因限购政策违约怎么处理

~ 　　房屋限购政策是国家为抑制房价过快增长、平抑房地产市场过热态势，遏制投机和过度投资而采取的重要调控政策。对于购房者来说，由于限购令政策的出台，有些可能不会具备购房资格。出现这种情况以后，购房者原则上属于违约的情形。那么，因为限购令违约的，怎么处理？
　　网友咨询：
　　因限购政策违约怎么处理？
　　律师解答：
　　1、若购房合同于限购通知发布前签订，双方可解除购房合同，返还订金或本金，恢复原状，并各自承担己方的损失，互不承担违约责任。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。合同订立后，因房屋限购政策的实施导致买受人丧失购房资格无法办理产权转移登记或者贷款额度减少甚至丧失贷款资格，应理解为属于不可归责于当事人的原因导致合同无法履行，双方当事人都可以要求解除合同。
　　2、如果购房合同于限购通知发布后签订，买受人必定存在过错，应当承担一定的责任。
　　3、如果根据合同约定房屋买卖合同能够实际履行，但因一方原因导致合同处于履行迟延的状态，在此期间由于房屋限购政策的实施导致合同无法继续履行的，不属于因情势变更原因导致合同无法履行的情形。因为合同无法履行实际上是当事人自身原因所致，迟延履行合同的当事人存在过错，应承担违约责任。
　　律师补充：
　　房屋限购政策是公共性的调控政策，不属于法律或者行政法规，而且买卖双方对合同内容的约定也没有损害社会公共利益及第三人利益，所以即使当事人签订的合同违反了房屋限购政策，若不违背《民法典》关于民事法律行为效力的规定，即为有效合同。
　　如果因为一方故意隐瞒相关事实导致订立的合同违反房屋限购政策继而无法履行，属于合同欺诈行为，应当允许受欺诈方解除合同或者撤销合同，并且可以向违约方主张损害赔偿。
　　如果出卖方在签订合同时明知买受方没有购房资格，并且双方在合同中明确约定等买受人具备购房资格后再办理产权转移登记手续，这属于双方当事人的自愿约定，不侵害社会公共利益和第三人利益，双方可以按照约定履行。
　　【法律依据】
　　《民法典》
　　第五百三十三条 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
　　人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

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