厦门并不是什么大城市,为什么房价却出奇的高?
背景:在泉州、福州、厦门都长时间呆过,尽量客观评价,也请大家批评指正。
下面就从分别从政府、开发商和老百姓三个利益相关方分别展开分析吧:
一、政府1、最最重要的观点就是,一切不以增加供地的房地产调控都是耍流氓。
2014年以前数据懒得查了,只贴一个2014年报告里的总结“近五年来厦门市供地呈逐年下降趋势,2014年成交量更是处于五年来的最低位。近两年受制于土地整理难度加大,土地市场供应缩减,土地成交建筑面积远不及商品房成交面积的二分之一。”
2014年,计划出让商住建筑面积446万平方米,实际出让商住建筑面积137.29万平方米,商品房销售共570.83万平方米;
2015年,计划出让商住建筑面积311万平方米,实际出让商住建筑面积173.6万平方米,商品房销售共350.31万平方米;
2016年,计划出让商住建筑面积327.9万平方米,实际出让商住建筑面积165.5万平方米,商品房销售共511万平方米。
数据是不会骗人的,简单结论是:一是每年实际出让面积远低于年初的出让计划(平均计划完成率仅为45%),所以不要听政府怎么说关键要看政府怎么做;二是商品房销售面积远超上一年度的出让面积,人为制造“供不应求”的饥饿效应。
2、耍流氓也是要有资本的。对地方政府而言,控地的最基本要求是财政负债率低,支出压力小。查阅了《厦门市政府专项债券信用评级报告》,2015年厦门市政府负有偿还责任债务/ 财政收入=29.11%,债务率应该是福建省最低的,在全国来说也算低的。再加上厦门近几年不涉及大型基建项目(轨道除外,1号线也是2014年才开工的),铁路、高速公路的量很少,这一块的支出压力也不大。并且厦门市财政和土地资源比较集中在市级,在厦门这种大政府的统筹管理模式下,土地出让节奏控制简直轻而易举,政府捂地能力超强。反观泉州、成都等地,由于政府债务率较高,在偿债和支出压力下,即使土地价格下跌也不得不保持高位供应。不过,现在各地的地方征服也都学乖了,很有默契地控制土地出让节奏,其实就是经济学101中最简单的理论之一,垄断下利润最高的定价是高于供需平衡的定价的。
3、保房价的政策组合拳。如果经历过厦门房市的几个调控周期,都能感受到一个简单的政策循环:房价跌(或者不涨)——土地出让减少——加上可能有的税费、贷款政策放松——房价涨——出台限购限贷政策——高位横盘(等着通胀消化掉)。当然啦,不止厦门,很多城市都是这么操作的,所谓“防止房价出现大起大落”,只是近几年只看到大起呀。
二、开发商1、闽企加杠杆的胆量其他地区很难媲美。在国家2009年之后几次的N万亿刺激下,狂加杠杆高速发展倒成了成功经验。在2016年的全国热点城市房价疯涨时,闽企在厦门和福州拍地报价简直可怕,硬生生把灌口姜母鸭拍出了新地王。但是,未来很难说,杠杆是把双刃剑,别的不说,前几年上海钢贸破产的企业中闽籍是占了大多数的。
2、本地国企接盘实力较强。厦门国企的实力在省内也算是最靠前的,诸如建发、国贸、住宅、海投等,其实也与厦门市大财政的特点有关。以上市的建发股份为例,主业两项,供应链和房地产,前者的营业收入占比位82.29%,毛利率仅为3.69%;后者营业收入占比17.64%,毛利率却高达36.57%。通俗地说,就是靠贸易撑场面,靠房地产赚利润。海投就更别说了,主营就是房地产,靠着海沧区的开发赚得盆满钵满。厦门市前几年的房地产市场,其实是以本地的国企和民企为主的,全国性的开发商进驻的比较晚。正因为本地国企实力较强参与较为广泛,所以经常在房地产寒冬时候能够出面接盘,稳定市场信心。
三、老百姓1、福建省人民对厦门的偏爱。其实也可以说是无奈,福建是一个多核的城市,没有核心所以只能矮子中拔高个。具体说说福泉特点吧,福州虽然辖区大、医疗好,但是气候又热又冷(其实我觉得还好)、城建一般(城建近几年改善很大);泉州虽然房价低、经济总量大,但是民风彪悍(开车特凶)、白领就业机会少(跟经济结构有关)。所以,从就业机会、政府服务效率、气候、外地人包容度来说,厦门市是福建省最好也是唯一的选择。毫不夸张地说,福建省稍微有头有脸(中性词)的人,谁在厦门没有一套房子?有个数据,厦门房地产销售中,70%为外地人。所以厦门房市的定价,不是由当地工薪阶层决定的,而是由省内乃至全国富人引导的。
