中小投资者如何投资写字楼？

个人应该如何投资写字楼?~

大环境要对路
对投资者而言，写字楼项目所在的大环境大区域，直接决定着投资回报率。投资写字楼，离不开商圈。这几年，上海的商圈越来越多，徐家汇、静安寺、五角场、陆家嘴、北外滩；北京的商圈也不少，中关村、金融街、亚运村；武汉、郑州、杭州、沈阳、宁波、大连等根据各自的经济发展和城市建设情况，都在筹划新的城市中心区。但是并不是每个商圈都适合做写字楼投资的。有些商业区只是炒作的产物，实际上目前还无商可言。有些商业区虽然成熟，但大企业、大公司云集，这些公司对写字楼的需求往往不是投资客能够满足的，因此这样的商业区也不适合实力有限的中小投资客。
一个适合写字楼投资客，尤其是中小型投资客的商业区，往往是一个成熟而又充满变化和活力的商业区，同时有着大批的中小企业客源。作为北京文化教育区中的商务区，也是北京最早开发兴建的商务区，中关村一直以来被认为是一个科技含量巨大、走在时代前沿的商务区。据统计，中关村地区每个月涌现出的新企业多达五六十家，这些企业几乎都是小型企业，对写字楼的需求量是惊人的。相对应的是，上海西区的漕河泾地区充满活力。
好区域中寻找最佳地段
举个例子，一段时间以来，人们一提到北京中关村，想到的不是挺拔整饬的写字楼、积极有效的商务环境、科技与人文并重的文化氛围，而是拥挤的电脑市场、杂乱的交通等，使部分投资客望而止步。所以，一些有识的开发商和投资客，便把目光放到了中关村西部的万柳地区--中关村商务区中一片难得的以居住为主的区域。相比中关村其他地段，万柳地区有着极大的优势，它借得了中关村高度发达的商业氛围的势头，又避免了中心地带的一些不利因素，既享有成熟商业区提供的多方便利，又拥有新兴区域的种种优惠。

