买二手房，需要给卖方垫还贷款，怎么规避风险

购买二手房，但卖方未还清房贷，需如何操作能规避风险~

真话，不安全！
刚吃饭去了，现在分析一下：
现在南京已经执行网签政策（类似于支付宝），在这之前还是按照双方自由交割房款，买方（以下简称乙方）支付解押款作为卖方（以下简称甲方）首付款，是比较常见的一种交易方式。 但这种方式存在的弊端比较多，乙方承担了大部分风险。例：乙方现金已转入甲方银行账户作为解押款（银行直接扣除，归还他项权证）在交易过程中，甲方如有有债务纠纷，导致有人起诉到法院，只要房产证你没领取到手，法院有权利查封（冻结）甲方出售的房屋。
也就是说，你之前帮甲方归还的首付款，银行不会退还给你。房子也被冻结不能进行交易，甲方也无能力归还你前期支付的首付款。
就是搞到法院，也没法解决。

建议你：1先和房东签订正式的买卖合同，合同中写清楚具体的付款方式及付款时间，也可在补充条款里再描述一次。以加强付款方式及时间的具体形势。2.三方共同到房东的贷款银行还款，并将款项直接划入房东的还款账号，并让其开具收款收条，并请中介方做见证签字。请一道保存好银行的划款收据。3每次付款都需有第三方做为见证，并签字确认。留全所以书面单据，这样是对你最大的保障。

要知道有按揭的贷款房是不能直接做房本更名过户的那么遇到这种情况就需要买家替房主还贷款后解除抵押然后再进行二手房过户交易了这其中需要注意哪些问题？
买家垫资有几点需注意
由于卖家的房产还在抵押当中需要还清尾款才能解押但是卖家手上资金不足不能还清贷款那么在出售此套房产时中介方就会采取让买家支付首付给卖家进行还贷解押的方式此种方式也是目前行业普遍做法进行解押后买家才能进行贷款申请贷款审批通过后就可以进行过户手续
其实这期间最主要的风险往往在买家帮卖家还清贷款后出现一是业主对价格反悔二是业主恶意诈骗若出现这两种不履约的行为双方协商解决不成也只能按照购房合同的约定来处理
这就需要在购房合同中进行详细的约定约定好具体的违约责任才行
这期间还有几个关键点需要注意如支付首付款后进行还贷办理贷款办理网签最后过户等时间点都需要额外注意可能会遇到之后业主不配合办理剩余手续买方要申请银行贷款购房银行不同意贷等问题
垫资进行还贷时需要注意最好买家陪同卖家进行还贷行为买家垫资款不会被业主转走必须提前让业主签好首期款收据(即垫资款)一旦发生卖家秘密转走买家垫资款的不法行为有关收据可作为法律诉讼的依据证明业主已收款项
办理贷款时既然房产已经解押那么买方可以进行贷款了如果因为卖方的原因导致贷款不成可以追究卖方的责任需要在合同中约定好责任同时督促中介方进行处理如果因为买家个人信用等问题导致贷款不成那么买家的首付款等就比较难处理了其实进行交易之前就需要提前了解自己的个人信用避免因为自身原因导致贷不了款
办理网签时一定要立即网签二手房网签的好处在于锁定交易房源业主不可能出现一房多卖的情形买家垫资解押后业主不配合办理过户也不能再出售
最后过户时需要卖家交出房产证和身份证明等原件和买家一起到房管局进行过户手续目前东营市多为两证分发的情况因而在办理房产证过户后特别需要注意土地证也需要卖家配合办理
其实还有一种方式对于此种交易方式也是十分有利的由买家付款还清贷款有关款项有可能存入业主的供楼扣款账户中介方可以让业主办理房产买卖的全权委托公证委托中介代为办理此项事宜业主需提供其房屋的两证供楼存折贷款抵押合同身份证等原件此时业主就需要注意要看清开具给按揭中介的全权委托书是否清晰注明委托有关中介处理的具体事宜且不能包括代收楼款一项

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