房地产企业如何应对政治风险

谁知道企业如何防范政治风险~

实践性是本书的一大特点。全书在分析了这三大风险的特征、原因、影响因素后，主要着笔在风险防范策略这一实践内容上，这也是全书的重点部分。我们针对企业的实际情况，对问题进行了概括，提出一些实用的风险技术和对策，在企业管理中有一定的借鉴意义和参考价值。
　　在撰写时，基本遵从了企业发展的规律、风险产生的规律，所以本书具有很强的逻辑性。
　　在必要的地方，书中还增加了一些案例，以解释其中的有关名词和问题，或进一步说明具体方法的运用，以增加文章的可读性。
　　虽然风险不能彻底摆脱，也无法完全克服，但是不是面对风险就束手无策呢？所以我想写一本对企业风险说“不”的书。我们的目的是希望在研究企业发展过程中，寻找风险的产生轨迹和发展规律，尽可能防范和化解风险，最大限度地获得风险超额价值，并使风险损失减少到最小。
　　在企业发展过程中，风险还是有规律可循的。我们发现风险产生的大致规律是：创业阶段，企业在选择项目时首先面临的是技术风险；随着新产品的开发、中试，技术风险达到最大；然后当技术不断成熟，技术风险也逐渐趋向平缓；如果产品试验成功，技术风险大大降低，这时企业进入迅速成长和发展时期。在这个时期，企业主要面对的风险是产品能不能为消费者所认可，被市场所接受。此时，市场具有很大的不确定性，也就是说市场风险是主要的。当产品被消费者广泛认同时，市场风险大大降低，取而代之的是管理风险。因为随着广大消费群体的需求增大，企业就要进行扩大再生产，大量生产产品以满足市场需求。而企业规模的扩大，企业就会面临组织变革与调整、文化冲突与适应等管理问题。当然企业在整个发展过程中都存在着管理风险，但这个时期的企业内部管理运作风险是最主要的，然后逐渐达到最大而趋缓。本书就是围绕着这三大风险展开论述的。

