买房，到底是资本利得？还是获取现金流？
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近年来，在买房这件事情上，对于中国人而言，有着一种不可言喻的致命吸引力。有钱的要买，没钱的凑钱也要买。而我们的生活目标似乎是有一套自己的房子才能让自己更安心的、更舒心的生活下去。
随着城市化进程持续加快，买房的意义也在上升。买房既是老板姓安居乐业、家庭幸福的物质保障，在一定程度和一定阶段内，也是实现资产保值甚至增值的有效手段。
买房在我们的心里变得越来越重要，而且它也是支出的一个超超超大头。买房是当下许多人的心愿：没房的想买房，有旧房的想换新房，有小房子的想换大房子，有住房的还想要买商铺……
买房，到底是资本利得？还是获取现金流？
买房有两种人，一种是自己住的，还有一种是投资的。
自己住的，无可厚非，不管涨还是跌，反正已经买了，只能认命。
而投资的，却不会这么想了。
我们先来看看那些参加资本利得游戏的人群。
我们以房子来举个例子：（为了方便计算，我就用100的整数来做举例）
在中国上海，按首套房来计算。
在上海的相对比较市中心的地方，用500W，买了一套100平米的房子。(房子的均价：5W/平米）
首付3成，剩余7成用利息最低、按揭年数为最长的30年的公积金贷款，并且全部贷款成功。
那么你就会得到以下这个贷款的金额。
你实际贷款的金额数为350万，但其实你一共要还给银行548万左右。
那么在30年内，你要多花248万。
最终，你购买到的这套房子，最终的价格是150W+548W=698W左右。
特别要注意的是：你每月的还款需要15000元左右。
（请问你的月收入达到了这个水平了么？ 如果每月能够保证还掉这笔费用，你还剩下多少资金是可以用来保证你的正常生活需求的？又还有多少资金可以用来存储OR投资的？）
而我想要提醒你的是：你的这套房子，从严格意义上来说，房子是你资本净值的一部分。
因为你只有这一套房子，只有变卖掉之后，你才能得到“利益”或者“损失”。
如果2年后，这套房子可以交易了。
其一：房子如果升值了，那么你的房子的均价要超多多少，才能让你获得利益呢？
你花了将近700W买了这套100平的房子。那么你的房子均价必须要超过7W/平米。
请问按照现在的房价趋势，从5W/平上升到7W/平，仅用短短的2两能做到吗？
或许在5年前，或者10年前，确实可以做到。但是现在针对房价调控那么严苛，后期的房价预估很难想象。
其二：如果不幸的事情发生，房子跌价了！可能你买来的时候5W/平，但是你现在又急需用钱，而这套房子是你唯一的一个资产。到了必须要变卖它的时候，它只有4.5W/平了。你是选择卖，还是选择不卖？
而且你的损失也不仅仅体现在房价上，还有你的贷款。
或许你觉得，房子跌了涨了，我都不关心，我只要有一个住的地方就行了。那么，我再说的更通透一些：
很多人的心里包括我自己都觉得买房是根本，不买一套，心里不踏实。但是你知道你每年为这个房子付出了多少吗？
房子买来到底是算资产？还是算负债？
当你拥有了这一套唯一的房子，并且你也居住在其中。
那么，每年你为这套房子，可能还要花掉很多费用。（我们还是以这个例子中的这套500W买来的100平的房子）
首先： 你为了买这套房子，已经支付了将近250W左右的贷款利息。
其次： 每年的物业费，这个必不可少。
（商业房，设备设施的配备，服务标准等都不相同，因此无法制定统一标准。事实上，全国的物业费不管是商业还是住宅，都没有统一标准。唯一有地方标准的，是各地区的经济适用房。仅此一项。其余的都是市场机制，协商议价。）
（网上查了一下物业的价格，每个小区不一样，一般郊区在1元左右，市区在2-8元之间。）
我们就以普通房为例子，市区2元左右一平。
那么你一年就需要花费的物业费就是：2元/平*100平方*12月=2400元/年
第三： 如果买的毛坯房，装修费少说10W左右，说多了，上不封顶。如果买了精装修的房子，也不打算改造它，那么装修费就暂时忽略它吧。（我这里就先暂时忽略这笔费用吧）。
第四： 一些水电煤的费用。我就以自己家为例：水费每月100元左右，电费平时不开空调每月100元左右，开空调每月300元左右，煤气一般一年800元左右。
那么一年下来，预计花费：
100*12+（100*8+300*4）+800=4000元左右
第五： 有线电视费，网络宽带费。
我也网上搜了一下：上海有线电视安装费用和使用费用是多少？
安装费郊区480元,市区320元,以后每月13元.安装费应该房东付,以后每月的自己付。
刨去一次性消费的安装费，那么有线电视每年花费：13*12=156元
网络宽带费：我并不是特别清楚最低和最高的价格，网上搜了一下预估是在400~2500元左右一年。那我就选择一个中间值比较好算一些1000一年吧。
零零总总算下来，2年的时间，你为这套房子付出了多少呢？（刨去装修费用）
2400+4000+156+1000=7556元/年*2年=15112元
你每月为这套房子的生活支出为：15112/12=630元左右
加上你的每月房子还款，你每月为这个房子需要支付总金额为：
15000+630=15630元左右。
看到了这些金额，你有没有觉得，其实你的房子并没有为你带来任何的盈利，相反的，你一直在为它付出，照这个计算方式来看，这套房子目前不能算是你的资产，它只能算是负债。
