企业厂房拆迁怎么补偿，补偿低，如何争取合理补偿

厂房拆迁怎么补偿，怎么维权才有效？~

厂房被拆迁，补偿太低，后来一直不给补偿了。怎么维权？

这很复杂，其实一场博弈，给您分享一个案例参考一下：
因地方新建汽车站和物流中心，枣庄市山亭区政府决定对 枣庄市xx企业进行拆迁，因厂房拆迁补偿极不合理，山东省xx公司委托本事务所律师代为办理，经本事务所律师努力，最终争取到合理补偿，本案在经国务院裁决胜诉之后，发回山东省人民政府处理，在山东省人民政府处理期间，枣庄市山亭区政府与委托人达成协议，委托人获得合理补偿后，撤回行政复议，本案圆满结束。
本事务所律师接受枣庄市xx有限公司的委托，，经充分的调查和分析，王律师发现涉案项目拆迁案件严重违反法律规定，依法应当立即停止对枣庄市xx有限公司的拆迁行为。
为确保当事人合法权益不受侵犯，律师代表枣庄xx有限公司，进行了详细周密的调查，经调查发现一、涉案建设项目拆迁未取得房屋拆迁许可证，依法不得实施拆迁。二拆迁人所称拆迁所依据的土地征收批复因未经被征地农民知情确认程序予以确认属于违法、三、当事人枣庄xx有限公司的土地用地手续也存在一些瑕疵，但枣庄市xx有限公司与地方政府最大的争议确实补偿纠纷， 基于以上特点在办案之初我们即确定了以诉讼为辅、协调为主的办案方式。
1、主动出击，维护权益：
确定办案方式之后，律师首先采取了向山东省政府申请行政复议请求撤销征地审批手续，向枣庄市政府申请行政复议请求确认山亭区政府拆迁行为违法，在行政复议启动之后逐步建立了一个协调的平台，但是由于双方关于具体补偿数额差距太大是一直没有协调好，政府多次称准备强制拆除，2010年11月26日山东省人民政府作出（鲁政复决字[2010]68号）《行政复议决定书》，维持了政府的征地批复，xx有限公司败诉了，此时时刻面临着强拆，当事人压力非常大。
2、以法律为盾，保护厂房：
因为委托人的厂房产权手续不全，没有土地证和房产证，当地政府多次声称要以违章建筑的方式将涉案房屋强制拆除，而且即将强制执行，律师为了组织这一行为向各级政府、人大等发出律师函，要求依法合理对待历史遗留问，不可强制拆除，律师建议函指出：“枣庄xx有限公司的土地使用权的房屋属于当事人一辈子用血汗积累起来的财产，期间凝聚了广大员工、股东的心血和辛苦劳动。是朴实善良的公民们在政府的招商引资鼓励和指导下创办，枣庄市和山亭区各级政府部门从来一直认定其为合法用地和建筑物，从来没有告知过其手续上有瑕疵。在山亭区同年代的所有企业和商铺中这属于用地手续最齐全的单位。如果这样的情况属于手续不合法那么山亭区几乎没有用地手续合法的企业。同时国务院《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四项要求“各地要本着实事求是的原则,采取积极有效的措施,切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋,应依据现行有关法律法规补办手续。”而且新的“拆迁法”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条也要求“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。”同时根据国务院和国土资源部、住建部各类政策的原则也应当认定其为合法的用地情况。 所以本所认为枣庄xx有限公司的土地使用权应属于合法用地。"最终涉案厂房一直没有被强制拆除，为维权争取了有力的砝码。
3、不懈努力，最终胜诉
在律师的鼓励和帮助下下，xx有限公司向中华人民共和国国务院申请最高裁决，国务院受理此案后，国务院法制办公室专门派办案工作小组到枣庄调查核实，国务院法制办的到来给予xx有限公司以极大的信心，在国务院调查之后律师又专门到枣庄山亭收集此次征地审批存在违法的相关证据，很多村民纷纷签字作证，为赢得最终裁决提供了更多的机会。
之后中华人民共和国国务院下达最高裁决，裁决认为：在原级行政复议中山东省人民政府对案件的主要事实的审查存在遗漏。国务院最终决定：一、撤销山东省人民政府作出的（鲁政复决字[2010]68号）《行政复议决定书》；二、责令被申请人依法重新作出处理决定。这意味着山东省人民政府的行政复议决定是错误的，xx有限公司这个小企业告赢了省政府。