政治风险指由于东道国政局的变化，导致投资环境的变化，从而给国外投资者的投资活动造成损失的可能性。一般来讲，政治风险主要由东道国政局的变动与战争、东道国保护主义政策以及东道国的国有化风险引起。所谓国有化是指一个主权国家依据其本国法律将原属于外国直接投资者所有财产的全部或部分采取征用或类似的措施,使其转移到本国政府手中的强制性行为。当东道国政局变动或发生战争时，会直接影响一国的社会状况和经济发展速度，对企业的销售或利润水平产生冲击，甚至危及到企业的生存；东道国政策变动可能直接或间接地影响企业的利润水平及发展空间；或者由于东道国的法律缺乏对外国投资者的保护，从而使企业的财产安全受到损失的可能性加大；当外国企业危及到本国民族企业时，东道国政府可能对外商投资企业设置各种障碍，施加各种压力，导致外商投资企业亏损或破产。国际评估机构对政治风险的测算主要有三种方式：欧洲货币法，它征求政治风险分析员、保险商、银行信贷官员等专家对风险测定指标体系的各项指标的意见并计算得分；丹?亨德尔设计的政治制度稳定指数。它设计了一套指标并将其量化，再依据政治稳定程度将各国排序；哈拉尔德?克努森的方法，他认为一旦外国资本相当程度地控制了东道国利益，就可能引发东道国对外国资本的征用、没收甚至破坏，这时的政治风险最大。对于政治风险常用的防范措施可分为3个步骤：(一)投资前的政治风险防范；(二)投资后的政治风险防范；(三)没收或国有化的索赔策略。(一)投资前的政治风险防范投资前的政治风险防范措施有：签订特许协定，办理投资保险与担保项目，与东道国政府进行谈判。(1)特许协定特许协定是指跨国公司与投资所在国政府签订的有关投资的协定。典型的特许协定包括以下几个方面的内容①资金汇出的形式如股息、管理合同费、使用费和专利费：②转移价格的制订；③向第三国出口；④要求设立社会与经济管理费；⑤付费方式：税率的制订以及税前利润与财产的评估方法：⑥参与所在国资本市场，尤其是长期借款；⑦当地参股的条款；⑧产品在所在国销售的价格管理；⑨原料与零部件来源的限制；⑩雇员国籍的限制；?在与所在国发生矛盾时避免要求母国政府进行干预；?争端的仲栽。(2)办理投资保险与担保项目通过投资或担保项目，将政治风险转移给其他机构。海外投资保险承保的政治风险包括国有化风险、战争风险与转移风险三类。一般做法是：投资者保险机构提出保险申请，保险机构经调查认可后接受申请并与之签订保险单。投资者有义务不断报告其投资的变更状况、损失发生状况，且每年定期支付费用。当风险发生并给投资者造成经济损失后，保险机构按合同支付保险赔偿金。(3)与东道国政府进行谈判投资者在投资前要与东道国政府谈判，并达成协议，以尽量减少政治风险发生的可能。在这类协议中必须明确：第一，子公司可以自由地将股息、红利、专利权费、管理费用与贷款本金利息汇回母公司。第二，划拔价格的定价方法，以免日后双方在划拔价格问题上产生争议。第三，公司缴纳所得税与财产参照的法律与法规。第四，发生争议时采用的仲裁法和仲裁地点。(二)投资后的政治风险防范尽管投资前，投资方可通过与引资方的协商，避免对外投资受政治风险的影响，投资环境却可能改变，某些环境因素不体现在协定中。这时，在境外投资的公司就必须采取与此相适应的经营战略与策略来适应不断变动的国际投资环境。1，生产与经营战略这种战略是投资者通过生产与经营方面的安排，使得东道国政府实施征用、国有化或没收政策后，无法维持原公司的正常运转，从而避免被征用的政治风险。2，在生产上，控制住3点：第一，控制原材料与零配件的供应。第二，控制专利与技术诀窍。第三，控制商标。3，融资战略这种战略是投资者通过对公司融资渠道的有效管理，达到降低政治风险的目的。其中，一种方式是积极争取在东道国金融市场上融资。尽管在东道国金融市场上融资成本较高，并有可能受到东道国政府紧缩银根、使筹资成本提高的影响，但这样做可有效地防范政治风险。因为，如果东道国政府对该公司实行歧视性政策或经营上的限制，必然会影响东道国本身金融机构的利益，因而在采取征用措施时，东道国不得不慎之又慎。4，财务策略：常见的财务策略有：第一，持有较低的权益资本与较高的债务资本，在此情况下，一旦当地资产被没收，或当地货币不可兑换，在该国的公司损失可部分地被当地债务的减少所抵消。第二，子公司选择适合当地标准的资本结构。这可以满足所在国的要求，从而避免所在国的政治干预。第三，现金转移渠道。在境外投资的公司可以利用各种各样的现金转移渠道，将资金从高政治风险国家转移到低政治风险国家。5，组织策略。在境外投资的公司，可采取以下组织策略以降低政治风险。一是进行合资。即在境外投资的公司与所在国企业或个人创办合资企业。二是发放许可证
。即由公司对所在国企业发放许可证，允许其生产与经营本公司产品。三是签订管理合约：与发放许可证相似．管理合约既可为公司对境外投资带来利润．又不必在国外大量投资，从而可将政治风险降至尽可能低的水平。四是雇用当地居民。即雇用当地居民作为本公司职员。(三)没收或国有化后的索赔策略尽管没收或国有化后的索赔策略是一种被动的策略，但这种策略可以使得中国公司在境外投资所遭受的损失降至尽可能低的水平。一般来讲，索赔策略的实施，可分为3个步骤：①运用行之有效的战术，进行合理谈判。②从法律上采取补救措施。中国公司在境外投资可在以下几方面寻求法律保护：①第一所在国；②第二母国；③第三国际投资争端仲裁中心。如果以上三个步骤都不能成功，中国在境外投资的公司，只能放弃其资产，寻求其残值收入，譬如要求保险公司补偿损失等。企业境外直接投资政治风险防范的特殊举措近年来，到境外直接投资的企业与日俱增，遭遇的政治风险也越来越多。这不仅要求企业到境外投资增强风险意识，而且要求政府采取一些特殊举措，对到境外投资的企业加以引导，并为其营造一个良好的氛围。1、引导企业走出低成本误区。2、采取各种行之有效的方式，对企业到境外投资进行培训。3、为企业到境外投资营造一个良好的国际氛围。

2011年以来，当针对房地产市场的紧缩调控政策与抑制通胀为核心的宏观紧缩环境相叠加，当加息、信贷控制与影子银行体系监管相叠加，当针对开发商供给端的抑制与针对购房者需求端的抑制相叠加、当市场化间接调控手段与行政化限购令的直接干预措施相叠加，房地产开发企业正面临中国房地产市场起步以来最为严厉的市场与政策环境。如何使开发企业在现行政策风险下解决应对策略成为本文的重点

