住宅小区物业管理模式中传统和现代管理区别

传统物业管理和现代物业管理区别有哪些~

权责分明原则：在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确，物业管理企业各部门的权利与职责要分明。

随着城市化的不断发展和土地使用的现实情况,高层住宅逐渐成为城市居住建筑的主趋势以及有效利用土地资源的结果。而建立与此相匹配的高层住宅物业管理尤为必要。

一、住宅物业管理的六种模式
根据不同地区的经济状况，我国住宅小区(楼宇)的管理模式大体有以下六种：
(1)以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司开展物业管理工作；
(2)以房地产管理部门转制成立的物业管理公司开展物业管理工作；
(3)房地产开发公司组建的物业管理公司开展物业管理工作；(4)单位直管公房管理模 式；
(5)完全按照现代企业制度建立起来的物业管理公司开展物业管理工作；
(6)由街道居 委会、社区服务站以及物业管理公司以合三为一的一种管理模式开展物业管理。
二、高层住宅物业管理的特点和难点：
1、高层住宅建筑高度大、层数多、居住人口稠密，要管理好高层住宅，确保各部分正常运作，保证高层住宅和楼内居民的生命、财产安全，物业管理任务较为艰巨。
2、高层住宅设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。在实际物业管理中，必须要运用先进的管理手段、方法，对高层住宅各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高层住宅能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也高。
三、高层住宅物业管理的原则：
1、早期介入原则： 早期介入的作用有两方面：一是熟悉高层住宅基本情况；二是可提出便于日后物业管理的整改意见。
2、统一管理原则: 首先，整个高层住宅是一个整体，各系统都是为整体服务的，多头管理势必影响整体的正常运行；其次，多头管理易造成职责不清，使出现的问题和故障无法及时解决；第三，多头管理会造成管理死角。因此，高层住宅应坚持统一的管理。
3、收费合理原则。 这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务相符。不论如何，物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。
4、依法管理原则。 物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原则。
5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。 物业管理要通过科学的物业管理、良好的服务、优美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得住户的信任。
6、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。 针对高层住宅的实际情况物业管理不仅要做好供电、供水等服务项目，也可以做好住户需要做好专项服务与特约服务，为住户提供的方便。
四、高层住宅物业管理的内容
1、高层房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户的房屋装修进行严格的监督管理，不因装修而影响寿命和危及他人安全。
2、高层住宅各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对供电、供水及排水、电梯、消防、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设备完好的运行状态。
3、清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责各房屋以及公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。
4、绿化管理。绿化人员应对高层住宅周边及内部的花草树木和景点进行养护和管理，为住户创造优美整洁舒适的高雅的环境。
5、停车场、车辆及交通管理。物业管理人员要对住户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全。
6、消防及治安管理。保安人员对高层住宅及其范围内进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流动巡逻岗。确保住户人身财产安全。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。
7、收费管理。要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收费标准，及时、 定期收取租金及管理费用，并接受住户监督。
8、全方位服务。物业管理应对住户提供全方位、多层次、有效且经济的服务，使用户、住户更为舒适便利。可开设常规性服务，如：机车船票代办、办设储蓄所等；委托性服务，如：代住户订送报刊、代订牛奶、代住户接送儿童、雇佣保姆等；经营性服务，如：开设餐饮、娱乐场所、开设健身房等。并根据住户需要，提供特约服务。
（以上回答发布于2015-12-25，当前相关购房政策请以实际为准）
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现代社会中业主也物业之间关系有时很尖锐，有的物业管理不能满足业主的要求，从而引发矛盾，那么住宅小区物业管理模式有哪些呢？现代物业管理模式是不是更符合消费者需求呢？

住宅管理的六种模式

根据不同地区的经济状况，我国住宅小区(楼宇)的管理模式大体有以下六种：

(1)以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司开展物业管理工作；

(2)以房地产管理部门转制成立的物业管理公司开展物业管理工作；

(3)房地产开发公司组建的物业管理公司开展物业管理工作；(4)单位直管公房管理模 式；

(5)完全按照现代企业制度建立起来的物业管理公司开展物业管理工作；(6)由街道居 委会、社区服务站以及物业管理公司以合三为一的一种管理模式开展物业管理。

二、传统物业管理和现代物业管理

（一）传统物业管理

通常是以行政手段管理，其管理单位是政府的一个职能部门，如市、区房管局和基层单 位——房管所。传统房屋管理单位属于事业性质。由于房管部门管理的房屋是国有财产(产 权单一)，而房管部门又是政府的一个职能部门，所以产权和管理权是合一的。一般是对房 屋及其附属设备进行维修、养护，工作比较单一，管理水平也不需要很高，通常房管所只要配“一员三工”便可以负责一个片的房屋维修管理。“一员”为房管员，每月定期收房租， 如果住户有问题，只负责传递信息，而且只围绕房屋的维修方面；“三工”即瓦工、木工和壮工，也就是维修的基本队伍，几个房管员才配上一个水电工。其维修经费来源有两种：一 是收取的低租金(由于国家采取的方针是福利型的住房制度，故靠收房租是非常少的)；二是大量的靠国家财政补贴。所以国家房屋建得越多，包袱背得越重。国家想管好房屋但没有财 力保证。