4、成功解决，圆满结束
最终在律师与当事人全力配合之下，枣庄市山亭区政府与鑫盛塑编有限公司达成协议，拆迁补偿标准获得很大的提高，当事人对律师的办案效果表示非常的满意，从始至终此案扑朔迷离，被拆迁人一直处于被动状态，但是却能排除一切困难，最终却获得圆满结果，可谓一次拆迁维权的经典案例。

首先要讲一个总体原则，拆迁补偿是实物及一部分可预期的利益损失，他跟企业正常的交易和买卖是不一样的，补偿比较狭窄，最后的补偿价格偏低，这个问题属于学术互相探讨的问题。
在企业拆迁中，对中小企业来讲一般能获得六部分补偿项目。
一、土地使用权的区域补偿价
你所占用的土地要按照占用的性质和使用年限等来算出区域补偿价，说通俗了就是土地使用权补偿。那么土地使用权应该怎么补偿呢？有这么几种情况：
（1）土地承包经营权。本村村民在本村的土地上承包相关的土地所衍生出来的土地承包经营权。
（2）集体建设用地使用权。也就是取得集体建设用地使用权证，这可能是通过拍卖、一次性买断等方式取得的。
（3）国有土地使用权出让划拨的方式。经过国有土地出让取得的工业用地的资质，或者说通过划拨取得，这都是纳入土地使用权赔偿范围。但是租赁权现在还划定在债权的范围内，没有划归物权的形式，所以租赁权是没有土地使用权补偿的。

二、厂房重置成新价
厂房重置成新价就是厂房重置后再建起来需要多少钱，被拆迁房屋拆迁时几成新也有重置成新的问题。实践中出现的客观状态有建筑物、构筑物、设施物，只要满足正规厂房的固定形态都应该按照房屋来计算。实践中由于房屋的结构、宽度、高度都不一样，补偿价格也不一样。有一些厂房使用砖木结构临时搭建的，可能不满足四面都有墙的要求，但是用于了正常的生产经营，原则上也应该按照建筑物的房屋重置成新价标准来计算。基本上有一种厂房外在固体属性，那么就可以按照厂房重置成新价来补偿。
三、停产停业损失费
因为拆迁造成企业的停产停业损失的费用。一般情况下要满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营的行为等等这些才能满足一个正常的企业厂房进行生产经营的条件，这样才能获得一次性停产停业损失费。还有一个问题需要提醒大家，就是在实践中有很多企业注册地址和实际经营地址不一致，这是不行的，注册地址和实际经营地址是一致的才能满足合法的经营主体。
停产停业损失应该满足哪些补偿呢？
（1）预期利益损失，一年可产生的预期利润是一百万，拆迁造成经营中断，造成三年的停产停业损失，这样有可能要赔偿三年的损失。
（2）违约的损失，企业和客户签订了一百万的合同，由于拆迁不能按时供货，一百万的违约成本是五万块，要补偿企业的违约损失。
（3）财务成本，向银行贷款一百万，每年付财务成本利息，现在由于经营断了，财务成本是累计增加的，所以财务成本也要纳入停产停业损失中。
这些是可能遭受的损失。还有很多人会问道的人员安置遣散费，我们要纠正一下，人员安置遣散费只出现在国营企业和集体所有制企业当中，一般中小企业和私营企业都没有，基本含在停产停业损失之列了。
四、装修附属物
对现有建筑的添附是不可能挪动的，是按照重置费来算。实践中一个水泵、变压器、机器设备都纳入到装修附属物范围内。
五、机器设备
机器设备分为可移动和不可移动的，不可移动的机器设备跟房屋一样要有重置成新价，可移动的机器设备补偿的是搬迁费。
六、搬迁费用
就是可移动的所有附属设施设备等要给予的搬迁费用。

企业拆迁怎么补偿？

不符合高质提问，建议回收。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
另，征收补偿的房屋应是具有合法产权和合法用途的房产。改变原证载用途使用的按证载用途进行补偿。

