买房最重要的是房龄！二手房如何查房龄？

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也许很多购房者并不了解，在购买二手房时，房龄也是非常值得关注的，因为房龄的大小直接涉及到贷款额度以及土地使用年限等。但是，如何才能查到真实的房龄呢？接下来详细介绍。
一、什么是房龄？
1、房龄如何计算
所谓房龄，是指自房屋竣工验收合格之后交付使用之日起开始计算，二手房房龄当然也是如此，意思就是从开发商交房那天起，就开始计算房龄了。
2、房产证上的日期不代表房龄
二手房交易中，购房者能看到的房产证上的日期，是指过了户，办理完房产证，发证当天的日期，是不能准确反映房龄的。
例如王先生2001年按揭买房，拿到了房产证，但是因为是贷款买房，上面有他项权的标明；2011年，王先生还完了贷款，更换了新的房产证，房产证上的日期就是2011年，但是很显然，房龄已经有十年了。如果房屋又经转手了几次，就更加难以确定房屋的真实年龄了。
3、满五唯一指房龄满5年？
购买满五唯一的住宅能减免个人所得税，值得注意的是，满五唯一指的不是房龄5年，而是房产证满5年。通常房产证满5年的二手房，房龄都已过5年了。
二、二手房如何查房龄？
1、到房产管理部门查档
房龄是可以查询的，从房产商拿地建房开始，就会有相应的产权部门进行产权登记，房产部门的房屋信息最准确的，因此这也是最靠谱的方法了。
但对于买家来说比较困难，需要由卖家带上产权证等相关证件，到房产交易中心查询。就是因为费时费力，所以很多卖家都不愿意配合，尤其是在没拿到定金之前。尽管房龄会影响贷款，但是买家需要查询也得等到签过合同进入贷款阶段才行，也就是说，如果卖家不主动配合，那么买家只有在完成了交易手续后才能到房管局查询。
2、合同中规定房龄
购房者可以在房屋买卖合同中将房龄以及违约条款约定好，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的不符合，就可以要求卖方承担违约责任。
3、从未转手过的二手房可以查看产权证
从产权证的办理时间大致能推断出房屋时间的年限，如果是商品房，一般情况下可由产权办理时间向前推一两年时间，如果是单位房则时间更长，最少前推两三年时间。
4、观察法
这种方法只能大体估计房屋年龄，如果是新装饰过的房屋，可进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难改，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。此外，由于地板的装修不易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。
5、询问小区内其他业主或物业
小区内的其他业主或物业工作人员如果居住或工作时间很长，那么对于小区的具体情况是比较了解的，他们口中的信息也往往更值得参考，关于房龄真实状况他们也许更了解。

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