　　在政策调控期间，许多投资者都将目光转向投资写字楼上。无论从外界因素还是自身因素来看，商业地产的投资回报率高于住宅投资。在写字楼风起云涌之际，如何投资写字楼成了众多投资者关注的问题。
　　1、投资写字楼要注意投资回报率
　　现在人们已经认识到投资写字楼的一些关键元素，这个投资群体正在逐步增长。从实际情况来看，投资写字楼的回报率要远高于住宅投资。目前住宅价格处于高位的水平，已经失去了投机的机会。而且住宅出租的价格并不可观，空置住宅还将伴随空置费、暖气费用等支出，目前购买住宅投资只能起到保值的作用，而写字楼的出租，则能带来稳定良好的租金收益，而投资写字楼可以在10年甚至更短的时间内收回成本。
　　投资回报率是一个写字楼投资的关键数据点，也是是大多数投资者投资写字楼所要达到的首要目的。比较投资方案的唯一依据，就是投资回报率。计算投资回报率有两个简单的公式，第一个公式是：投资回报率=每平方米年租金/每平方米售价。从公式上看，高租金、低售价是投资的最佳方案。另一个根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：“年收益×15年=房产购买价”。若投资的物业“年收益×15年”大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。
　　2、写字楼投资选好地段是关键
　　地段对于写字楼的价值衡量非常必要，可以说是写字楼投资过程中要注意的首要问题。交通、人流、商贸以及相毗邻的企业平均水准等都是衡量这一区域是否具有增值潜力的具体因素。房产的增值主要来源于土地的增值，城市中心区土地的稀缺性，使得物业增值的空间很大。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。写字楼的租户主要是公司，他们需要与其他企业保持业务的往来，需要毗邻交通要道，路况良好，交通方便，商业气氛浓烈，城市中心区的写字楼价格一般较高，但是由于其一般具有高租金、高入驻率的特点，投资回报也较高。
　　3、投资写字楼要看准区位位置
　　投资写字楼一定要认准中心，这个中心可以是CBD中心，可以是金融中心，也可以是贸易中心，在这些中心地带，有企业发展需要的全配套服务，不论周边的交通环境多么畅通，写字楼仍然需要在核心的区域才有升值空间。
　　4、投资写字楼要选择地标式建筑
　　由于地标性的建筑升值空间较大，所以投资写字楼要选择城市的地标式建筑。写字楼发展至今，已经不仅仅是作为办公用的场所，同时还代表了企业的形象，甚至反映了企业的资金实力。与商业类似的道理，如果购买的写字楼知名度很低，市场认可度较差，那升值空间自然不会很高。在选择写字楼时，投资者要将这一因素考虑进入。
　　5、投资写字楼要注重使用率
　　虽然节能环保在目前投资写字楼的注意事项中并不是主流，但是随着这种意识的不断提升，能否在享受到同等品质的同时，将运营成本降到最低，将是未来写字楼竞争的因素。苗业内人士表示，写字楼的运营成本相对于住宅来说还是比较高，如果能够节省10%-20%的运营费用，那么对企业来说，也将是一项支出的节省。不过对于这一点，需要写字楼真正投入使用之后才能体现出来。
　　6、写字楼投资硬件配套很重要
　　从某些角度来说，硬件配套对于写字楼的品质来说尤其重要，也是写字楼投资所要考虑的必要因素。写字楼硬件配套主要包括综合布线系统、电梯品牌数量、停车位数量等。良好的硬件设施不仅能够最大程度满足企业办公的需要，也给在这里工作的人们带来了便利。像车位不足就是很多写字楼亟待解决的问题，只有这一问题得到解决，写字楼的价值才能得到体现。
　　7、写字楼投资要挑选适合的物业
　　商用物业的成功很大程度上取决于后期的管理水平，所以进行写字楼投资时，选择好的物业是决定写字楼是否升值的条件之一。专业管理办公楼的物业公司，能给楼盘一个良好的内部环境，对大厦的设备设施有较好的维护，保证长期使用，对保证物业口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效要。拥有一个经验丰富的租务部，也是投资者选择此类物业时应考虑的。

　　写字楼投资注意要点一：购买不能“贪大求全”
　　写字楼凭借高度抢占市场眼球、以楼顶停机坪的设计来赚取高端人士的青睐，多层跨越办公来体现设计的独到……然而，在专业的建筑设计者看来，写字楼顶的停机坪更多的是保证超高层建筑的安全因素，比如在应对火灾或者其他特殊情况的时候，而大厅的高度，完全就是写字楼以及写字楼中办公企业的“形象工程”。而市民购买写字楼，要重点考虑自身办公或者租用客户的使用需要。
　　写字楼投资注意要点二：布局设计很重要
　　业内人士指出，写字楼与外部衔接的交通通道，不仅需要有固定的停车场，在写字楼的大门口，最好有一定数量的临时停车位。同时还要有便利的公共交通资源，而在写字楼大厅门口最好像酒店一样，有供出租车以及私家车临时停靠的通道。而当下市场，由于新型办公方式和创意性办公环境的兴起，写字楼从空间上出现了一些新的突破。以贝蒙盘古的“洋房式”写字楼为例，产品提供两面采光、空气对流、林木环绕的办公空间。独特连廊、阳台设计，让客户收获了额外空间。
　　写字楼投资注意要点三：外墙、配置要注意
　　电梯，是写字楼的运载系统，车库，是写字楼的容纳系统，而新鲜空气，是写字楼的循环系统。而这三大问题，都能通过相应的技术问题解决，主要看开发商是通过哪些方式解决，能达到何种效果。外墙材料，主要是要低能耗，要保温隔热性能；人性化的公共空间，比如楼层中的“空中花园”等；层高和过道这些都是写字楼投资指南中的重要注意事项。

