房地产业务员跑楼盘该怎么做表？

如何做房产经济人，如何跑楼盘~

专业的房产中介又叫房产经纪人。应该是对所在商圈的房产信息十分了解。对房产交易价格、位置、户型、朝向、交易流程、税费、时效等十分熟悉，并能提供一定的置业建议。现在虽然有的地方不需要房地产经纪人资格证了，但是你可以买考试用书来看一下，可以弥补一下你知识储备的不足。包括四项实用内容《房地产基本制度与政策》《房地产经纪概论》《房地产经纪实务》《房地产相关知识》。有人说实践出真知，跟着师傅一步一步学习房产交易知识是可以的，但是要想更快地进入角色，从背后追赶老的经纪人，看看书做做功课无疑多有裨益。

在日常工作中提高专业度的方法有很多，首先，每天空看商圈的房源，只有自己看过才能给客户推荐，做到脑中有房，可以很快给客户匹配房源；其次，多打电话与客户、业主沟通，心里对客户业主的疑问有底，并思考学习了解这些问题的答案；再者，日常多关注财经、房产类新闻，对房产相关政策保持一定的敏感度，这些都是客户业主关心关注的点。身体力行地做好这三点，恐怕需要假以时日，但是只有这样，经验履历都充分，你才是一个合格专业的房产经纪人。

