汕头经济特区城市建设用地使用性质和容积率规划管理办法(2013)

汕头经济特区城市规划条例~

第一章　总则第一条　为科学制定城市规划，加强城市规划管理，促进城市经济、社会和环境协调发展，把汕头建设成为现代化国际港口城市，根据《中华人民共和国城市规划法》及有关法律、法规的规定，结合汕头经济特区实际，制定本条例。第二条　凡在城市规划区范围内制定、实施城市各项规划，进行土地开发利用和建设的，必须遵守本条例。
　　城市规划区的具体范围，在编制或修订城市总体规划中划定。第三条　市规划局是市人民政府的城市规划行政主管部门（以下简称市规划主管部门），负责组织实施本条例。第四条　城市规划是进行城市建设和管理的依据，城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。
　　任何单位和个人都有遵守城市规划的义务，并有权对违反城市规划的行为进行检举和控告。第五条　市规划主管部门及其工作人员应当严格按照法律、法规和本条例的规定行使规划管理职权，规范执法程序，公开办事制度，加强廉政建设，自觉接受群众监督，提高规划管理水平。第二章　城市规划的制定第六条　城市规划依法制定，非经法定程序，任何单位和个人不得改变或废止。第七条　城市总体规划由市人民政府组织编制，经市人民代表大会或其常务委员会审议通过并报省人民政府审查同意后，再报国务院批准。
　　城市分区规划和重要地段的详细规划由市规划主管部门组织编制，报市人民政府审批。一般性详细规划由建设单位或市规划主管部门确定的单位根据市规划主管部门出具的规划设计要点组织编制，报市规划主管部门审批。
　　城市专业规划由相关专业行政主管部门会同市规划主管部门组织编制，报市人民政府审批。
　　城市专项规划依据城市规划编制，报经市规划主管部门审查同意后，再报上级机关审批。第八条　城市总体规划确需进行局部调整的，应报市人民代表大会或其常务委员会、省人民政府和国务院备案；但涉及城市性质、规模、发展方向和总体布局重大变更的，须经市人民代表大会或其常务委员会和省人民政府审查同意后报国务院审批。
　　分区规划、详细规划确需进行局部调整的，应报原审批机关审批。第九条　编制城市规划，应严格遵循有关法律、法规的规定，符合有关标准和技术规范。编制下一阶段的规划应当以上一阶段的规划为依据。第十条　承担城市规划设计任务的单位应具有相应等级的规划设计资格。各规划设计单位在编制规划时，应采用先进的方法和技术手段。报送市规划主管部门的各类规划、用地、建设工程使用的地形图纸，应统一采用北京坐标系统。第十一条　城市总体规划、分区规划经批准后，市人民政府应当在报刊上公布。第三章　城市新区开发与旧区改建第十二条　城市新区开发与旧区改建，应当遵循城市总体规划和分区规划。坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则，实现社会效益、环境效益和经济效益的协调统一。第十三条　新区开发与旧区改建应当符合下列各项指标要求：