　　资金实力是关键 　　张女士目前手上有6个房产投资项目，包括住宅、商铺和写字楼。张女士表示，当初选择投资写字楼是考虑到不要把所有的鸡蛋放在同一个篮子里。提到写字楼投资，张女士也是感触良多，因为当时没考虑到投资写字楼会占用那么多的资金，也因为投资的面积过大并且空置了一段时间，所以当时给自己造成了非常大的资金压力，但是一时又无法找到合适的买家出售变现，只能将一个位置非常好的商铺卖掉缓解资金压力。 　　对此，业内人士认为，投资写字楼对投资者自身的经济实力要求非常高。由于购买写字楼的总房款较高，因此一般情况下投资者需要贷款，而写字楼首付款要高于住宅，其次购买写字楼的贷款利率要高于住宅，最后写字楼的贷款年限与住宅相比要短。另外购买写字楼还需交纳房产税等各项税费，从总体上看投资写字楼的成本势必要高于住宅。并且写字楼的变现能力相对较差，因此在投资写字楼之前要充分考虑自身的经济实力，以免出现在后期还款压力过大的情况下急于变现而造成投资收益的损失。 　　写字楼更要关注细节 　　第一是地段，第二是地段，第三还是地段，这是企业选址时遵循的不二法则，而作为写字楼投资者当然也要遵循这条法则进行投资。专家指出，如果投资目的以销售为主，建议投资者应尽量选择发展中商圈，如果投资目的以租赁为主，建议投资者应选择已成熟商圈为主。 　　区位的重要性就无须赘言，其实最主要的还是要关注写字楼的细节。所以选好区位后，接下来应考察写字楼的品质，写字楼的品质包含许多方面的内容：立面形象及材质、大堂设计及布局、公共区域环境、周边交通状况、电梯数量及质量、车位数量及面积、绿化面积、空调系统、结构布局、采光通风、商务配套设施、物业管理水平等等，这些方面都需要投资者进行现场观察和实地感受。建议投资者选择品质较高的写字楼进行投资，因为品质越高的写字楼其后续价值有较强的延展性，进而后期带来的投资收益也就越大。 　　需要特别指出的是，对于这种投资型的置业，一定要注重开发商的实力。投资一个有实力的开发商的产品对投资者的利益来讲是非常重要的保障，如果开发商对于该产品有过成功的运作经验，将会降低投资者的风险。 　　投资回报率多少才划算 　　据戴德梁行市场专业人士介绍，对于中小投资者来说，在准备投资写字楼之前，应该首先计算该盘的年回报率，如果年回报率适合则该写字楼具有投资价值。计算投资回报率，可以根据国际专业理财公司的计算原则，衡量写字楼物业价格合理与否的基本公式为年收益×15年=房产购买价。若物业年收益×15年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。当然，在未来几年，西安写字楼市场的供应量会不断扩大，平均投资回报率也会有一定的下滑。同时鉴于中小投资者的实力，在投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时，投资者要注意，虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司规模小、流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理水平。不仅如此，当经济不好的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战也会影响到投资者日后的投资回报。 　　结语：随着西安经济的快速发展、城市建设的进一步完善以及大批外地公司的强势进驻，投资写字楼是一种普遍被投资者看好的投资选择，但任何投资产品本身都具备收益和风险的双重性，这就需要投资者认清市场、认清形势，以此做出正确的判断来进行投资，同时也需要写字楼开发商在市场上打造出优质的产品来满足投资者的需求，这样会使写字楼市场形成良性循环态势，进而也促进了写字楼市场的全面健康发展。

那要看逾期想投资多少钱了。
再算年收益率，大约多少年能将投资款收回来。

专业知识很重要，要是你在商业地产有3年以上的经验，你会知道自己行不行，没有经验的，还是不要盲目投资了。

江上往来人,但爱鲈鱼美.

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