二手房房龄以什么为准

二手房的房龄一般是以房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算的，即从开发商交房那天起开始计算房龄。但需要注意的是，房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，如果是二手房，可能已经转手了两三次，因此不能仅依据房产证上的日期来判断房龄。

在实际操作中，购房者可以通过以下方法来判断二手房的房龄：

1、前往房管部门查询房屋档案，这是判断房龄最准确的方法。

2、观察房屋的使用状况，包括墙面、装修、楼道和外立面等，这些都能在一定程度上反映房屋的新旧程度。

3、询问小区其他业主、物业或中介，了解房屋的历史和相关信息。

此外，二手房的房龄对购房者的贷款年限、房屋价格以及未来的升值潜力等都有一定的影响，因此购房者在购买二手房时需要充分考虑房龄因素。

二手房的房龄超过多少年不能贷款，这个并没有一个固定的标准，因为不同的银行或金融机构对于二手房贷款的要求和规定可能会有所不同。

一般来说，二手房的房龄和贷款年限之和通常不能超过30年，或者40年，也有银行规定不超过50年。此外，贷款到期日也不能超过土地使用的到期年限，同时贷款期限与借款人年龄之和也不能超过一定限制，比如60岁或65岁。

然而，在实际操作中，很多银行可能会对二手房的房龄有更加严格的限制。例如，一些银行可能规定二手房的房龄不能超过20年，甚至15年，而有些银行则可能会对房龄更长的二手房采取拒绝贷款的态度。

此外，二手房的贷款还会受到其他因素的影响，比如房屋的位置、价值、装修情况、贷款人的信用记录等。因此，在申请二手房贷款时，需要综合考虑多种因素，并咨询不同银行或金融机构的具体要求和规定。

总之，如果二手房的房龄较长，可能会对贷款产生一定的影响，但具体能否贷款还需要根据银行或金融机构的具体要求和规定来确定。