厂房被迫拆迁，拆迁补偿款太少怎么办？

我大叔家的厂房要被拆迁了，但是拆迁补偿款好少呀，怎么办呢？~

别担心，找律师解决就行呢，

可以通过谈判诉讼等手段维权

南京XX有限公司成立于2001年10月，是南京市雨花台区XX工业园区一家以冷弯型钢加工为主业的民营企业。2014年七八月份，雨花台区政府以建设管道路、梅苑南路为由，将该公司厂房划入拆迁范围。

限期拆除，厂房马上就要被拆了

由于该厂房的实际面积和房产证上的面积不一样，因补偿金额争议，李某某的公司与政府无法达成一致。政府将超出房产证面积部分的厂房认定为违章建筑并先后下达了《限期拆除告知书》《限期拆除决定书》《履行行政决定催告书》《强制拆除公告》《强制执行决定书》，此时李XX害怕了，一旦按照违建给拆了，可能一分钱都得不到。

万典律师介入，行政执法文书被撤销

情急之下，李某某听说北京万典律师事务所是专业办理征地拆迁的律所，于是，委托北京万典律师事务所办理这起案件，律师听他说的情况后感觉难度很大，因为一旦被强拆案件难度就大多了，但细心的律师发现这些文书中有一处笔误，该企业全称是“……有限公司”，但强制拆除决定书上写的名称却是“……厂”，律师认为南京XX厂已经注销，不可能于2010年前后在铁心桥街道中路王马家店工业园内建设房屋。于是以北京万典律师事务所的名义，向南京市雨花台区城市管理行政执法局、南京市城市管理行政执法局致函，请求撤销相应的行政执法文书，并亲自到执法局进行交涉，当地执法局非常重视律所的函。最终决定撤销这些行政执法文书。  

提起行政诉讼，无奈一审败诉，二审又被驳回

文书撤销，并没有真正解决拆迁补偿这些难题。此时律师做好应对的一切准备，并利用期间的空档进行了充分调查，由被动转为了进攻。启动行政诉讼程序以后，律师先申请了政府信息公开，发现《雨花台区非征地房屋拆迁实施方案批准通知书》有不少违法之处。

根据《中华人民共和国物权法》第四十二条，原告的厂房依法受法律保护，任何行政机关未经法定程序无权实施征收。

依据《土地管理法》和《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》，本案中的管道路及梅苑南路建设项目属市政工程，需要占用很多铁心桥街道马家店社区戈梅组、吴家洼组焦村、窦家坝组所有的集体土地，应先将涉及到的集体土地依法征收为国有土地才可以实施房屋拆迁，进行施工建设。

在本案中涉案土地尚未经过江苏省人民政府批准征收国有土地，被告无权在集体土地上实施房屋拆迁，被告实施的非征地房屋拆迁行为属于超越职权的行为，依法属于违法、无效的行为。

案件经过一审、二审结果都败诉了。

提起行政复议，认定建设用地规划许可证违法，被撤销

这可急坏了李先生，眼看着两审都败诉了，这厂房要是保不住，赔偿还能获得吗？行政诉讼之路实在走不通。只能走上行政复议之路，这个时候，律师以《建设用地规划许可证》违法为由向江苏省住房和城乡建设厅提起行政复议，请求撤销第XX号建设用地规划许可证和第XX号建设用地规划许可证。

《建设用地规划许可证》违法之处有以下几点：

一、被申请人超越职权作出涉案《建设用地规划许可证》。

管道路东段建设工程、是集体土地，而江苏省人民政府尚未批准征收梅苑南路建设工程需要占用的土地，在被申请人颁发涉案建设用地规划许可证时涉案土地尚为集体土地，不属于城市规划区。依据《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条、第三十八条规定被申请人只能在城市、镇规划区设定建设用地规划许可，不能在农村设定建设用地规划许可。

二、适用法律错误

被申请人作出的（地字第XX号）《建设用地规划许可证》依据的法律为《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条和第三十八条的规定，用地单位中国（南京）软件谷管理委员会获取涉案土地的方式只能在划拨和出让中选择一种，不可能同时有两种获取方式。

三、被申请人作出的涉案建设用地规划许可证违反法定程序。

1.被申请人剥夺申请人陈述、申辩、要求听证的权利，明显程序违法。

《行政许可法》第三十六条、《中华人民共和国行政许可法》第四十七条规定申请人有知情权和听证权有陈述和申辩的权利。被申请人剥夺申请人的这些权利，违反相关法律的规定。

2.被申请人作出涉案建设用地规划许可证欠缺法定要件，明显程序违法。

《城乡规划法》三十八条、《城乡规划法》三十七条、《国务院关于投资体制改革的决定》、《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知 》被申请人先行办理建设项目选址意见书、环评审批文件、用地预审文件

