稳了，一大波政策利好在路上，2022年房市重启

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近期，中共中央政治局会议强调，明年经济工作要稳字当头、稳中求进；宏观政策要稳健有效，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导， 探索 新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和 健康 发展。

熟悉虎踞房产的朋友，肯定已经看到了 政策密码：

稳字当头、稳中求进。 意味着当前经济下行压力已经很大，再不进行对中央政策意图的正本清源，纠正地方层层加码的过严举措，会影响“稳定”。

积极财政政策，意味着基建要打头阵。 在内文中一些“超前布局”的叙述，说明接下来的基建扩张可能会有一定力度。

稳健货币政策。 意味着货币投放维持适度充裕，既不会大水泛滥，也不会信贷紧缩，在10月央行纠偏后，这一措辞尤其注重避免信贷紧缩。

房住不炒。 意味着房地产调控的战略方向不变，去金融化、去杠杆化、打压炒作，依然维持高压。

加强预期引导。 意味着要扭转当前经济生活中的经济下行忧虑，释放投资和消费需求。对房地产而言，则侧重转变购房者对房价下跌预期导致的持币待购。

整段话里的最重点，是“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和 健康 发展。”

还记得之前虎踞房产提到的观点吗？ 只要有“因城施策”四个字，就意味着地方政府获得一定的政策执行裁量权。

这句话里的“支持购房者的合理需求”，以及“因城施策”，意味着明年的政策会朝向 适度减轻信贷规模控制以及合理放松刚需购房者的资格限制转向，这将有助于房地产市场形成有效需求。

而“ 探索 新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，保障住房建设”，这些信号是要加速启动“双轨制”的房地产供给，以补充商品房轨道的去库存力度不足。

12月3日银保监会曾提到：“现阶段，要根据各地不同情况， 重点满足首套房、改善性住房按揭需求， 合理发放房地产开发贷款、并购贷款。”这恰恰表明局部的宽松已经开始。

No . 1 房地产供需双弱局面的成因

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最近一段时间以来， 房地产供求关系急冻。

这是因为前期各地方政府和商业银行对中央政策层层加码， 导致信贷紧缩的程度“超纲” ，直接引致房地产市场供求双弱的局面。

在供需双弱的状态之下，即便开发商去库存的动力再强，也因有效需求不足而无法实现。这直接导致许多房地产开发商在2021年的下半年，由于回款乏力，资金链断裂，进入集体爆雷的困境之中。

从十月底央行及刘鹤副总理指出房地产所需要的合理资金需求正在得到满足的时刻开始， 管理层对前期商业银行过度收缩房地产信贷已经开始纠偏。

而本次中央经济工作会议对房地产的叙述进一步调整，只是这一趋势继续发生作用的结果。

我们在《史诗级去库存大潮》一文中曾经分析过房地产紧缩的成因：当存量的信贷规模过于庞大，而增量的信贷规模急剧萎缩的时候，开发商“接新钱换旧债”的利息差就会迅速放大。

当新增信贷的利息远远高于存量信贷的利息时，在原利率水平依然能维持的现金流，就会突然断裂。如此一来，本来就已经饱受高杠杆之苦的房企，就会面临信贷突然紧缩导致的流动性不足，从而加剧其信贷危机。

雪上加霜的是，由于商业银行对消费者购房信贷进行了总体额度的限制，越到年底，购房信贷额度越少。而开发商需要偿还的到期债务和理财权益又越多，最近一段时间频繁出现的违约，暴雷就不难理解了。

几个回合下来，供给和需求同步萎缩的格局就此形成。

在10月底，中央银行3位官员以及国务院副总理刘鹤指出，即将要释放出新增信贷的时候，我们本来预期市场会有快速的回暖。 但现在看来，由于供给和需求进入到了僵持阶段，房价下跌预期强化了购房者持币待购的心理，开发商债务结构有待理清，这些因素都影响了市场复苏。

No . 2 破解供需双弱僵局的症结：债务重组

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在《恒大姓不姓许？花样年姓不姓曾又有什么关系？》一文中， 我们已经预言，房地产开发商的信贷危局必须要通过债务重组，让出控制权的方式来解决。

从目前的情况来看，未来一段时间房地产债务重组的重点将会是对那些“白名单”的房企进行低成本信贷赋能，让这些企业充当白骑士去拯救那些深陷高杠杆、高负债困局的开发商。

比如说恒大、佳兆业、花样年这种，其旗下资产如同摆在案板上的鱼肉，待价而估。

我们从几个政策都能够看到这个端倪：

首先，在11月份有过一个国有房地产开发商白名单，后来这一份白名单又增加了民营房地产商、央企、城投3个组成部分，基本是建立了对 房企的信贷的分级制度。

其次，在11月份恒大的“风险化解委员会”中，我们已经看到了 广东省、广州市、深圳市以及国家队的巨头企业。 其中，国投还是著名的资产重组当事人。

这个名单一出，已经为陷入困境房地产开发商脱困指明方向： 就是让优质的房地产开发商获得成本较低的新增信贷资金，去盘活资不抵债，无法解决自身困局的开发商不良资产。

一旦解决了开发商一侧的现金流问题，供给的势能就获得保障。

No . 3 激活有效需求，决定房地产去库存成败

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但是破解了供给疲弱的困境，并不代表房地产去库存大计就能够获得成功。

在供需两弱的僵持阶段， 真正的决定性力量，其实是来自需求方对于未来房地产市场的信心。

当前，悬在房地产市场头顶的达摩克利斯之剑不仅是政策、信贷额度，还有房地产税，一系列不确定性依然存在。而且在过去半年时间里，房地产价格的下降趋预期已经形成。受追涨杀跌的心理影响，购房者一定会在较长时间处于观望的态度。

我们刚才已经提及， 2021年12月下旬到2022年第一季度，购房资格和信贷额度的限制都有可能合理放松，对刚需购房者倾斜。

而且随着深房理重新出现在公众视野，也等于给当前持有多套住房的人一个安民告示：在未来一段时间里，只要不进行快进快出，不制造新增的杠杆和房地产泡沫，可以不那么着急去出手自己的房子。

这样一来，二手的抛压降低，才能有助于增加一手的信心。

商品房的史诗级去库存大潮，本来是必须配合房地产价格下降到位才能够实现。 但当前为了维护房价稳定，政策的主要目标是实现二手房地产价格不许跌、也不许涨的高位横盘。

由于刚需购房者的购买力和当前房价依然存在结构错位，即便商品房的购买许可适度放松，也未必能解决去化难题。

唯一的解决方案是改变商品房的性质。

No . 4 建构保障性住房轨道，补充商品房需求疲弱的不足

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此时，我们回头看“ 探索 新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，保障住房建设”，就能看出端倪。

显然，政策性、保障性的住房或许将成为房地产价格变相降价的主要抓手。

尤其是作为不良资产处置抵押物的工程抵押房，以及某些“黑名单”房企的土地储备、旧改项目，很有可能在落入央企、地方城投公司之手的一刻，就转型为长租房、保障性住房。

如此一来，既能够维护商品房价格，又能够实现实质性去库存。

当前房地产市场面临极其严峻的挑战，成为经济下行压力的主要来源。

尽快重启房地产的市场规模，对于稳增长的经济目标而言至关重要。

关键挑战就在于，既要重启房地产的供求关系，又要避免让房地产的不良资产率和杠杆率重新提高，从而令过去一年以来取得的跨周期调控的成果付诸东流。

以不良资产重组为形态的去库存浪潮，即将快速出现。

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