营改增后房地产企业预收款一定要开发票吗

营改增后房地产企业受客户预收款需要开发票吗~

增值税暂行条例规定，增值税的纳税义务发生时间，销售货物或者应税劳务，为收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天；进口货物，为报关进口的当天。所有纳税人都应当依法履行纳税义务，及时缴纳税款。收预付款是可以全额开具发票的

销售自行开发的房地产项目预收款，根据53号公告开具了不征税发票后，届时是否需要收回冲红呢？

福建厦门国税《12366营改增热点问题（十四）》

第3问：房地产开发企业销售自行开发房地产项目取得预收款，开具税率栏为“不征税”的增值税普通发票。若后续再收到余款如何开具发票？

答：根据国家税务总局公告2016年第53号第九条第（十一）项的规定，升级后的《商品和服务税收分类与编码(试行)》中的分类编码增加6“未发生销售行为的不征税项目”，其中下设有602“销售自行开发的房地产项目预收款”。上述情况中，企业收到预收款，已开具税率栏为“不征税”的增值税普通发票，后续收到余款，应将原开具的增值税普通发票收回红冲，再开具全额的增值税普通发票或者增值税专用发票。

厦门国税认为房地产不征税发票在收到余款时需要收回冲红，笔者并不认同。

首先，从开具红字发票的原因分析，并不包括此种情况。《国家税务总局关于红字增值税发票开具有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第47号）第一条规定了增值税一般纳税人开具红字专用发票的范围，即开具增值税专用发票后，发生销货退回、开票有误、应税服务中止等情形但不符合发票作废条件，或者因销货部分退回及发生销售折让，虽然在第三条谈及开具红字普通发票时未涉及范围，但笔者认为二者范围是一致的，关于增值税红字发票的其他文件大体也均采用此种体例。销售自行开发的房地产项目预收款开具不征税发票并不属于销售退回、服务中止、销售折让，也非开票有误，不符合开具红字发票的相关条件。

其次，从税款征收的角度分析，不开具红字发票也不影响税款征收。在开具不征税发票时，纳税人必须按预征率预缴税款，在应税义务成就时开具全额发票按相应的税率或征收率计税，预缴税款通过抵减实现，而非通过开具红字发票冲减销售额。况且即使开具不征税的红字发票本身就不影响应税销售额，从纳税申报和税款计算的角度分析也不影响税款的征收。

最后，53号公告就是在考虑业务性质的基础上，为了方便购房者办理非税收业务的需求，增设602“销售自行开发的房地产项目预收款”。允许开具不征税发票，此种发票往往在办理贷款等业务时使用，收回也较为不便。


相反北京国税的回复倒简单明了很多：收到预收款时开具的本就是不征税的发票，无需收回。

房地产企业，有预收账款的行为，一般是开具收据的，所以不会缴纳税款，但是实际操作中，税务局为了平衡税款回流，经常让房地产企业预交税款，但是这些税款后期是可以在实际缴纳税金中扣除的。

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