2、岛民(中性词)思维。其实这也不怪老百姓,政府把最好的企业、景观、医院、学校等资源都留在岛内,所以也就有了岛内房价最保值的观念。再加上岛内外交通在高峰期的不堪重负,导致岛内与岛外哪怕只有一桥之隔,也有了天然的溢价。政府和开发商可以巧妙地利用岛内外来分隔出两个市场一唱一和。
3、最佳保值增值产品。厦门房市除了08金融危机时短暂跌过外(再之前就是PX事件),房价特别坚挺,是福建省内保值增值最稳定的地方,没有之一。因此,作为民众也好,作为企业家也好,一旦有剩余的流动资金,厦门房子就成了最好的投资品。福建省与国内很多省市不同,是以民营经济作为主导的,意味着即使GDP等数据不如山东等省份,但是民间积累的财富其实更多。就我周边来说,不乏经商朋友家里在厦门有多套房产的。
最后的话:作为福建人,我走过所有的地市,也对八闽大地多样的文化、美食、景致、历史和建筑所吸引和自豪。但我其实深深的担忧厦门乃至福建的房地产市场,长期可能产生的不利影响。未来的城市竞争,高素质人口的引入和产业的升级至关重要,而高房价只会驱逐年轻人、提高产业成本、扭曲企业投资方向。厦门不是北上深,何德何能承担如此高昂的房价。曾经有位领导评价厦门,说厦门是一个适合养老的城市,现在想起才发觉深以为然。如果家底不是比较殷实的年轻人,我个人是建议去珠三角和长三角的,从职业发展也罢,从宜居角度也罢,何必死磕厦门。
厦门的房价究竟有多高?这是继上海、北京、深圳之后的全国第四座高房价城市,把一线城市的广州都甩在脑后了。而且厦门房价在二线城市中,绝对可以称得上老大。从目前数据看,厦门平均房价超过4万/平米,而岛内的思明地区,几乎找不到房价低于6万/平米的房子。
面对厦门位列全国高房价的前列,很多房地产专家百思不得其解,从他们的角度上看,厦门房价据然还超越了广州,这实在令人费解。第一,要论经济发展,厦门并没有多少真正拿得出手的大企业。而且工业相对而言,还比较弱。金融也很一般。唯一亮点是旅游环境好,带动了当地的服务业发展。整个厦门的经济发展即使在全福建排名也是不靠前的。
第二,厦门人口流出大于流入,2018年,厦门的人口是负增长的。厦门的企业要想招聘员工,往往招不到高端人才,因为,高端人才都跑到北、上、广去了。而即使是中低端人才,也不是那么好招,因为整体人口都在减少。目前厦门的职工收入是每月4000元/平米,基本就支撑不起高房价。
第三,土地资源也并不是很稀缺。厦门岛内,确实人口密集,土地资源稀缺,但是往岛外,海沧、集美、翔安等等,人口也并不密集,甚至于岛外还很冷清,晚上10点之后,很多地方甚至比不上一般的二三线城市繁华。所以,土地资源匮乏也不是厦门高房价的问题,
而我们认为,导致厦门高房价仅次于北上深的主要原因有以下三个:首先,厦门作为中国的二线城市,牢牢的吸引着福建全省的高净值人群,因为厦门有良好的教育环境、生活环境、养老环境,再加上鼓浪屿的美丽景色,让福建的有钱人都想到厦门置业购房,这其中也包括很多炒房群体。福建大量有钱人都去厦门购房,从而推高了厦门的房价,特别是厦门岛内的房价。
再者,厦门出台限价限购的时间节点出了问题。限购、限价本来就是中性的调控政策,在房价较低的时候,出台限购限价,可以不让房价过快上涨,让更多的当地刚需买得起房,但是厦门推出限价限购的时间节点,已经是房价涨得很高的时候,这意味着不希望房价出现快速大跌。在限购和限价令之下,厦门房价当然短期内跌不下来。
最后,厦门每次拍卖土地,只放出一两块,这样并不能满足市场需求,为了拿到土地,厦门房企只能高价接盘,而土地价格高了,厦门商品房价格也会被抬高。如果厦门政府加大岛外土地的推出力度,市场供需矛盾得以缓和,那么厦门的地价就会降下来,地价降了,商品房价也会有所调整。
