万象城?万象汇?揭开万象前海真面目

~ 作者：黑天鹅
华润置地，在深圳一路向西。罗湖万象城、南山深圳湾万象城、前海万象......似乎在每一个板块，都想留下华润的印记。对于万象前海，一方面万众期待；另一方面争议不断，包括华润自身对定位也在不断调整。
起初，官宣万象前海，是深圳第三座万象城。根据官方报道，万象前海是“创新版”万象城。可是，万象前海距离深圳湾万象城仅为6.3公里，奢侈品在这么短的距离内，能轻易开二店吗？深圳容得下第三座万象城吗？
后来又说万象前海，是华润全新的产品线。万象前海是华润首个“生活美学”的商业综合体，或是华润新的产品线，但是目前没有看出它在全国复制的势头。就算会全国复制，商业体的名字又该怎么命名呢？带着争议与疑问，独角Mall团队于9月1日前去万象前海实地探访。
最新探访：公交站上写着“前海万象城”的名字。外立面完成，内部黑漆漆一片，围挡写着“11月见”。万象前海为华润前海中心项目的一部分，该项目位于前海桂湾国际金融城核心位置，万象前海建筑面积约10万平方米。
从5号线桂湾地铁站E出口出来，周边仍是一片进行中的工地，也有几栋已经建好投入使用的写字楼。周边环境、人群：公交车站标识的是“前海万象城”的名字。万象前海紧挨着卓越前海壹号，与周大福、鸿荣源仅行败一街之隔。周边还有腾讯、前海交易中心、中英人寿、中粮、华强等写字楼。
步行大概6分钟，即到万象前海。未来与地铁1号线鲤鱼门站、5号线桂湾站无缝接驳。正值午间，华润前海写字楼的白领们下楼取外卖，施工人员外出吃饭。路边有卖水果的小车，卖午饭的小贩更是直接把小车停在路中央，吆喝叫卖。
虽然写字楼空置率居高不下，但是10年过去的前海，注册企业增加值增长44.9倍，年均增速高达89.2%。这可能是深圳无人能望其项背的方面。周边多是写字楼的高端办公人群。
据前海局预测，2021年前海区域的就业人口将达65万，居住人口将达15万。最新进度：万象前海的logo和名字已经展现，外立面也已经完成，清晰可见标志性的“金融峡谷”曲面屋顶。围挡上写着“11月见”，里面仍进不去。
一楼地面摆放着脚架、水泥等建设装修材料。据一米八的野笔大雄站在门外往里看，称：内部仍比较空旷，是黑漆漆的一片。采访了工作人员，他们信心满满：“11月底可以开业的。停车场也已经修察启好了。”
“万象前海地下有4层，地上有3、4层。”定位“生活美学中心”引进20多家轻奢时装品牌，皮爷咖啡也会来？据媒体报道，万象前海的定位是轻奢。官方最新定位显示是“生活美学中心”。
官方报道以全新的零售概念塑造基于Lifestyle、Fashion、Food & Travel、Design、Culture五个元素标签的全新商业产品。目前已经确定引进200余家国际高质量品牌入驻。
20多家轻奢时装品牌：ba&sh、CARVEN、CLUB MONACO、DVF、IRO、maje、SANDRO、Theory等20余个轻奢时装已确定入驻，由此很有可能是轻奢的定位。
特别值得一提的是，这其中超过半数品牌将在此开设深圳最大或品类最全的店铺。落位了超过15家更为先锋性的独立设计师时装品牌和集合店，比如：以先锋设计孵化为核心的中国设计师集合店LABELHOOD（蕾虎）深圳首店。
此外，话题性更强的日式潮流集合店UNITED TOKYO华南旗舰店、PUBLIC TOKYO华南首店，以及深圳本土潮牌ROARINGWILD前海特别概念店，也将落地万象前海。
从现场可以看到，围挡展示的品牌有蔚来、梵几、SWANK SALON等品牌。2家主力店：已披露的两大主力店分别为：华润万家旗下高端精品超市Olé、华润置地自主品牌MIXC万象影城。
“轻商务”的餐饮品牌：炳胜私厨、老乾杯等近10家米其林/黑珍珠品牌。有精品咖啡Peet's Coffee、华南首家Black Label店、星巴克臻选、高流量的网绿咖啡Kuddo、manner coffee等；都市休闲餐厅Gaga Garden、LonFood等。
