房地产市场

中国房地产市场现在的发展趋势~

第一，房子越来越多是不争的事实
这十多年来，单就商品房竣工面积年均都在10亿平方米以上，2017年和2018年两年，全国商品房销售面积更是达到创历史的17亿平方米，如果加上政府建设的公租房、廉租房、共有产权房，还有很多无法统计的小产权房等，数目更是庞大。
主要的问题就体现出来了，一二线大城市的房子人口集中，但供应不足，导致房价越来越高。而很多三四五线城市住房供应量一点没少，特别是安置房特别多，因为拆迁成本低嘛，这些地方的房子根本就只能城市内部消化，没有外部投资介入。一句话，住房需求和供应的地域错配越来越明显。有的地方房子过多，有的地方住房供应又不足。
第二，“不动产”越来越多原因是深层次的
在城市里，我们住的房屋楼上楼下很多都是不来往的，你根本就不知道你的隔壁或楼上下房主是什么情况，除了自住，还有可能是投资，还有可能是金融机构查封。在一个城市里，肯定有那么一些闲置多年的烂尾楼存在。而这一切，不仅是市场因素，还有可能是金融问题，导致房屋真正成为“不动产”。
很多的县城，包括一些地级市，除了在楼市火热期，大多数时候费九牛二虎之力卖房仍不好卖，但为什么除了地方招商引资需求外，大多开发商仍旧乐此不疲、源源不断、日复一日的盖房呢？里面的逻辑行内人都知道，房子作为一种变相的金融产品，卖得出去更好，卖不出去还可以抵押给银行换出钱来。
第三，售楼处买房的始终就那些人
现在大城市买房，购房资格还是相当宝贵的，不仅存在于一二线大城市，还包括部分地级市也是如此。在售楼处，你会发现一个奇怪也很正常的现象，也就是买房的就是那么些人，当然，这里指的不是“拖”。能买得起房的人想买更多的房，想法设法获得购房资格，很多房子也在他们之间交易流动，随着房价越来越高，买不起房的人也就再也买不起了。
楼市调控能把房价压下来吗？比如施行的限购、限贷、限售等政策有多大作用？作用肯定是有的，至少在调控加码期内是如此。政策严厉了，我们就会失去很多不具备购房资格的客户，对住房购买的需求也会快速萎缩，特别是一些郊区盘，或者户型产品不好的楼盘就难以去化，这些地方的房价就会面临回调，为加快销售回款，我们也会降价或给出促销折扣，毕竟，企业生存是第一位的。
最后，从长期来看，依靠房地产发展国家经济的模式显然是不可持续的，最终还是要靠实业、制造业推动经济社会向前发展，房地产会犹如温水煮青蛙式退化，房价也就不会继续沿着只涨不跌的老路永续下去，逐步回归是必然趋势。

2011年，中国房地产调控持续从严，房地产业开始面临重大变革，成为名副其实的“转折之年”：粗放式（圈地加炒房）、高杠杆化（低成本加暴利）的房地产增长周期或将成为历史。在限购、限贷等调控政策和巨量保障房建设的双重驱动下，不仅是房地产市场临近“拐点”（土地流拍频现、降价潮蔓延、观望情绪浓厚），更是房地产业运行模式、行业结构等面临着变革（如低端房企退市、支柱性产业“去房地产化”等），房地产入市门槛无疑将大大抬高。可以说，2011年房地产调控接近实现预期目标、取得阶段性成果。

（1）国房景气指数先升后降

12月，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为98.89，比11月份的99.87降低了0.98个百分点，比上年同期的101.79降低了2.9个百分点（图11）。2010年下半年国房景气指数一路下降至12月份的101.79，2011年2月份至5月份呈现回暖趋势，而6月份以来，国房景气指数一路下降，12月份是连续第7个月国房景气指数出现下滑，且最终跌破100，创29个月以来的新低，显示出国家调控的持续作用之下，房地产市场火热局面已经发生改变。从分类指数看，土地购置面积指数呈快速下降态势，显示房地产开发企业市场前景看冷、购房者信心严重不足，从而带动国房景气指数见顶下行；房地产开发投资分类指数则相对稳定、波动不大，主要是受益于巨量保障房建设的资金投入（超过20%）。

