3．房地产市场

房地产市场~

一级市场是土地市场。
二级市场是一手房、增量房。
三级市场是二手房、存量房。
二手房的前景不错。
不过市场有待规范。

（1）国房景气指数高位缓降

2010年，国房景气指数呈现高位下行、小幅稳降态势，显示了房地产市场由过热趋向平稳的变化过程。与前两年的剧烈波动相比，由于世界经济在金融危机冲击后正在积极复苏，房地产市场变化较为温和，投资对整个行业和市场的拉动作用明显，土地开发力度虽有所加大但仍处于低位运行。

从年内变化来看，3月国房景气指数升至105.89点，再创自2007年底以来的高峰点，同比增长11.15点，房地产市场过热态势显著；此后，该指数开始稳步下降，其中5月、8月和9月环比分别下降0.59、0.61和0.59点，年内降幅最为明显；12月下探至101.79点，房地产市场景气程度回复到2008年的年中水平（图11）。从分类指数来看，国房景气指数涵盖了影响房地产市场的土地、资金、供需等多方面的重要因素。资金来源指数和房屋施工面积指数的双双回落，以及土地开发面积指数始终徘徊在不景气区间，都可能是导致国房景气指数回落的主要原因，而这也是调控政策和市场作用相互博弈的结果。其中，在限制囤地房企贷款、压缩房地产信托规模、严控外资炒房等调控手段的作用下，自2009年初以来资金来源指数疯狂上涨的步伐得到有效遏制，从年初的119.67点已大幅度降至年末的102.66点。在具体表现上，房地产开发企业国内贷款12540亿元，同比增长10.3%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；利用外资769亿元，增长66.0%。为此，有必要继续坚持适度、有序、规范地配置房地产市场资金来源。

图 11 国房景气指数

总体来看，作为反映房地产未来走势的重要数据，2010年国房景气指数稳步回落，表明市场信心受到了密集房地产宏观调控政策的重要影响。预计2011年国房景气指数将呈持续下行态势，但能否贯穿全年、降至多低点位，还要看宏观调控执行效果、房价能否在合理区间趋稳、成交量是否能够维持、市场预期怎样变化等综合因素的影响。

（2）房屋销售价格持续上扬

2010年，房屋销售价格同比涨幅在冲顶峰值后再次开始松动下行，年末降至6.4%，总体上呈现“上半年见顶回落、下半年稳步下行”的变化态势，房地产宏观调控政策初见成效；但在下半年尤其是第四季度，同比涨幅趋缓、环比由负转正，都显示了价格回归理性仍面临巨大压力，各项调控政策有待严格、持续执行。

从年内变化情况来看，全国70个大中城市房屋销售价格同比增幅呈先涨后跌态势（图12）：1月为9.5%，4月即达到12.8%，实现了长达12个月的连续增长，攀至近5年来的最高点；此后开始持续下行，6月为11.4%，9月为9.1%，12月降至6.4%，接近2009年底水平。房屋销售价格环比增幅则出现较明显的波动态势（图13）：虽然1月、4月和9月出台调控政策，2月、5月和10月的环比增幅即分别下降0.4、1.2和0.3个百分点，6月环比为负、7月和8月为零；但在3月、4月和11月又分别出现反弹，其中4月环比增长1.4%，为全年最大值。从价格类型来看，单月同比涨幅在全年均呈现出90平方米以下住宅高于大户型其他住宅、新建住宅高于二手住宅的态势，而二手住宅价格则在单月环比涨幅下跌区间领跌其他类型价格，表明平抑新建普通住宅价格对于拉低房价总体水平作用极为关键。分城市看，12月份，70个大中城市房屋销售价格均有上涨，三亚和海口涨幅分别高达43.3%和35.5%，广州和泉州涨幅最低为0.4%。从环比价格情况看，有65个城市房价环比出现上涨，西安、杭州的房屋销售价格略有下跌。

