2007-2008年房地产相关政策解读（五）

~ 六、2008年4月8日，住房和城乡建设部表示：全面排查住房公积金违规放贷
　　政策要点：
　　（1）、重点对违规发放贷款情况进行全面排查分析，查找薄弱环节和管理漏洞，采取有效措施改进管理；对历史遗留的风险资金坚决予以回收和妥善处置
　　（2）、加强对住房公积金决策、管理制度执行情况的监督检查切实纠正损害国家和职工利益的突出问题
　　（3）、依法查处各类违纪违法行为。重点对违规办理住房公积金业务、挤占挪用资金等违纪违法问题予以处理。对拒不纠正、掩盖问题，造成资金严重损失的，依法追究责任
　　政策分析：2007年全国房地产市场的火暴表现使得成交量大幅度上升，各个城市的公积金贷款几乎用完，出现了许多可以使用公积金贷款的购房者或者接受高利率的商业贷款，或者不得不放弃购房计划，许多城市的公积金贷款至今尚未开闸，公积金贷款出现了很大的缺口，政府相关部门也发现公积金管理中存在着一些漏洞和弊端。
　　同时，出现了公积金违规放贷的现象，使得缺口进一步加大，数额巨大的公积金贷款与国家从紧的货币政策相违背，也使得购房者不能享受到本该享受的公积金贷款低利率，不利于多层次住房保障体系的建立，使这一部分实实在在的自住需求被压抑，变相加大了未来房地产价格上涨的压力。
　　两会后成立的住房和城乡建设部开始全面排查公积金违规贷款的现象，势必将使公积金快速回流，各个城市的公积金贷款开闸也将马上启动。从而带来的自住需求也能够在一定程度上支撑房价，因此现阶段房地产公司应积极与各大银行进行联系交流，第一时间争取到更多银行的公积金贷款政策，以吸引购房者。
　　七、2008年4月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定
　　政策要点：对省级地区的住宅（非经济适用房）的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整政策分析：日前，国家税务总局公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产企业预售收入的预计利润率做了调整，由原来的非经济适用房不低于15%调高到20%，经济适用房维持3%.这条政策不是新政，但对房地产上市公司现金流产生一定压力，但总的税收负担没有加大，对房地产企业影响有限，但从股票市场来看，万科、保利等股票在政策出台后却连续下跌，说明现时期房地产公司现金流处于极度紧张的状况中。
　　《通知》对非经济适用房开发项目的预计利润率做出规定：位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10%.按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，这使得企业预缴所得税的金额有所增加，但增加不多，压力也不会太多。由于仅是预缴所得税，项目完工后将重新清算调整，因而并非新税务负担，只是对房地产开发商的现金流要求更高。
　　《通知》明确指出，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（|考试大|或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
　　新政规定房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，与以前的规定相比，使得预缴所得税周期有所提前，也即企业支出提前，对资金形成一定压力。房地产开发商预售房款必须预缴所得税是2005年就执行的调控政策，从总体上看，开发商项目资金杠杆空间被挤压的趋势不变，也会因为现金流影响而使得资金竞争优势加剧。
　　八、2008年4月16日，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，总计达到16%
　　政策要点：2008年1月25日 由14.5%调至15% 2008年3月25日 由15%调至15.5% 2008年4月16日由15.5%调至16%政策分析：从2007年开始，中国内地的货币流动性就一直存在着过剩的现象，由于国际原油价格的不断上涨，有色金属、农产品以及各种生产要素价格的不断上涨，消费价格指数CPI不断上涨，达到了8%以上的惊人程度。因此，抑制通货膨胀成了2008年政府部门的首要经济任务。
　　传统意义上控制CPI的方法就是回收过剩的货币，主要是加息、提高准备金率以及发行国债等方法。其中国债的发行早在2007年就已经排定计划，市场有心理预期，而提高准备金率和利率则具有突然性。2008年中央更多的是使用提高准备金率而不使用加息是因为同时期股票市场大幅度走低，怕引起股票市场危机，同时也有不再加重购房者按揭还款压力的考虑，所以提高准备金率就成了主要的调控手段。
　　加息的手段一般都会提高企业贷款利率，加大房地产企业的财务成本，效果比较直接明显，而提高准备金率是落实从紧的货币政策，使得银行能放的贷款额更加紧张，加大了房地产企业获得贷款的难度，其影响作用比较隐性。
　　从2008年3月中旬以来，全国主要城市的房地产市场进入了稳定期，期间所出台的最重要的房地产政策一是房地产公司IPO募集资金不得用于购买、囤积土地，此条政策虽然操作性较差，但是明确反映了政府对于房地产调控的严厉态度没有改变；二是国家税务总局出台了关于房地产企业预交所得税的规定，使得现金流本已相当紧张的房地产公司雪上加霜，一方面促使其加速销售，回笼现金，另一方面抑制其继续高价拿地的热情。同时，政府对多层次的住房保障体系的建立和完善继续加大政策扶持力度，对经济适用房的交易方式、年限作出严格规定，进一步打击炒作经济适用房以及限价房等现象，同时明确要求各个城市在住房供应中加大保障性住房的比例。这一时期，全国的房地产情况也有所分化，广州、深圳等前期过度炒作的城市房价持续走低，各种大幅度优惠措施不断推出，而上海、杭州等长三角城市却开始回暖，成交量有所放大，但2007-2008年房地产相关政策解读个别楼盘销售仍比较缓慢。同时，紧缩的房地产信贷政策未见松动、3月份的CPI仍处于8.3%的高位，央行再次提高准备金率，如果4月CPI再次高企，不排除再次加息的可能性。随着各城市传统上5月份房交会的召开，预期不同地区的房地产形势将进一步分化，强大的资金压力使得主流开发商都放缓了囤积土地的脚步，个别上市房地产公司的负债率居高不下，总体资金缺口进一步加大，浙江民间借贷利率也一再飚升。值得注意的是，杭州滨江房地产股份有限公司首发申请和珠海华发实业股份有限公司配股申请获证监会通过后，并没有其他房地产公司通过直接首发上市，政府相关部门又在近期再次表示二季度的房价上涨压力加大，所以预期证监会对房地产上市还是会持相当谨慎的态度，因此，急需资金的拟上市公司将更多寻求借壳方式来完成上市步骤，而同时期A股市场的大幅走低也使得已上市公司高价增发显得困难重重，资金链已经处于绷紧状态。流开发商都放缓了囤积土地的脚步，个别上市房地产公司的负债率居高不下，总体资金缺口进一步加大，浙江民间借贷利率也一再飚升。值得注意的是，杭州滨江房地产股份有限公司首发申请和珠海华发实业股份有限公司配股申请获证监会通过后，并没有其他房地产公司通过直接首发上市，政府相关部门又在近期再次表示二季度的房价上涨压力加大，所以预期证监会对房地产上市还是会持相当谨慎的态度，因此，急需资金的拟上市公司将更多寻求借壳方式来完成上市步骤，而同时期A股市场的大幅走低也使得已上市公司高价增发显得困难重重，资金链已经处于绷紧状态。

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