很显然,支撑厦门高房价的并不是当地经济的发达、人口流入的增多、土地资源的稀缺。而主要是福建高净值群体的大量资金流向厦门购房置业。同时,厦门在限购令出台时再限价,当地房价已经涨高了,低位出台限价限购令,对当地刚需有利,高位推出限购令,主要还是防范厦门房价的过度波动。此外,还有厦门土地供应节奏放缓,导致房企拿地成本偏高,当然就要转嫁到购房者身上。
厦门GDP总量为5995.04亿元,在福建省排名第三,在全国各大城市中排名第33位。相较于厦门的经济总量,更让人关注的是厦门居高不下的房价。对于一个经济总量在全国各大城市中只排到30开外的城市来说,为何它的房价可以常年久居全国第四的位置,仅次于深圳、北京、上海。究其原因主要有以下五点:
一是厦门的城市定位。厦门作为中国最早的经济特区之一起点高。作为海峡西岸经济区及闽南金三角中心城市,厦门的中心辐射地位不容小嘘。同时厦门又是国家试点的自贸区之一,从2015年3月1日自贸区挂牌至今,厦门的房价已经翻了翻。2017年金砖国家领导人会晤更是把地点选择在了厦门。2020年12月8日,金砖国家新工业革命伙伴关系创新基地在厦门启动,更标志着厦门这座城市越来越国际化,极具发展潜力。
厦门会展国际会议中心
二是厦门的环境优美。厦门环境的美是举世公认的。你走在大街小巷上都可以感觉到厦门的街道非常的干净,而且绿化非常好,一年四季都有鲜花常伴。不愧是国际花园城市、全国十大宜居城市、全国环保模范城市、国家森林城市。其优越的气候及人文地理环境吸引着越来越多的年轻人来此工作。也有更多的老年人选择在厦门养老。
三是厦门的土地资源稀缺。厦门全市土地面积1699.39平方千米,而厦门岛更是只有132.5平方千米。在这不到一千七平方千米的土地上要承载四百多万人口,厦门也成为全国每平方公里承载人口量最高的地区之一。厦门属于外来人口净流入的城市,大量的外来人口在厦门工作生活,因此也有了对住房的刚需。
四是厦门的医疗、教育资源集中。除福州之外,厦门几乎是集中了福建省内最好的医疗及教育资源。其对周边地市的吸附力是巨大的。周边城市稍有能力的基本都会考虑在厦门买套房,为自己的子女获得更好的教育资源,特别是漳州及泉州地区的。相较于北京出现一平四十几万的天价学区房来说,厦门的学期房并没有那么的夸张,但也是出现了一平17万的学区房价格。
五是投资客的推动。大家都看好厦门未来发展前景,投资客也不例外。正是抓住了这一点,投资客在厦门居高不下的房价起到了推波助澜的作用。面对厦门的高房价,作为普通的工薪阶层的我只能望洋兴叹。在国家推动房子不是用来炒的而是用来住的时期,希望厦门住房市场能够更加符合市场。同时也希望在租房市场上有更多的发展,以满足普通工薪阶层的住房需求。
我很喜欢厦门这座城市的一个原因也在于此,无论是耄耋老人还是孩童,在图书馆都能看到不少喜欢阅读的人群
不想花钱去健身房,便自己在家锻炼。有时会去公园晨跑。人们都很热情,也很阳光,一片欣欣向荣的气息。厦门有很多夜跑团,也通过夜跑认识了不少朋友
每年都会有一次出国游,这是我拿着2000的月薪时给自己定的计划
旅行是一个见天地,见众生,见自己的过程,带着全新的自己回到那个熟悉的家
因为丽江的事件沸沸扬扬,其实我在旅行中也遇到不少很危险的事情。希望大家不要因此留在家中不敢出门,但外出时一定注意安全
大家都知道,厦门的房价贵的离谱,虽然月薪1万,但在房价面前一文不值。但,那又怎样,没钱就去赚,抱怨有个屁用,当我下定决心要凭着一己之力在厦门买房时,就开始开源节流了。
我很少买衣服,也没有买新衣,但只要买就一定买质量好的,价钱不超过1500就好。
为了省钱很少回家,一年只会回去5次左右。
我还完了买房时向别人借的首付款,当初硬着头皮借的,在还完钱的那一刻终于有了自由的感觉。把房子出租出去,也成了短暂的包租婆。
自己在工作上也取得了一定的成绩。和同事做的项目在总公司举办的活动中,获得了全国一等奖,也获得了很多国家级和省级证书。借着这股东风,我正式走上了科研之路,组建团队、做项目、申请专利、参加比赛……期间当然有很多别人看不见的心酸和委屈,冷暖自知,没有什么好后悔。
因为KE开始健身、学习穿搭。成功拥有短暂的马甲线,也告别黑白灰,而多了些五颜六色的衣服。对了,还爱上了西装。