但是，中国（南京）软件谷管理委员会只是办理了《关于同意开展管道路（梅苑南路至大周路）建设工程前期研究的联系函》，也未办理管道路建设工程的可行性研究报告批复。

梅苑南路建设工程属于审批制的投资项目，由政府划拨使用土地，办理建设用地规划许可证之前必须先行办理建设项目选址意见书、环评审批文件、用地预审文件，但是南京市环境保护局2015年10月19日才审批梅苑南路建设工程的环评审批文件。

经复议决定，撤销被申请人作出的第XX号和第XX号《建设用地规划许可证》

附：行政复议决定书

之后，征收部门多次与老李进行协商，双方在补偿上的差距越来越小，老李厂房的征收补偿数额也有了很大的提升，不久征收部门与老李达成了一致，一场危险的拆迁维权案件得到圆满解决！

2012年的时候，因我们这要开发地产

你好，厂房被拆，如果觉得补偿不合理，可以依法采取法律措施来维护自己的合法权益

吴少博律师：厂房拆迁一般能获得六部分补偿项目。
一、土地使用权的区域补偿价
你所占用的土地要按照占用的性质和使用年限等来算出区域补偿价，说通俗了就是土地使用权补偿。那么土地使用权应该怎么补偿呢？有这么几种情况：
（1）土地承包经营权。本村村民在本村的土地上承包相关的土地所衍生出来的土地承包经营权。
（2）集体建设用地使用权。也就是取得集体建设用地使用权证，这可能是通过拍卖、一次性买断等方式取得的。
（3）国有土地使用权出让划拨的方式。经过国有土地出让取得的工业用地的资质，或者说通过划拨取得，这都是纳入土地使用权赔偿范围。但是租赁权现在还划定在债权的范围内，没有划归物权的形式，所以租赁权是没有土地使用权补偿的。

二、厂房重置成新价
厂房重置成新价就是厂房重置后再建起来需要多少钱，被拆迁房屋拆迁时几成新也有重置成新的问题。实践中出现的客观状态有建筑物、构筑物、设施物，只要满足正规厂房的固定形态都应该按照房屋来计算。实践中由于房屋的结构、宽度、高度都不一样，补偿价格也不一样。有一些厂房使用砖木结构临时搭建的，可能不满足四面都有墙的要求，但是用于了正常的生产经营，原则上也应该按照建筑物的房屋重置成新价标准来计算。基本上有一种厂房外在固体属性，那么就可以按照厂房重置成新价来补偿。
三、停产停业损失费
因为拆迁造成企业的停产停业损失的费用。一般情况下要满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营的行为等等这些才能满足一个正常的企业厂房进行生产经营的条件，这样才能获得一次性停产停业损失费。还有一个问题需要提醒大家，就是在实践中有很多企业注册地址和实际经营地址不一致，这是不行的，注册地址和实际经营地址是一致的才能满足合法的经营主体。
停产停业损失应该满足哪些补偿呢？
（1）预期利益损失，一年可产生的预期利润是一百万，拆迁造成经营中断，造成三年的停产停业损失，这样有可能要赔偿三年的损失。
（2）违约的损失，企业和客户签订了一百万的合同，由于拆迁不能按时供货，一百万的违约成本是五万块，要补偿企业的违约损失。
（3）财务成本，向银行贷款一百万，每年付财务成本利息，现在由于经营断了，财务成本是累计增加的，所以财务成本也要纳入停产停业损失中。
这些是可能遭受的损失。还有很多人会问道的人员安置遣散费，我们要纠正一下，人员安置遣散费只出现在国营企业和集体所有制企业当中，一般中小企业和私营企业都没有，基本含在停产停业损失之列了。
四、装修附属物
对现有建筑的添附是不可能挪动的，是按照重置费来算。实践中一个水泵、变压器、机器设备都纳入到装修附属物范围内。
五、机器设备
机器设备分为可移动和不可移动的，不可移动的机器设备跟房屋一样要有重置成新价，可移动的机器设备补偿的是搬迁费。
六、搬迁费用
就是可移动的所有附属设施设备等要给予的搬迁费用。

去房管局

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