　　（一）建筑密度：新区多层建筑（九层及九层以下住宅建筑或总高度不高于24米的其他建筑，下同）不大于30％，高层建筑（十层及十层以上住宅建筑或总高度高于24米的其他建筑，下同）不大于25％；旧区多层建筑不大于35％，高层建筑不大于30％。高层和多层建筑综合建设的地块或小区，其建筑密度分别计算。
　　（二）容积率：新区多层建筑不大于2．0，高层建筑不大于4．5；旧区多层建筑不大于2．2，高层建筑不大于5．0。高层和多层建筑综合建设的地块或小区，其容积率分别计算。
　　（三）建筑间距：新区多层建筑主朝向（长轴朝向）间距为建筑高度的0．8至1．0倍（点式建筑可取下限，单方退缩一半）；高层建筑的一至九层，按多层建筑的间距计算，从十层开始，每增加一层单方间距增退0．8米，从二十层开始，每增加一层单方间距增退0．6米；高度高于24米的其他建筑，每增加3米单方间距增退0．8米。山墙次朝向（短轴朝向）间距，多层建筑不得少于8米，高层建筑不得少于13米。旧区多层建筑主朝向（长轴朝向）间距为建筑高度的0．6至0．8倍（点式建筑可取下限，单方退缩一半）；高层建筑的一至九层，按多层建筑的间距计算，从十层开始，每增加一层单方间距增退0．7米，从二十层开始，每增加一层单方间距增退0．5米；高度高于24米的其他建筑，每增加3米单方间距增退0．7米。山墙次朝向（短轴朝向）间距，多层建筑不得少于6米，高层建筑不得少于13米。
　　（四）沿街建筑退缩道路红线：在城市主干道两侧的建筑，其中多层建筑，退道路红线4米以上；高层建筑的一至九层，按多层建筑的标准退道路红线，从十层开始，每增加一层，增退0．8米，从二十层开始，每增加一层，增退0．6米；高度高于24米的其他建筑，每增加3米，增退0．8米。在城市次干道、支路及区间路两侧的建筑，其中多层建筑，退道路红线2米以上；高层建筑的一至九层，按多层建筑的标准退道路红线，从十层开始，每增加一层，增退0．6米，从二十层开始，每增加一层，增退0．5米；高度高于24米的其他建筑，每增加3米，增退0．6米。学校、医院、体育场（馆）、宾馆、酒店、商场等人流集散量大的公共建筑以及位于道路交叉口的建筑，应根据其使用功能、交通流量及城市景观等因素增退道路红线。
　　（五）配套设施：新、旧区各项开发建设工程，应按有关技术规范要求，合理配套，同步建设学校、医院等公共服务设施和市政公用设施。
　　（六）绿化：新区住宅小区绿地率不少于25％，公共建筑及商住综合小区绿地率不少于30％；旧区住宅小区绿地率不少于20％，公共建筑及商住综合小区绿地率不少于25％。新、旧区工业小区及住宅、公共建筑小地块的绿地率分别按其住宅小区标准减少5个百分点。
　　（七）停车场（库）：新区住宅小区及组团，按总建筑面积的10％至12％（高层建筑应取上限）配建停车场（库）；公共建筑、商住综合小区及组团，根据车流量，按总建筑面积的12％至15％配建停车场（库）。旧区按新区标准分别减少2个百分点配建停车场（库）。城市公园、旅游区、别墅区、渡假区、会议中心、体育场（馆）及车站码头等须配建停车场（库）的数量和规模，按实际需要，由市规划主管部门会同有关行政主管部门确定。
　　（八）建筑立面：必须符合城市景观要求和维护建筑物的整体性，具体规定由市人民政府另行制定。