预计2012年上半年，受经济减速和调控政策不放松等综合影响，房地产市场仍将持续下行，国房景气指数有望回落触底至2009年初的95水平。

专栏3 房产税试点

2011年1月底，上海、重庆宣布开始试点房产税，成为我国住房制度发展历史中具有里程碑性质的重大事件。从长期来看，恢复对个人所有住房征收房产税具有积极意义：不仅有利于调节居民收入和财富分配、健全地方税体系，而且能促进经济结构调整及土地集约利用，尤其是引导个人合理住房消费。

重庆房产税主要针对独栋别墅、高档商品房以及外来炒房者征收，税率设为0.5%、1%和1.2%三个档位，对于存量和新增的应税房产分别给予180平方米和100平方米的免税面积，初步测算全市应税房产约占市场总量的7%。据重庆市财政局数据显示，截至2011年11月底，重庆市主城区房产税应税高档商品住房共8563套，实收税金超过9000万元，预计全年可达1亿元，与当初预期基本吻合。上海房产税主要针对本市居民新购且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%。据上海市财政局数据显示，2011年上海房产税达22.1亿元，完成预算的110.5%。超额完成预算的原因是部分企业购置和租用房产增加，带动房产税增长高于年初预期。此外，2012年上海房产税预算为22.5亿元，与2011年执行数基本持平。

房产税试点一年来，其实际效果与拓宽地方政府财源、调控楼市、调节收入分配的目标尚有一定差距，未来需要通过扩大范围、提高税率、实现个人住房信息联网等方式，完善房产税具体操作方式，以让其发挥预期效果，进一步扩展范围才更具意义。

（2）房地产开发投资稳步回落

2011年，全国房地产开发投资6.17万亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比111月回落2个百分点，呈现持续回落态势（图12）。其中，住宅投资4.43万亿元，占房地产开发投资的比重为71.8%；增长30.2%，增速比111月回落2.6个百分点。分地区看，东部地区投资3.56万亿元，比上年增长27.2%，增速比111月回落1.3个百分点；中部地区投资1.32万亿元，增长25.5%，增速回落3.7个百分点；西部地区投资1.29万亿元，增长32.8%，增速回落2.1个百分点。在31个省（区、市）中，第四季度有20个地区房地产开发投资增速比前三季度回落，其中排前8位的西藏、新疆、贵州、河北、安徽、吉林、江西和福建的回落幅度均超过3个百分点。此外，住宅投资仍高速增长，同比增幅年内从3月开始均高于同月房地产开发投资3个百分点左右，住宅投资增速在4月达到近7年来的最高点后开始呈现逐步回落。

图11 国房景气指数变化情况

图12 全国房地产开发投资完成情况

2011年，1000万套保障房建设成为保持房地产开发投资避免大幅波动、平稳缓降的重要力量，房地产开发投资呈现稳步回落态势，随着保障房在11月份全部完成开工，将带动全年投资较快下探。

（3）房屋销售价格增幅普降

据国家统计局数据，2011年12月，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比下降的城市有52个（比上月增加3个），持平的城市有16个，环比价格上涨的2个城市中，涨幅均为0.1%。价格同比下降的城市有9个（比上月增加5个），涨幅回落的城市有55个，同比涨幅在5.0%以内的城市有60个。此外，二手住宅价格环比下降的城市有51个，持平的城市有16个（二者比上月增加了4个）。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。价格同比下降的城市有29个（比上月增加8个），同比涨幅回落的城市有33个，同比涨幅在5.0%以内的城市有34个。据中国指数研究院数据，在100个城市中，2月房价环比上涨的有80个，10月锐减至40个，11月也仅为43个，近半数城市房价出现了下跌。

从地价与房价的关系来看，中国城市地价动态监测系统数据也显示，2011年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为3049元每平方米，环比增速下降1.04个百分点，增速连续四个季度下降，同比增速也连续两个季度回调，地价与房价呈现双降态势。

预计2012年上半年，70个大中城市房屋销售价格回落波及范围会更广，其中一、二线城市受调控政策的影响将继续，特别是城市郊区房价降幅会进一步加大。

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