如果你的房子能够升值，并且超过了你的支付，那么恭喜你，你的这次投资算是成功了。
但是你的这个投资，只能算是资本利得，不能算现金流。
你要知道，当你只有这一套住房，卖掉它，虽然看起来确实是赚了一些钱。但是，你还要去买一套住房来居住。如果你还买在同一小区，建议你不要闹了，不要瞎折腾，同一小区房子的单价肯定差不多啊。其次，如果你既想要获得一些利益，又想要在同一小区，那么你只能买一套小户型的，不然你就只能搬到相对较远的小区去居住。
一个大家都懂的很浅显的道理：市区单价贵，郊区单价便宜。
由此也可以看出，投资买房的这种行为，其实是在投资资本利得，它本身就像是在赌博。
这种买进卖出的行为，和投资股票有什么区别？
低价买入，高价卖出，然后赚取中间的差价。
投资股票，入门的门槛比较低；而买房，入门的门槛比较高。
房价调控后，形势依旧不那么明朗，你买的房子到底是会升值，还是会下跌。
你也不可能预估到它是否能升值到你的期望值，或者下跌到你最低承受能力。
当然，我相信，10年前的那一批倒腾房子的人，确实是赚到了，而且是赚到了一笔相当可观的金钱。
他们会争辩：通过资本利得赚钱不是更容易吗？因为房地产价格的飞速上升，我能够飞快的赚一笔资金，而且这笔资金相当可观。但是如果要让我去找寻一个能够创造现金流的投资却很难。
那么接下来，我们来看看这只会下金蛋的鹅吧。
还是按照这套房子为例。
能带来收入的房地产投资：特指每个月以租金形势产生被动收入的房产。
这才是会下金蛋的鹅，能带来正收益的资产才能算是一种好资产。
或许你只有这一套房子，你将这套房子租出去。
如果是一个普通小区住在的话：每月的租金可能是3000~5000元左右。
但是如果是一个高档住在小区呢？（比如：滨江大道的小区）每个月的租金可能会高达10000元左右。
所以说为什么有钱人会越来越变得有钱，虽然投资方式一样，都是去买一套房子然后出租出去，但是他们之间的收益却有着天壤之别。
我不使用资金净值，而是用现金流来衡量我的财富。我的投资每个月都能为我带来金钱，这才是真正的财富。
我们为什么要买房，第一是为了居住，第二其实是看中了它的升值空间。
房子可能是我们目前能了解到的，比较能抗跌的一个资产了。
买房除了居住之外，更看重的是它是否可以成为一个保值甚至是增值的有效手段。
量入为出，是一个好的名词，但也是一个坏的名词。
做到量入为出就意味着是一个称职的好管家，花的钱比挣的钱少。如果你想要花的更多，那你势必就要争取赚的更多。
人们以节俭作为信条，开始实行量入为出，降低自己的生活需求，忘却自己的梦想，抠门儿成了新的流行。
但是，从另一个层面上讲，量入为出，只是一味地让你节俭，但不会让你得到任何的资产扩张。
那些好不容易通过量入为出存下来的钱，也许到了几十年之后，它们抗不过通货膨胀。在上海，目前退休金每月3500元左右，可能还可以保证你的基本生活需求。但是等到你30年之后，你有信心保证吗？
不要歪曲我的意思，我这里的所说的买房，它只是一个投资的手段。
我并没有说买房不是好事，包括我自己，也喜欢买房。
但是当你把买房作为一个投资手段的时候，请你自己去核算一下，这项投资是想要获得资本利得，还是想获得现金流。它会变成你的资产？还是会变成你的负债？
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其一：房子如果升值了，那么你的房子的均价要超多多少，才能让你获得利益呢？
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刨去一次性消费的安装费，那么有线电视每年花费：13*12=156元
网络宽带费：我并不是特别清楚最低和最高的价格，网上搜了一下预估是在400~2500元左右一年。那我就选择一个中间值比较好算一些1000一年吧。
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2400+4000+156+1000=7556元/年*2年=15112元
你每月为这套房子的生活支出为：15112/12=630元左右
加上你的每月房子还款，你每月为这个房子需要支付总金额为：
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如果你的房子能够升值，并且超过了你的支付，那么恭喜你，你的这次投资算是成功了。
但是你的这个投资，只能算是资本利得，不能算现金流。
你要知道，当你只有这一套住房，卖掉它，虽然看起来确实是赚了一些钱。但是，你还要去买一套住房来居住。如果你还买在同一小区，建议你不要闹了，不要瞎折腾，同一小区房子的单价肯定差不多啊。其次，如果你既想要获得一些利益，又想要在同一小区，那么你只能买一套小户型的，不然你就只能搬到相对较远的小区去居住。
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低价买入，高价卖出，然后赚取中间的差价。
投资股票，入门的门槛比较低；而买房，入门的门槛比较高。
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