内容：承租企业面临拆迁要维护自己的合法权益，应当从拆迁前和拆迁实施过程中两个阶段进行综合考虑。
　　一、承租企业在拆迁前的准备
　　许多被拆迁企业、承租企业在面临拆迁的时候，往往抱有一种“等”、“耗”、“拖”的态度。承租企业认为，只要能拖得住撑得久，动迁组终会因为拆迁进度的压力而接受被拆迁人提出的补偿条件。事实上，这种想法不可取。
首先，法律上规定了“久拖不搬”的救济手段。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，经过行政裁决，且行政裁决的法定起诉期限届满后，拆迁人就有权向法院申请法院强制拆迁，被拆迁人、拆迁关系人意图想通过“拖”的方式而阻止拆迁人的拆迁，这是不现实的想法；
其次，在以前的拆迁案例中确实存在因时间拖得过久，拆迁人给予被拆迁人较高补偿的情况，但我们不能把给予较高补偿的原因简单归于“等”、“耗”、“拖”。拆迁是一种依法而为之的法律行为，哪些项目应当补偿、哪些情形应当照顾、基于何种标准补偿，都是经由法律、法规、地方政策性文件所规范的，所有的拆迁补偿都是纳入到法律、法规、政策性文件中的，而不是拆迁人自主决定的事情。
承租企业在拆迁前可以做的准备工作有：
（1）深度审查拆迁中的各方权利义务关系，确定因拆迁而发生关系的各方主体
与住宅房屋拆迁相比，非住宅房屋拆迁（企业拆迁）因为土地、房屋的权属关系复杂，在拆迁过程中会有更多的拆迁关系人在里面。如果被拆迁房屋是自有产权办公用房，并享有完整的国有土地使用权，被拆迁人就是被拆迁房屋的产权人，拆迁关系主体就是拆迁人、被拆迁人。有些房屋是租赁办公用房，拆迁关系主体则有拆迁人、被拆迁人和承租人三方主体。
值得引起注意的是，集体土地上的私有企业拆迁以及国有改制不彻底的企业拆迁，因原有权属不明，甚至土地转让合同无效等各种在法律规范之外的事实出现，使得各方主体权利义务不清楚，拆迁获得补偿款后往往更容易发生纠纷。由此，对于产权归属不明确的企业，在拆迁实施后、拆迁补偿安置协议订立前这段时间内，建议咨询或者聘请律师介入，以合同约定或者其他法定形式把拆迁各方的权利、动迁款分割方案做民事权利的约定，以有效化解可能发生的法律风险。
（2）积极准备对被拆迁房屋的产权关系证明、现有设备清单、劳动合同的备案核查、装修装潢费用支出等相关材料证明
被拆迁房屋的产权关系证明主要有房产证、土地证或者租赁合同、土地转让合同等文件；现有设备清单指企业运营过程中实际使用的设备价格、规格、数量、使用年限、有无抵押等情况的清单。
另外，社会保险缴纳情况、工资单等实际证明企业员工报酬情况的材料证明也应一并整理并列清单。装修装潢费用的支出也应当有相应的发票证据予以证明，如果协商确定装修装潢费用的补偿，可依照装修装潢费用的原始支出、使用年限、现在状况等参数进行协商；如果依照评估确定装修装潢费用的补偿，也应提交相应数据及证明材料，以便对装修装潢费用进行合理的评估。
（3）聘请律师介入，在专业律师的指导下制定拆迁策略
拆迁涉及范围广、补偿标准各有差异，而且拆迁人在拆迁中往往有着更优势的地位，使得很多被拆迁人、拆迁关系人 “怕”拆迁。“怕”的原因无外乎两点：一是拆迁跨度时间长，繁琐事情多，很多企业初次接触拆迁，对此束手无策；二是缺乏相关的拆迁法律知识，在与拆迁人交涉的过程中怕吃亏。鉴于拆迁的复杂性和专业性，对于法律关系复杂的拆迁聘请拆迁律师介入是非常有必要的。
二、拆迁实施中，拆迁人应对承租企业补偿的项目
　 在法律实践中，企业拆迁补偿主要分为三部分：一是拆迁资产补偿，包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿；二是拆迁费用补偿，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用；三是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。

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