建设用地容积率管理办法，以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参与论证的专家名单公开。法律依据《建设用地容积率管理办法》第八条 国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：（一）建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更理由；（二）控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证；（三）控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；（四）控制性详细规划组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的建议，向原审批机关专题报告，并附有关部门意见及论证、公示等情况。经原审批机关同意修改的，方可组织编制修改方案；（五）修改后的控制性详细规划应当按法定程序报城市、县人民政府批准。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果；（六）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。

第一条　为规范城市建设用地使用性质和容积率的规划管理，维护城乡规划的严肃性和权威性，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》等法律、法规的基本原则，结合汕头经济特区（以下简称特区）实际，制定本办法。第二条　特区范围内建设用地的使用性质和容积率的规划管理，适用本办法。第三条　本办法所称的建设用地使用性质，按照国家有关城市用地分类与规划建设用地标准进行分类；所称的建设用地容积率，是指一定地块内地上建筑物的总建筑面积（含阳台和悬挑实体面积）与该地块实用地面积的比值。第四条　市城乡规划主管部门组织实施本办法，并直接负责市区建设用地使用性质和容积率的规划管理工作；但区人民政府设置城乡规划主管部门的，由区城乡规划主管部门负责本行政区域内建设用地使用性质和容积率的规划管理工作。
　　南澳县城乡规划主管部门负责本行政区域内建设用地使用性质和容积率的规划管理工作。
　　市、区（县）人民政府有关行政管理部门按照各自职责协助实施本办法。第五条　建设用地的使用性质、容积率等规划条件，应当以控制性详细规划为依据，由城乡规划主管部门提出。
　　尚未编制控制性详细规划的建设用地有下列情形之一的，城乡规划主管部门可以根据总体规划或者分区规划等规划和特区的规划技术规范，提出或者修改使用性质、容积率等规划条件，在城乡规划主管部门网站、行政服务中心办公场所、建设用地现场予以公示三十天以上，经规划委员会审议通过并报本级人民政府批准后，作为土地使用权出让、划拨以及建设用地规划许可的依据：
　　（一）因国家、省或者特区重点建设项目需要使用土地的；
　　（二）因基础设施、公益性公共设施建设项目需要使用土地的；
　　（三）小于二公顷的政府储备土地；
　　（四）法律、法规规定的其他情形。第六条　任何单位或者个人不得擅自调整建设用地规划条件确定的使用性质或者容积率，确需调整的，应当按照本办法的规定进行。
　　建设单位或者个人应当按照建设用地的规划条件开发建设，需要调整建设用地的使用性质或者容积率的，应当向城乡规划主管部门提出申请，符合本办法第七条规定的，城乡规划主管部门应当就是否需要收回（收购）土地使用权征求国土、土地储备等部门意见；不符合本办法第七条规定，或者需要收回（收购）土地使用权的，不予办理。不予办理或者按照本办法规定不予批准调整的，由城乡规划主管部门书面告知申请人并说明理由。第七条　建设用地有下列情形之一的，建设单位或者个人可以申请调整使用性质或者容积率：
　　（一）因修改城市总体规划、分区规划、控制性详细规划和专项规划，导致开发建设条件发生变化的；
　　（二）因城市基础设施、公益性公共设施或者政府重大项目建设需要，导致开发建设条件发生变化的；
　　（三）开发建设中发现所在区域的控制性详细规划有明显缺陷的；
　　（四）2008年1月1日前出让、划拨，且所在区域未编制控制性详细规划，通过出让合同、划拨决定书或者用地批准文件等确定使用性质或者容积率等规划条件，与周边现状建设明显不协调或者容积率明显偏低的；
　　（五）国家和省有关政策发生变化的；
　　（六）法律、法规和规章规定的其他情形。第八条　建设单位或者个人申请调整使用性质或者容积率的建设用地有下列情形之一的，不予批准：
　　（一）属于城乡规划确定的公共管理与公共服务设施用地、市政公用设施用地、绿地与广场用地、水域及自然和历史文化遗产保护用地的；
　　（二）用地范围内的建设项目已经核发建设工程规划许可证、尚未规划验收的；
　　（三）建设用地闲置，未经土地行政主管部门依法处置的；
　　（四）建设单位或者个人在用地范围内有违法建设行为，尚未查处完毕的；
　　（五）法律、法规和规章规定的其他情形。
　　建设用地属于工业用地、物流仓储用地，或者有本办法第七条第（一）项至第（三）项规定情形之一的，不适用前款第（二）项的规定。
　　用于保障性住房建设的建设用地不予批准调整使用性质。第九条　建设单位或者个人申请调整居住、商业服务业设施用地的容积率且符合控制性详细规划的，或者申请将非居住、商业服务业设施用地，确认或者调整为居住、商业服务业设施用地且符合控制性详细规划的，按照以下程序办理：
　　（一）向城乡规划主管部门提出书面申请，说明调整的理由并附调整方案，调整方案应当表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容；
　　（二）符合本办法第七条规定且不需要收回（收购）土地使用权的，在城乡规划主管部门网站、行政服务中心办公场所、建设用地现场公示十天以上，征求规划地段内利害关系人的意见，必要时进行走访、座谈或者组织听证；
　　（三）城乡规划主管部门依据控制性详细规划和公示情况，办理使用性质或者容积率的确认、调整手续并抄告土地主管部门。

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