卖方有没有义务告知买方房权是否确立了居住权？

货物可能受损，卖方应该告知买方吗？~

现实困惑
宏达大米加工厂与大正米行签订了一份大米购销合同。双方约定由宏达大米加工厂卖给大正米行大米20吨，由宏达大米加工厂办理托运事项。前几天，宏达大米加工厂仓库漏雨了，尽管及时进行了抢救，但还是有约一百袋大米淋雨受潮。宏达大米加工厂在给大正米行办理托运装货时，并没有考虑过这一百袋米已经受潮，而是与其他的米一起装车运送给了大正米行。等大正米行收到货后才发现，有一百袋米质量不合格。那么，这一百袋米的损失应该由谁来承担？托运前大米淋雨了，卖方应该告知买方吗？
律师答疑
这一百袋米的损失应该由卖方宏达大米加工厂承担。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条的规定：“出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。”也就是说，本案中所交付的大米以前淋雨了，卖方应该告知买方，否则，就应该承担货物损失的风险。卖方不能将这一风险转嫁给承运方，更不能让买方承担。
法条链接
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十三条　出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。
法理荟萃
诚实信用原则是民法基本原则之一，而一些告知义务的履行正是基于这一原则。不履行告知义务，将会面临一些不利的法律后果。

不可以，因为买方有居住权，但是如果买方不居住了，卖方才可以把房产变更给第三方，

民法典问世后，物权编的一大亮点系“居住权”这一用益物权。该编明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。

诚然，居住权与原《物权法》中规定的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权等有所不同，居住权虽仅限于占有、使用权，不具备收益权。但这项权利变相地架空了物权所有人对房产的部分收益权。毕竟，房产能够产生收益的根本原因在于房产的居住权或因居住权衍生的落户、入学等权益。

虽然设立居住权的立法初衷系为了保障公民基本的生活居住需要，而并非收益营利，但这一用益物权的设立使得与房产有关的交易增加诸多的不确定性，也将削弱民事执行程序对房产的执行力度，并将势必改变与房产有关的交易规则。

一、关于二手房交易过程中对居住权的尽职调查

根据《民法典》第369条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。即：房屋所有人有权将房子出售或者抵押，但房屋所有权转移并不影响享有居住权的一方继续居住，在居住权消灭之前谁也无权将居住权人赶走。

因此，在二手房交易环节中，卖方除有义务向买方披露交易房产是否存在抵押、查封等权利负担之外，还有义务就交易房产是否存在居住权登记进行如实告知。其次，买卖双方须一同到房屋所在地派出所及教育部门了解该房屋入户情况、学位使用情况。否则，即使交易房产办理了产权转移登记，房屋存在居住权、户口无法迁入、无法享受学位等情形将直接影响买方的合法权益，无法达到买方的交易目的。鉴于此，应就卖方的披露义务以及出现前述情形买方的单方解除权，卖方承担违约责任等条款写入买卖合同中，以保障买方的合法权益。

另，对于购买法拍房的买方，也应当参照前述二手房交易就预购房产做相应的尽职调查，以保证自己交易目的实现。

二、居住权大大削弱抵押权，抵押权的办理将以解除居住权及抵押后不能设置居住权作为前置条件，已办理抵押的通过订立补充协议补救

抵押权系担保物权，是为了确保债权的履行而对他人提供担保的物或权利的价值所享有的权利。而担保物权主要体现在物或权利的交换价值。虽然担保物权人不能直接取得担保物或其所有权，但权利在通过拍卖、变卖或折价的方式可实现优先受偿权。而居住权系用益物权，居住权可通过占有、使用的方式获得了物的使用价值。居住权和抵押权可并存于同一房产，且从《民法典》的相关规定来看，并未禁止在已设立抵押权的房产上设立居住权，亦未禁止已设立居住权的房产上设立抵押权。即：两种权利的并存使得抵押权的行使直接受制于房产是否存在居住权及居住权的设立情况。居住权的存在直接降低了房产的流通性，从而大大削弱了抵押权。

居住权，是用益物权的一种，指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。
例如，某人在遗嘱中写明，其住宅由他的儿子继承，但应当让服务多年的保姆居住，直到保姆去世。设立居住权，应当向县级登记机构办理居住权登记，经登记后居住权才成立。物权法上的居住权，不包括因房屋租赁产生的居住权，不包括住旅馆等，房屋租赁或者住旅馆不需要向房地产登记机构申请登记。
居住权起源于罗马法。从渊源看，居住权最早产生于罗马婚姻家庭关系中，而且与财产继承制度紧密相关，最初是作为生活保障的制度设计而存在的。在罗马共和国扩张以前以及扩张后的相当时间里，罗马家庭在其社会生活中居于主要地位。 家庭的基础是家长权。 与家长权相适应，在财产继承方面实行概括继承制度。 在当时的罗马社会，死者往往以遗嘱指定一家子为其财产的概括继承人，而其他非家长继承人一般不能取得家产继承权。
为使他们生活获得保障，家长往往通过遗赠方式将部分遗产的使用权赠与其他子女。 所以，在罗马，家长通过遗赠方式将房屋的居住权赠与部分家庭成员，以使受遗赠人的基本生活得以保障是在早期社会中就已经存在的客观事实。到了共和国末期，随着罗马向外扩张，外省人不断增加，传统的婚姻制度也发生了变化，一种新的婚姻形式——无夫权婚姻 日益增多。被解放的奴隶的数量也在不断增加。“每遇家长亡故，那些没有继承权而又缺乏或丧失劳动能力的人的生活就成了问题。因此，丈夫和家主就把一部分家产的使用权、收益权、居住权等遗赠给妻或被解放的奴隶，使他们生有所靠，老有所养。这些权利，优帝一世时统称为人役权。” 所以，从渊源上看，居住权在罗马社会中脱胎于婚姻家庭领域，并作为人役权的一部分，主要发挥着扶养、救助的功能。古罗马法对役权制度采用人役权、地役权二分体系。居住权被包括在人役权中。而人役权，是指为特定人的利益而使用他人所有之物的权利。

居住权是一项非常重要的用益物权，和抵押权一样，对房屋的变现和交易具有重大影响，所以，卖方必须要如实告知是否有居住权的存在，否则可以视为合同中的重大欺诈，买方可撤销合同并追求违约责任。
《合同法》第四十二条　当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。

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