图 12 全国70个大中城市房屋销售价格指数（同比）

图 13 全国70个大中城市房屋销售价格指数（环比）

从原因上分析，在通胀上行、股市惨淡、购房保值的大背景下，包括基本需求、改善需求、超前需求、投资需求等在内的总体需求过热、供需失衡，是推动房价高位上涨的主要因素。另外，近年来货币政策相对宽松、供应量过度上涨，也促使房地产资产出现明显升值，而部分地区地王集中出现、带动周边土地价格飙升也是导致房价高位续涨的重要推手。

从长远来看，只有让房价适应消费水平，正常购房需求才能得到满足；只有让房价稳定在合理水平、防止房地产暴利，才能适度拉动相关行业投资、保障实体经济平稳运行。预计2011年，在保障土地供应、加大财政投入等政策的支撑下，通过建设1000万套保障性住房、加快保障性住房供给，可以有效遏制当前房价持续上涨的趋势。

（3）房地产开发投资快速增长

2010年，在货币和信贷政策趋紧、市场总体呈现观望、融资难度加大等因素的影响下，房地产开发企业加大资金自筹力度、积极拓展其他渠道，实现全年开发投资增长33.2%。考虑到上年基数过低等因素的影响，国家宏观调控政策作用明显。随着保障性住房制度进程的加快，住房保障投资的加大将对整个房地产开发投资提供强大的支撑作用，预计2011年房地产开发投资增幅将达到25%左右。

全国房地产开发全年完成投资48267.07亿元，同比增长33.2%，增幅同比上升17.1个百分点。其中，完成住宅投资34038.14亿元，同比增长32.9%。房地产开发投资占城镇固定资产投资比重为20.0%，住宅投资占房地产开发投资的比重为70.5%。房地产开发投资仍以商品住宅投资为主，商业营业用房与其他工程用途类投资增长较快，而经济适用房投资则呈现负增长，值得高度关注。从年内变化来看，仅1~2月房地产开发投资增速均低于33%，1~5月增速达到年内最高的38.2%，此后平稳下行、略有回落（图14）。

图 14 2010年全国房地产开发投资

分地区来看，全年东、中、西部地区房地产开发投资同比增长分别为32.7%、32.4%、35.3%，投资结构趋于均衡和协调。从投资绝对量来看，东部地区占据主导和优势地位的局面仍将长期存在（占总投资的比例为58.0%），但近年来中西部地区房地产业发展相当迅速，持续高速增长，成为拉动地方经济增长的主要驱动力。从资金来源情况看，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%，增幅下降18.8个百分点。其中，个人按揭贷款、定金及预收款、国内贷款增幅同比快速下降，仅分别增长7.6%、17.3%和10.3%，是限制购房套数、提高贷款成本、监管预售资金等具体调控措施综合作用的结果。

从近5年的变化趋势来看（图15），2006年初到2008年上半年，房地产开发投资总体呈上涨态势，其增速在2007年初开始全面超越固定资产投资，并且差距越拉越大，最大达到6.7个百分点，房地产开发投资过热趋势明显；2008年下半年，随着宏观调控政策成效初显，房地产开发投资增速见顶之后步入降温下行通道，受国际金融危机的冲击，2009年初更是将至1%的冰点；在中央和地方巨额投资计划的刺激下，2009年投资开始从谷底反弹、一路攀升，但全年16.1%的增速在近10年间也是最低的，远低于城镇固定资产投资达14.4个百分点；受基期因素影响，2010年房地产开发投资增速持续高位运行，其中住宅投资增长动力相对不足，近5年来首次低于房地产投资增速达0.3个百分点，有可能对2011年上半年住宅供给造成影响，需引起高度关注。

图 15 三类投资同比增长率

（4）房屋新开工面积大幅攀升

2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。从年内变化来看，前10个月房屋新开工面积平均增速高达60%以上，基数过低是其重要原因。

总体来看，新开工面积大幅增长表明房地产开发企业对市场行情的预期较好，同时也是土地储备充足、房屋销售乐观的具体表现。在土地购置方面，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%，土地购置成本也在不断走高；在商品房销售方面，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，商品住宅销售面积增长8.0%。商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，商品住宅销售额增长14.4%。在此基础上，预计2011年房屋施工量和竣工量有望保持持续增长（图16，图17）。

图 16 全国房地产开发施工

图 17 全国房地产开发竣工

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3．房地产市场视频