房地产估价师考试知识点:成本法
成本法:
1.成本法适用的估价对象:
①新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产都可以采用成本法估价;
②由于很少发生交易而限制了市场法的运用,又没有经济收益或者没有潜在经济收益而限制了收益法运用的`房地产以及单纯的建筑物或者其装饰、装修部分,通常也是采用成本法估价;
③在房地产保险及其他房地产损害赔偿中、房地产市场不够活跃或者类似房地产交易实例较少的地区,难以采用市场法估价的,通常只好采用成本法估价;
④成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。
2. 成本法的注意事项:
(1)采用客观成本而不是实际成本。
(2)在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
(3)在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。
成本法需要注意以下几个问题
1)成本法中开发成本可划分为土地开发成本和建筑物建设成本。主要包括:①勘察设计和前期工程费;②基础设施建设费;③商品房建筑安装工程费;④公共服务设施建设费;⑤其他工程费。这里要搞清哪几项归土地开发成本,哪几项归建筑物建造成本。
需要明确的是:上述成本组成内容中,①项一般情况下归属于土地开发成本,②项如果取得的房地产开发用地是熟地,只包含部分基础设施费,则部分属于土地开发成本,部分属于土地取得成本。如果全部包括基础设施建设费,②、③、④项是建筑物建造成本,⑤项应更多可归于建筑物建造成本中。
2)红线内市政费用应包括在建造成本中。
3)要记住不可预见费用的含义及具体包括内容。
4)勘察设计、前期工程费、基础设施建设费、不可预见费、红线内市政费,一般应包含在土地开发成本中并参与计息。
5)成本法利息的计算中,基础设施建设与场地拆迁费用是作为土地开发成本费用的。
6)对自用房地产用成本法估价中,要计算销售费税。
7)成本法评估在建工程,并不是“什么情况下都不用计销售费用和销售税费”,比如有预售时就有销售费用。
8)房地产重新购建价格包含销售税费和利润。
9)要理解“自有资金利息不计入利润,而计入成本”这句话。在房地产开发中,自有资金要求一是有利息回报,二是有利润回报,其中利息回报不能混同于利润回报,在成本法中,自有资金利息与借贷资金利息一样,都是积算价格的组成部分,换句话说,是要计入“成本”的。
10)功能过剩造成的损失是功能折旧,而经济折旧中由于外部的改善带来的价值提升,是属于是房地产价值的升值。
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相关评论:
麻峰冉1.成本法适用的估价对象:①新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产都可以采用成本法估价;②由于很少发生交易而限制了市场法的运用,又没有经济收益或者没有潜在经济收益而限制了收益法运用的`房地产以及单纯的建筑物或者其装饰、装修部分,通常也是采用成本法估价;③在房地产保险及...
麻峰冉开发成本主要包括:①勘察设计和前期工程费;②基础设施建设费;③房屋建筑安装工程费;④公共配套设施建设费;⑤开发建设过程中的税费。
麻峰冉题上都说了是在建设期内均匀投入,那计息期取建设期的一半,既1.5年。
麻峰冉因为价值时点是2009年9月1日,按照期末管理法相当于8月末。8月末是2009年整年时间的三分之一。经济折旧的两项折现是折在2010年1月1日,所以还要折到本题的价值时点
麻峰冉你好,我是房地产估价师.就你这个问题我说下自己的看法:1、市场法:在所有的评估方法中,市场法是最常用,也是相对最准确的一种方法。它通过选取一些(3个以上)的可比案例,将这些可比案例与估价对象在交易情况、交易时间、房地产状况等方面进行比较,最终得出估价对象的客观合理价值,它的优点在于得出的...
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麻峰冉租赁价格一般用市场法求取呀,如果非得用成本法求的话,只能计算房产税、营业税及附加、管理费用、维修费用、房屋折旧、物业管理费用、以及各种运营费用、加上合理的利润来计算。
麻峰冉成本法,是指在被评估资产现时重置成本的基础上,扣减其各项损耗价值,从而确定被评估资产价值的方法。收益法,是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种方法。比较:市场法的资料直接来源于市场,同时又为即将发生的资产业务估价,所以市场法的应用,与市场经济体制...
麻峰冉收益法是把未来的收益折现到估价时点的价值。成本法是成本法是先分别求取建筑物在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。