买二手房查清居住权避免买后不能住
民法典首提“居住权”，影响有多大？
今年起，民法典开始正式生效，对我们生活的方方面面都产生了巨大影响。民法典关于居住权的条款您了解吗？上月底，在吉安市中级人民法院调解了全省首例民法典实施后涉居住权行政协议案。一个重组家庭一处房屋关系到两代人，母亲去世后，女儿通过法律程序，继承了母亲生前所居住的房屋，继父享有居住权。然而因房屋征收补偿归属问题，再次让女儿与继父对簿公堂。
女儿与继父为房产对簿公堂
“事情缘起一起已发生法律效力的民事纠纷，女儿赖某与已故母亲共同所有吉安市区一处房屋，母亲故去时未留下遗嘱对房产进行处置。”吉安市中级人民法院办案法官介绍说，该处房屋其他继承人均放弃对房产的继承，继父辛某也与赖某公证签订赠与合同，将房产份额无偿赠与给赖某一人所有。
然而，在赖某要求辛某陪同其将房产过户时遭到拒绝，赖某便提起民事诉讼。该案经吉安市中级人民法院二审判决房产归赖某所有，同时在判决书裁判理由中明确继父辛某对该房产享有居住权至其“百年”。
房屋征收补偿归属起风波
2018年9月，该房产被纳入征收范围，继父辛某以自己和赖某母亲为被征收人与吉安市房屋征收办签订房屋征收补偿协议并获得相关奖励。赖某对该行政协议不服，诉请撤销该协议书并由其与吉安市房屋征收办重新签订征收补偿协议。
吉安市青原区人民法院一审判决变更吉安市房屋征收办与辛某签订房屋征收补偿协议中的被征收人为赖某，继父辛某对该房产享有居住权至其“百年”时止，赖某在办理补偿房屋房产所有权证时一并办理继父辛某居住权登记手续。
对此，继父辛某不服一审判决，向吉安市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决并改判驳回赖某诉讼请求。二审期间，最终赖某终与继父辛某达成调解协议，在保障赖某所有权和继父辛某居住权的前提下，妥善解决了本案纠纷。
居住权主要是占有、使用权
记者了解到，该案系《民法典》施行后，全省首例在房屋征收补偿过程涉及居住权保障的行政协议案。
“居住权属于用益物权，一般的用益物权以占有、使用、收益为主要内容。由于居住权一般不具有收益权能，因此主要是占有、使用权。”南昌大学科技学院法学教授曾毅说，居住权除了包含老百姓日常生活中所理解的“对于房屋居住的权利”之外，其在设立和使用中还存在诸多额外的限制，如继承、婚姻关系等。
曾毅分析认为，居住权之目的是“满足生活居住的需要”，所以赖某在行使房产所有权中，需要首先保障其继父辛某的居住权。同时，曾毅提醒广大市民，购房时，尤其是二手房，应当注意，应在不动产登记机构查询房屋是否登记有居住权，以免出现“房子归你，但你住不了”的情形。
居住权登记生效有条件
对于居住权登记，北京市盈科（南昌）律师事务所刘胜波律师介绍，市民可以通过双方签订合同方式设立，也可以通过所有权人立遗嘱的方式设立，但是必须在不动产登记部门办理登记，才能生效。
办理居住权登记时需要提供申请人身份证明、不动产权属证书和当事人关于设立、变更、注销居住权的合同（遗嘱或生效法律文书）等申请材料。
（来源：江西晨报）
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