房地产项目风险管理

开发商对房地产项目进行风险管理的意义是什么？~

房地产开发风险的涵义及其特征
所谓房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。房地产开发风险作为一种客观存在的现象，明显地呈现出以下特征：1）综合性。房地产开发涉及到企业内部的各个方面和企业外部环境的各种因素，是企业财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。2）模糊性。即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不能事先肯定。3）损失性。风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致，也可能由于管理者决策失误，控制失灵而丧失了本应获得的利益。4）补偿性。既然风险会带来损失，客观上要求给予经营者适当的经济效益以抵补承担风险产生的损失，即“风险报酬”。5）激励性。风险与竞争是同时存在的，承认和承担风险，将把企业推向背水一战的境地，必然使企业为一个共同的目标，努力改善经营管理，增强竞争能力，提高经济效益。

在实际实施以及运作过程中，房地产项目具有投资额大，建设周期长和不可移动等显著特点，导致在项目立项、可行性研究、设计、施工，交付使用、物业管理等各个阶段都存在大量的不确定因素，使得原定的计划、方案可能受到干扰，原定的目标不能实现。这些事先不能确定的内部和外部干扰因素，人们称之为房地产项目风险。房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在如今的经济大环境中，主要有以下几个方面：1）、房地产项目管理的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。2）、房地产项目管理的投资支持能力风险。《项目可行性研究报告》出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或者是对企业资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发性事件）、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险（可控制风险和决策风险）。3）、房地产项目管理的质量风险。包括：在房地产项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险（可控制风险）。4）、房地产项目管理的合约履行能力风险。在房地产项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于房地产项目的一次性（不可重复性）特点，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给房地产项目造成相当大的麻烦。比如，在土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。5）、房地产项目建设的“创新”风险。当前的经济大环境，使房地产项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，在有限资源的条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益是非常有必要的。这种情形下，为了服务目的，追求项目与周边项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，也是极具风险的，更何况正常地创新本身就是有风险的。6）、房地产项目管理的“政府”风险。“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在，对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。在项目建设过程中，企业必须掌握相关地法律为：《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国城市房地产法》、《中华人民共和国担保法》等；必须掌握地法规为：《建设工程质量管理条理》等。必须掌握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。

　　1、风险的定义：
　　风险是指系统因系统本身和环境条件的不确定性，而引起的系统实际产出与预期目标产出间偏离的可能性。
　　2、风险三要素关系
　　风险因素——指能产生或增加损失频率和损失程度的要素，风险因素的增加会导致风险事故发生的可能性增加，是风险事件发生的潜在原因，是造成风险损失的间接和内在的原因。 。
　　风险事件——指造成损失的直接原因或外在原因，只有通过风险事故的发生，才能导致损失，风险事件是损失的媒介物。
　　3、
　　风险因素可分为：
　　A、实质风险因素（有形的物质条件）；
　　B、道德风险因素（无形的，一般为恶意的、不良的和故意的）；
　　C、心理风险因素（无形的，一般为主观上的疏忽、过失或无知）。
　　损失分为：直接损失和间接损失。
　　A、直接损失：风险事件对标的的本身所造成的破坏事实。
　　B、间接损失：由于直接损失发生所引起的破坏事实，包括额外费用损失、收入损失和责任损失。
　　4、风险的分类
　　按风险性质分：静态风险、动态风险。
　　按风险的涉及范围：基本风险和特定风险
　　按风险产生原因：自然风险、社会风险、经济风险、政治风险
　　按潜在的损失形态分：财产风险、人身风险、责任风险（赔偿责任）
　　5、《中央企业全面风险管理指引》
　　第3条　本指引所称企业风险，指未来的不确定性对企业实现其经营目标的影响。企业风险一般可分为战略风险、财务风险、市场风险、运营风险、法律风险等；也可以能否为企业带来盈利等机会为标志，将风险分为纯粹风险(只有带来损失一种可能性)和机会风险(带来损失和盈利的可能性并存)。
　　6、 风险识别的过程
　　1）确认不确定性的客观存在；
　　2）建立初步清单；
　　3）确立各种风险事件并推测其结果；
　　4）制订风险预测图；
　　5）进行风险分类；
　　6）建立风险目录摘要。
　　7、程序子系统
　　风险识别（哪里有风险；产生根源等）；风险估计（概率；损失大小）；风险评价（影响；成本-效益分析）；风险决策（风险管理措施；方案选择）；风险处理（风险管理计划；组织实施）；检查总结（监督检查协调；总结经验教训）。
　　7、 方法子系统
　　风险识别的方法：专家调查法、故障树法、流程图分析法、保险调查法、保单对照法、现场视察法、财务报表分析法等
　　风险估计的方法：主观估计法、客观估计法、损失估计法、盈亏平衡分析、敏感性分析、蒙特卡罗法、相关效应估计法
　　风险评价的方法：成本-效益分析、调整折现率法、肯定当量法、模糊综合评价
　　8、 房地产开发中的风险
　　1、投资决策阶段的风险；
　　开发区域与风险、开发物业类型与风险、开发时机与风险
　　2、土地获取阶段的风险；
　　土地风险；市场风险；征地安置风险；筹资风险。
　　3、项目建设阶段的风险；
　　招标模式与风险、承包方式与风险、承包合同风险、自然条件风险、工期拖延、项目质量、开发成本风险、施工索赔风险
　　4、租售管理阶段的风险。
　　销售时机风险、租售合同风险、自然灾害风险和意外事故风险。

　　9、 施工索赔风险
　　业主的行为潜在着索赔机会；业主代表的行为潜在着索赔机会； 设计变更潜在着索赔机会 ；施工条件与施工方法的变化潜在着索赔机会 ；国家政策法规的变更潜在着索赔机会；不可抗力事件潜在着索赔机会；不可预见因素的发生潜在着索赔机会；合同条件的缺陷潜在索赔机会；分包商违约潜在着索赔机会
　　10、工程项目风险估计的内容
　　1）风险事件发生可能性的估计； 2）风险事件后果严重程度的估计； 3）风险事件影响范围的估计；4）风险事件发生时间的估计；
　　11、风险评价的目标与风险评价决策的任务：
　　目标：
　　判断风险管理措施经济上是否可行；
　　判断项目风险程度是否在企业风险管理目标之内；
　　选择符合企业管理目标的最佳开发方案。
　　任务：
　　建立客观、科学的评价指标体系；
　　选择适当的评价方法，计算各个评价指标值；
　　选择综合评价方法，进行综合评价决策。

　　12、 风险不定的时候，可以采用“不可行率”比较风险的大小。
　　不可行率，即：
　　P（收益R<基准收益率L）
　　=P[（R-收益期望R0）/标准差D）<（L-收益期望R0 ）/标准差D]
　　=P[（R-R0）/D<（L-R0 ）/D]
　　=P[X <（L-R0 ）/D]
　　=1-P[X <（R0- L ）/D]
　　=1-Φ [（R0- L ）/D]

房地产项目因投资大、周期长、涉及环节多、地域性强、不确定因素多而导致存在大量风险。国内大部分房地产开发企业缺少对项目的系统管理,尤其不重视风险的管理,风险管理意识薄弱、风险管理机制缺失、风险管理手段单一、风险管理人员素质不高,使房地产项目中的许多风险因素得不到有效的控制,导致房地产项目的盈利能力下降。

房地产投资开发是一个动态过程，收益与风险同时存在的。

由于房地产具有：

位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性。

使得房地产开发投资活动面临众多的风险。一般来说,风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合。

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