一、我国房地产开发企业面临的政策风险

（一）房地产行业面临的周期结构调整

任何行业都存在一个发展周期，房地产行业也不例外，房地产行业经过十年的黄金发展期，从08年金融危机以来，实际上房地产行业就已经进入了一个调整的周期阶段，只是政府四万亿的救市策略使得此轮房地产周期调整延期了，从10以来的限购令将房地产行业再次拉入结构调整的周期中，周期调整是符合发展规律的，行业内任何企业都无法避免。

（二）限购令政策持续面临的销售风险

部分城市的限购令到今年年底开始到期，但很多现有迹象表明，限购令政策不仅不会出现放松还会持续一段时间，限购令带来的直接效果销售量和成交价格的直接下滑，一方面，是因为限购抑制了部分投机性需求，另一方面，限购令使得部分潜在购房者进入观望状态，期盼房价进一步下跌。两方面影响带来销售量和成交价格的下滑。

（三）银行信贷收紧带来的工程资金紧张

银行上调存款准备金率，限制二三套房贷款，提高首贷比率，这些都影响到开发企业的现金流，虽然政府四季度考虑到保增长的目标，银行有下调存款准备金率，但对市场影响有限，银行信贷的收紧，会影响到开发企业的工程款回收以及新项目开工的资金面，随着时间的延长，会对开发企业的存量房屋销售以及下一步的商品房供给带来风险。

二、房地产开发企业应对策略

（一）加速房地产企业的结构转型

国家一轮又一轮严厉的调控政策，不仅考验着每一个地产商的资金链，也在考验着每个企业的内部管理体制和核心竞争能力。房地产行业已经经过了房地产发展的黄金十年，就像万科总裁俞亮说的，房地产行业已经进入下半场，如果开发企业还以黄金十年的开发模式来进行房地产开发必然要面临市场的淘汰，企业需要转变经营模式、产品结构等，从单一的商品房开发转向复合业态，从开发销售物业转向销售与持有型并举，提高企业的资源整合能力，企业发展从单纯的规模扩张型发展转向整合集成式发展。在城市化发展到一定阶段，房地产行业必然超越商品住宅的开发，融入城市开发、运营，以商业服务的形式进入城市化开发的第二个阶段。

（二）拓宽销售渠道

1、以自住型住房为主

近几年房地产开发企业都偏重于豪宅、大宅的开发为主，市场上适合家庭居住的中小户型结构比例偏少，诚然市场需要豪宅、大宅，但同时也需要中小户型来弥补来填补市场结构，限购令下对投机的抑制也会波及到豪宅、大宅的需求，而市场对于中小户型的刚性需求是巨大的，开发企业在限购令下开发自住型的房屋时较好的应对之策。

2、转型商业地产

限购主要针对住宅地产，相反促进了商业地产的火爆，企业转型商业地产，一方面可以避免限购令对企业销售的影响，同时也可以拓宽企业的产品链，对企业转型比较有利，中国处于城市化高速发展中期，转型商业地产也是必然趋势。

（三）拓宽金融筹资渠道

1、扩大自有资金比例

过去开发企业往往都是依靠批到地后，通过抵押获取贷款方式，然后投入项目开发的模式来发展，但在信贷收紧后，开发企业从银行获取资金的渠道比较困难，所以企业已经不能再用过去融资的思维方式来进行房地产开发，过去开发企业自有资金比例都是比较低的，在信贷收紧后应该转变思维，扩大自有资金比例，开发企业有充裕的现金流后，才能自主对项目进行开发经营，避免资金受制于市场而使企业开发陷入困境。

2股票债权融资

房地产行业是与金融密切相关的一个行业，除了通过银行的融资渠道，最重要的渠道就是依靠资本市场的投资来获取资金，但是股票债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，一方面是因为政策的缺失，另一方面也是开发企业过去过度依赖银行贷款，忽略了股票债权融资渠道的发展。因此构建多层次丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构、搭建独立有效的房地产金融市场中介服务体系以及房地产金融二级市场显得尤为必要，通过完善金融渠道，来提供规模化、多元化的房地产金融产品体系，实现房地产企业的融资。

3其他融资渠道

其他融资渠道包括个人投资、境外机构投资、房地产信托融资方式等都是我国开发企业目前缺少的融资渠道，需要开发企业根据企业具体状况来进行融资渠道的选择，融资渠道的拓展手段都是用来解决房地产开发企业资金吃紧的状况，融资渠道的选择应根据企业的发展状况、企业的现状以及企业掌握的资源能力来进行综合选择。

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