虽然没有失业,但也降薪了。再加上树大招风导致的一系列坎坷,认清了现实,这么多年来第一次想离开这里,不知明年能不能走成。渐渐明白了福祸相依的道理,凡事看开点,相信关关难过关关过,一切皆向于吉。
最重要的事,认识了Nui,并且开始了有时夏天有时冬天的爱情。疫情之下,因为一部Killing Eve,我们相识于微博。又因为凑巧,我们在厦门度过了最单纯快乐的四天。再后来,我们就在一起了。异地恋的苦,谁尝谁知道,不过也感谢科技,还能每天视频,以解相思之苦。希望两个人能早日在同一个城市,一起度过每一个阳光明媚和风雨交加。
最想说的话,所有意外出现在你生活中的事情都不是偶然,就像游戏中掉落的物品一样,一定会在将来的某个时刻触发剧情,开启下一段冒险。所以,耐心,耐心等待,相信老天爷会给你一个交代的。
厦门不是一线城市,但是它的房价已经步入一线城市行列,原因有这么几个:
1,独特的地理位置。厦门与泉洲,漳州有小三角洲之称。它在出海口,与台湾近邻相望,犹如深圳。位置优越,环境优美。地段决定一切。
2,厦门头衔多,帽子亮丽。虽然面积不大,却皆是精华。省辖市,副省级城市,计划单列市,经济特区,中心城区,港口及风景旅游城市,西接台商投资区,北邻南安,是闽南区和语言的主要城市。这一大堆头衔就知道它不会平凡。
3,它的城市规划亮丽,环境优美,新兴企业众多,人口流入大。是一个美丽的,新兴海滨城市。
4,厦门交通网络发达,进出口活跌。宜居,宜商是它的特色。
厦门的房价是一个很值得研究的课题。15年在厦门购置了一套房,现在可以翻了一倍了,但是作为刚需,不用做投资,其实意义也是不大的。下面就来谈谈个人的看法:
第一,厦门在福建省的整体地位是不可动摇的,有时连福州都比不过。其一是经济特区,副省级城市,同时各种大小会议的举办使厦门成为了全国乃至全世界关注的焦点。
第二,福建人喜欢厦门这座城市。厦门是一个很有归属感的城市,包容性很强,不仅经济发达,而且生活环境舒适,气候真的很好。所以,很多福建省内的人如果不出省都愿意留在厦门,比较厦门交通还是可以的,回老家也方便。同时福建省的人均GDP较高,大多手里有一些资金的人都愿意去厦门购置一套房子,不管是投资还是养老。这就回岛了一开始的问题,大多中产阶级买房并不一定是为了去投资,而是他们有住的刚需,加上一部份投资者,就推动了整体房价的上涨。
第三,厦门岛的面积很小,但是厦门岛无疑是经济文化各方面最成熟的地区,寸土寸金的形式下,可以建设的土地少,自然房价就高了。同时看岛外,随着人口的进一步涌入,岛内房价的上涨,自然带动了岛外房价的上涨,整体的房价就上去了。
第四,厦门交通不断优化,地铁,BRT,公交构筑了整个交通网络,所以随着交通的进一步便利,岛外的房价也会随之上涨。
第五,厦门的房地产业发达,厦门的楼盘建设景观设施,物业管理都是很不错的,加上舒适的宜居环境,能给人非常好的印象。
厦门的房价应该是每平米至少20万以上。然后再把物价提高得像迪拜,身家少于亿万的人都不能进厦门居住,那那些打工仔普通老百姓就像进入80年代的五星级酒店,普通人都不敢进去,更别说消费了。这样就让那些
厦门并不是什么大城市,为什么房价却出奇的高?视频
相关评论:
匡尤贡答:很多原因,简单来说主要有这几个:1、城市面积较小,住房面积偏少,尤其是岛内地区,刚需多导致价格就上不下;2、因为政策倾斜,经济特区,自贸区,等一系列特殊照顾。厦门成为福建人投资房产的首选地,周边泉州、三明、龙岩、漳州甚至莆田、福州、宁德等地的居民很多都来厦门买房;3、厦门作为国内最热门...
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匡尤贡答:厦门是非常适合旅游非常适合养老的地方,在这个地方购房的人们大多数经济上都没有太大的问题,因为能够选择因为养老而买房子的人肯定经济都没有太大的问题,所以房价高人们也仍然能够接受,因为大的数据调查表明厦门的房子有2/3都卖给了外来人口,本地人买房子的并不是特别的多,所以厦门的房子处在卖方...