　****看房****
　　 到了这一步，就是该看房的时候了。而你所联络的业务员也应该纷纷打电话和你约时间了。在这里先说明一点，每次看房在3-6套之间，太少很难产生对比，太多容易花眼。一个小区内代表性的房型，一般看3-6套心里就有数了。下面分段来讲讲几点要注意的。
　　 1.看房前，大部分中介都会让客人签署看房协议书，大致意思就是看今天我带你看那套那套房子，那你日后如果要买这套房子就必须在我这里成交，否则要赔偿佣金损失等等。这个东西对于中介来说也无可厚非，也是保护自己的一种手段。这个东西说有用也有用，还真有告成功过的，最后赔偿的佣金。说鸡肋也鸡肋，人家看房找一个没亲戚关系的朋友签，然后成交是另外一个人，中介也没话说。对付的方法其实蛮多，再比如说如果签看房协议和买房的是同一个人，那你看房协议写个假名字和身份证号码吧，中介问你要身份证就说没带就是了。呵呵，这样到时候谁都拿你没办法。不过在这里可能就对不起还在做中介的兄弟们了，因为我始终觉得，这个条款对买家并不公平，剥夺了客户的选择权利，想靠硬性条款限制住客户而不是服务取胜。　3. 看房中的心理战。这其实是个很有意思的东西。看房的过程其实也是买卖双方和中介的一次心理暗战。
　　 有句老话叫“嫌货才是买货人”，在房产买卖当中也一样。我们业务员最怕的就是遇到看到什么房子都是一副非常冷静或很无所谓态度的客人。最开心的就是看到那些挑三拣四，这也不行，那也不好的客人。这个往往是最实在的客人。
　　 站在买家的角度来说，看到比较满意的房子，就要开始“嫌”了。当然这个“嫌”要有个度，不能把房子批评的一文不值。否则业主恼羞成怒也就难搞了。
　　 在“嫌”房之前，不妨可以先讨好讨好业主，反正说些敬仰如滔滔江水，连绵不绝的场面话，给业主一个甜枣吃。然后就开始找房子一些有的没的缺点来批评。总之目的就是给业主一些压力，你的房子有缺陷，不值那些钱，应该在便宜点。然后时不时把中介拉进来，一起打压打压，争取为日后谈价站到主动的位置。
　　 上面只是举个例子说明而已，其实每个房子，每个客户，每个业主情况都完全不一样，不可能一一尽数，这当中玄机千变万化，只能靠当场随机应变了。有时遇到一根筋的业主你怎么打心理战都没用。总之把握一条原则，适当的透露自己买房的诚意。但必须又表现出自己的选择多多，不能让业主有你非买不可的感觉。把主动权牢牢掌握。
　　 呵呵，讲到这里，想起我一个同事搞笑的例子就是典型的失败。有单生意他看房之前和客户讲好双方如何如何配合打压业主价格。进屋后两个人就在业主面前指指点点唾沫横飞看似商讨，其实就是指桑骂槐，想让业主主动降价。结果人业主一老人家耳背，不在面前大吼基本听不到东西。看两人激烈讨论就事不关己高高挂起。笑眯眯的看两人演完了这出戏。好容易唱完这出才从这家保姆口中得知老人家楞没听见两个字。。。。。。
　　　　那个看房协议是每次去都必须签字吧，每次都不带身份证没有关系吧？还有别的招数没有？
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　　1.一般业务员带你看了第一次房后都不会再要求看你身份证了。后面每次看房只要签字就可以了。业务员也清楚，客户硬要走，绑不住也是没有办法的。后来看房签字只是回去向经理交任务而已。只是你你要记住你自己签的假名字啊，不要每次不一样麻烦了。呵呵~！
　　2.要么签假名字，要么找别人代签，要么就不签。呵呵，应该就这三种了。　　 ****选房****
　　
　　 看房看了一段时间后，业务员就会开始探听买家的心理了，催促买家下决定了。而这时候一般中介用的招数都是透露危机感，告诉买家哪套哪套又被人订了，哪套哪套再不下手业主要涨价了等等，当然目的都是给买家施压，让其尽快做决定。我们经理经常说的一句话是：“牵住客户的鼻子走，扯住业主的尾巴行。”意思就是把双方把握在自己手里，不让任何一方脱离控制，最终绑在一起。
　　 这时，做为一个买家，还是那句老话，要把握自己的主动权。不要为业务员的催促所动摇而匆匆下决定。在价格不是背离太多的情况下，先去除价格因素。然后考虑所看房子中合意的。如果确定要买的话，选出2-3套，交个中介。这里记住，把自己最满意那套放在其次的位置，然后告诉中介一个满意度稍逊的做为首选，而最满意的那套放在替补。这个对后面谈价时有大用。
　　在这里还要说明一点，有时候业务员的催促未必是空穴来风，很可能真的某一套房子就要成交了。而且还可能偏偏就是买家最满意的一套。这个时候，是和中介继续玩心理还是果断下注，那就只能自己判断了。我遇到的例子太多了，有个有点木讷的老公，看了一次房子觉得好就和业主直接签订买卖合同了，不是下订金哦，直接买了。气的她老婆飞车两个小时到我们店发了一大通脾气。而这时业主已经拿了订金走了。没办法只能走了。结果后来事实证明，他们买的那套房是我们那片小区最值当的房子。05年30多万的房子，07年中最高就到了70多万了。。。。
　　所以，这个行当里面，也有太多的偶然因素在里面了，这些也很难用理性去分析判断。运气这个因素在一个交易里面，是始终都存在的。区别就是是好运气还是坏运气而已~！　　 还有一种情况就是买家觉得所有看的房子都不理想，想继续等等看有没有更合意的。这个时候，个人建议是找一两个感觉最好最专业的不同中介的业务员，开诚布公的谈谈，告诉业务员自己的要求，有新的盘源及时通知。当然，这中间不妨也说两句业务员的好话，多谢辛苦了之类的。说两句好话不用本钱，不过可能可以产生更好的结果。
　　 等盘宜专不宜博，保持最多两个业务员联系就可以了。一个盘太多的业务员去谈，既浪费买家的时间，也让业主奇货可居，可能还没看呢，就升了三五万元。谁知道七八个业务员，其实都是一个客。
　　 还有一点很小的事情，但是很重要，就是买家最好告诉业务员一个方便的联系时间。让业务员有消息就固定那个时间联系。我一同事，和一客户本关系不错，客户也说有好房子随时电联没关系。所以我同事也无顾忌就有盘源信息就联络，结果运气也不好，打了几次都是反正对方或开会，或心情不好倒霉的时候。结果后来一次就没忍住，直接发了火。双方一拍两散。生意都没做成。我们失去了一单生意。该客户两个月后在另外一家中介买了我同事最后要介绍的这套房子，价格多了五万------在和这个客户谈崩后，一买家直接收购了这套房做了个公证委托然后加五万又直接放盘。所以，这里面双方都是输家。而导致这局面的仅仅是一通不合时宜的电话。

才到一家房地产公司做业务员，我们这里主要做的是三级市场，也就是一般是2手房租赁。买卖和一些写字楼的租赁。经理叫我去熟悉楼盘[跑盘]，我自己简单分析了一下需要跑的一些地方，希望前辈或是有经验的人给予一些有价值的意见。我大概需要跑的是；楼盘的名称，地址， 开发商，物业公司，物业管理费用，停车费用，小区占地面积，栋数，一梯几户？ 户型，面积，市场租售价，还有就是小区的周遍配套。 其实经理的意思大概是先只是叫我先跑跑，各个楼盘的位置和小区周边配套，但是我想一次把他做完善，另外一个重要的问题是；各位前辈， 我该如何掌握这些信息，自己去问吗？那么又去问谁？我不可能到处抓来户主问吧？希望大家指点， 谢谢， 非常感谢。

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