如何看待2024年房价？真的崩塌了吗？

~ 房子，这个让无数人纠结和困扰的问题，成为了当代家庭生活中的重担。我不断地尝试调整心态，减轻对购房的负担，认为家的概念不应仅局限于房子本身，租和买，从本质上看并无太大区别。将资金暂时用于理财，为未来的购房之路减负，这样的观念逐渐成为我思考问题的出发点。然而，无论我怎样努力去摆脱对房子的执念，拥有一个属于自己的居所，似乎早已深深植根于我的基因之中。因此，即便是在空闲时间，我仍会关注房地产市场的动态。

事实是，房价已经经历了暴跌，并且这一趋势仍在持续。我在武汉的小区，最近询问了链家，得知原本高达2.4万一平的房价，如今已跌至1.4万一平，近乎腰斩。购买群体从最初的以投资为主转变为以自住为主。上周与两位朋友聊天，他们购买的房产虽便宜，但也已下跌了3千，相当于损失了数十万。在深圳，我曾居住的小区，从去年的8万一平，如今已跌破7万。我选择的小区要求稳定，入住率高，环境、通勤等各方面都要达标，但即使是这样的稳定楼盘也难逃下跌的命运。

整体而言，房地产市场正处于一场腥风血雨中。那么，在这样的背景下，是否还值得购买房产？这个问题需要根据个人情况来具体分析。对于自住而言，购房本质上是一种消费行为，与购买手机、汽车等商品类似，需要考虑是否值得，性价比如何。房子的价格由供需关系决定，随着政策的调整，市场供需被彻底放回市场主导。我们需要考虑的是这个城市每年的增量人口数量、房子的供应量以及存量人口中未有房产的比例。以我老家三线城市为例，近年来年轻人数量明显减少，城市建了许多房子，晚上路过时一片漆黑，身边的人几乎都已拥有房产，这表明三四线城市以后只会面临供应过剩的状况，房价只会下跌。

对于投资房产，则需要关注价格波动和租金收益。国外成熟的市场往往以租金收益率作为投资房产的指标。以深圳的小区为例，97平的三室一厅报价为699万，折合每平7万，租金约为7500元，一年租金为9万。按照现价计算，租售比仅为1.28%。如果要出租，考虑装修费用15万、使用时间5年，平均每年约3万，忽略物业费和空租期，租售比为0.85%。在全款购买的假设下，考虑十年期国债利率为2.283%，每年成本约16万；购买美债，每年成本31.9万；购买银行股，每年成本38.5万。租金收益已经难以覆盖成本，甚至导致亏损。在中国投资房产，主要依靠房价上涨带来的收益。然而，房价上涨的原因何在？许多人以房价上涨为理由购买房产，追随趋势投资，追逐价格的上涨。此外，人们还存在改善和保障房的认知误区，改善的逻辑往往需要通过置换实现，而如果原房无法售出，改善的计划将无法继续。保障房政策虽然短期内为各方带来了好处，但并未解决供应过剩的市场关系，也未能提高房产的回报率。

经过市场的洗礼，人们开始变得理性与冷静。思考买房的真实目的，是否当下购房划算，掏空六个钱包购买房产是否值得，是否愿意为了房子而终身打工。在我看来，房子本身只是一堆钢筋水泥，并不值多少钱。购买房产实际上购买的是城市提供的公共服务，如医院、学校、工作、公园等。在偏僻的地方，同样可以找到医院、学校、公园和工作机会，只是可能在名医、名师、环境和工资等方面有所差异。幸福并非来自外在的事物或他人的给予，而是源于内心的满足与平和。

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