（二）市场化的物业管理

市场化的物业管理采取的是以经济手段进行管理，其管理单位——物业管理公司属于企业性质。物业管理公司的基层管理单位是管理处。一般来说，物业管理公司只有经营管理权 而无产权。物业管理公司管理的内容非常广泛，通常分为三类：第一类是公共服务，就是为全体住户提供经常性的有偿或无偿服务，例如清扫保洁、治安保卫、庭园绿化等；第二类是 专项服务，为小区内的住户提供专门服务，如修理与管理各种车辆，为用户提供室内装修服务，开办商店、饭店、美发店等；第三类是特约服务，即根据住户的特殊需要进行服务，如 代购车船票，为住户代购粮食、蔬菜，代送儿童上学等。其经费来源主要是物业管理公司自己筹集，通过收缴管理费和多种经营来解决，为居民提供有偿服务。

(三)两种管理方式的比较

1、从传统的房屋管理方式向社会主义市场经济条件下的市场化物业管理方式转变，从表面上看，两者区别不大，都是对物业进行管理。然而，如果我们认真地对物业、物业管理的概 念与传统的房屋管理相比较，不难发现，它们之间有诸多原则上的区别。

2、从管理内容上看两者的区别，传统的房屋管理多年来一直以单一的“收租养房”为主要内容。而国家实行的又是福利型低租金政策，即使收了租也养不了房，仍需要政府给大量的财政补贴进行房屋维修，因此 形成了房屋盖得越多，政府补贴得越多，包袱背得越重的恶性循环。物业管理是对房屋、设备、设施、市政、环境等实行全方位、多功能的经营、管理、服务；它既要管好房，又要以 人为核心提供物质和精神两个方面的服务。企业通过开展一业为主、多种经营的经营方针，实现造血功能，政府不给补贴，逐步走向良性循环。

3、从管理对象的产权关系看两者的区别

传统的房屋管理，不论是政府或部门管理，都是国家的，产权单一。随着房屋商品化、 住宅制度改革的推行，产权结构发生了根本性的变化，原来以公房为主体的格局，被大量共有、共用而又毗连的房屋格局所取代。例如广州市，每年住宅商品房总量的80％由个人购买 ，现在广州已经形成国家、集体、个人，包括港、澳、台胞以及外国人等多种所有制组成的多元化产权格局。在这种变化面前，如果仍然沿用传统的管理办法，则不仅会导致各自为政 、各行其是的无政府主义现象发生，还必将会导致整栋、整片房屋的维修管理陷入无从计划、无从管理的状态。而物业管理突破了产权归属界限和分散管理的格局，实行高度统一、全 方位服务于一体的管理。它的职责除对小区内所有的房屋及附属设施进行维修管理外，还对小区内的环卫、绿化、市政、治安、交通等实行全方位的管理，发挥住宅小区的整体功能， 为建设一个舒适、优美、安全、和谐的居住环境创造条件，深受居住者的欢迎。

4.从管理机制上看两者的区别

传统的房屋管理是管房单位以自身的意志来管理住户，他们与住户的关系是管理与被管 理的关系，住户长期处于被动地位而无法选择。南京一位居住在公房里的住户，屋顶漏水，向所管辖的房管部门连续反映了近一年都未修好，住户实在没法，只好求助市民热线电话帮 助解决。市场化的物业管理是产权人和使用人通过市场选聘物业管理企业。物业管理企业也有权接受或者不接受选聘。双方在完全平等的原则下，通过双向选择签订合同，明确各自的 权力、义务。管理公司与住户的关系则是服务与被服务的关系，而且是寓管理于服务之中。凡是住户所需要的各类服务，物业管理公司都应尽量给予满足和解决。

造成上述差别的根本原因在产权归属不同。产权的公有始终使物业的监护责任落不到实 处，而行政手段又使管理陷于僵化。随着我国土地使用制度的改革以及市场机制的引入，才 真正使我国的土地资源实现了巨大的自身价值，最终才有可能从根本上解决老百姓的住房问 题。也正是在这种条件下，物业管理才应运而生。

（以上回答发布于2015-12-25，当前相关购房政策请以实际为准）

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