生活方式品类：Delicates华南首店、梵几“未来建筑”城市概念店、MUJI等十余家品牌。与深圳湾万象城、万象天地差异化；贴合周边新中产人群需求。
深圳湾万象城品牌偏重重奢，零售；万象天地品牌偏重“餐饮首店”、潮牌。万象前海的品牌与它们差异化，周边为写字楼的高端人群，为新中产人群，对美学有一定的追求，更注重轻奢、“轻商务”的餐饮品牌。
下沉广场+Mall围绕“生活美学”与知名美术馆合作。现场：下沉广场+Mall的建筑风格，大鹏展翅的波浪形。硬朗的塔楼线下，围合着一个曲线流动的圆。每一层楼外立面有不少绿化。
与日本大师片山合作：据官方报道，万象前海项目由日本商业空间零售大师片山正通来做全新室内表达，将切分成三个特征鲜明的垂直空间：Quality life、News Life、Art life，分别对应先锋品牌、社群活动和艺术策展空间。
与国内知名美术馆合作：万象前海与国内知名美术馆合作，将于开业时引入数位国际顶级流量艺术家作品。同时，万象前海围绕“美学”，以美术馆为切入点，开展多项美学活动。
以具有科技感的“移动美术馆”为灵感进行巡展，以16个分布于全场的POP-UP盒子迎来数十位艺术家全新作品首展；将商场B2层打造为集合全国优质艺术资源的美术馆，将巨型天幕“前海之翼”创造为国内顶尖数字新媒体艺术作品，将场内多块新媒体屏幕放映艺术家独家定制画面……
和美术馆合作，一方面可以营造差异化定位，另一方面后期运营也能更趋向“新美学”。社群运营方面：虽然还没有开业，但是万象前海的社群运营就已经开始预热。
去年9月开始，位于华润前海大厦的社群空间FORESEE SPACE（预见）开始，万象前海已经与深圳众多社群组织建立了联系。前海目前的人流量有限，确实需要更多的社群活动引流、聚拢人群，可以期待开业之后更丰富、“美学”的社群活动。
据采访华润业内相关人士：既不是万象城，也不是新的产品线。业内人士：对万象前海观望。独角Mall采访了华润业内相关人士，询问万象前海到底是想做成万象城，还是新的产品线。
对方回答：“两者都不是，可以理解为高端版的万象汇，因为深圳万象城已经有两个。总体来说就是比较特殊的存在吧，未来大概率也不会有这样的案名状态。”
万象前海的前景是美好的，但是也仍有不确定性。一方面，万象前海背靠华润这棵大树，定位轻奢比较准确，未来可期。8月26日，华润置地发布2021年中期业绩报告。
报告显示，上半年华润置地综合营业额为737.4亿元，按年增长63.8%。其中开发物业营业额为609.3亿元，按年增长69.4%；投资物业（包括酒店经营）租金收入为82.8亿元，按年增长63.4%。购物中心营收66亿。
华润的招商能力有目共睹，塑造了罗湖万象城，深圳首个重奢商场；深圳首个香奈儿，坐落在深圳湾万象城。商场整体定位轻奢、“生活美学”等概念，也比较符合周边新中产人群。
业内人士，也处于观望状态，总体比较看好万象前海。另一方面，前海整个片区发展仍需要时间培育，写字楼空置率不低，住宅比较少，存在不确定性。
虽然前海已经官宣扩容，但是目前前海的写字楼空置率仍居高不下。空置率方面，2020年第4季度，前海商圈写字楼空置率为20.51%，其中甲级写字楼空置率31.21%，乙级写字楼空置率7.96%。
前海片区的住宅也比较少，前海发展仍需要5-10年时间培育。总体而言，万象前海还是等得起。从长远来看，万象前海的品牌甚至可能一步步往上调，成为深圳第三座“万象城”。（不过这个时间目前我们也无法预测。）
不过项目的具体表现，还要等开业继续观望哈......华润万象前海怎么样呢？欢迎大家在评论区交流讨论！

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