我准备买二手房，但是这套房子还没有交付，更没有房产证，只能改合同。购买过程中我需要注意什么？

购买二手房在签合同时应该注意什么细节？~

购买二手房在签合同时应当注意到的细节有：
1、房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。
2、房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。
3、交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。
4、土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限。
5、明确违约责任说明、明确解决争议的方式
写明如违约责任及如何承担违约责任；违约金的计算与给付；在什么情况下可免责；担保的形式等。采取仲裁方式还是诉讼方式，若采取仲裁方式解决争议，应按《仲裁法》的有关规定写明条款。

扩展资料：
评估价与最高贷款额
二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。
竣工年代与贷款年限
银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。
贷款银行的选择
各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。
还款方式的选择
银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层；后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。
收入证明与还款能力
收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。
贷款的成数和利率
银行对首套住房的首付成数和贷款利率，第二套房的首付成数和贷款利率等都做出了具体的规定。
借款人自身相关情况
个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。
参考资料：百度百科-二手房

如果买房包改合同只是在你签署的房屋买卖合同里面另行规定的就属于有效合同，注意房屋买卖合同上的名字，此时房屋买卖合同上面 买房应该写你的名字，如果卖方说最后在房产证上面改名字就有问题了，一定要记住，改合同改的是你和房产开发商的合同， 重庆讯合房产 希望能帮到你

1、最简单的办法就是你认识开发商的人，哪怕给人点钱都行，直接做更名，因为现在更名很麻烦，所以不是熟人或者个人没好处的话，没人去做。

2、如果无法做到开发商直接更名，你就只能等这套房子的房产证下来才可过户，一般房屋交付后2年之内下来，你需要注意的是：

A.与房主签订买卖合同，约定房屋价格，同时交付房主定金（不是订金），注意这个词写的不一样意义可不一样，不用担心几年后房主因房屋涨价而拒绝卖你，只要签订了合同，他想违约，你可以告他，这样的情况你肯定胜诉，但是你要注意一点，在签订买卖合同的时候同时签订一份协议，证明他已婚或者未婚，如果房主是已婚，必须证明他的妻子也同意将此房出售，因为如果最后房主想违约，他可向法院提出，该房为夫妻共同财产（共同财产以房主与开发商签订买卖合同为准，如果在这之前结婚，就属于共同财产了），这样你的官司打起来很麻烦。签订合同后因为你已经交纳定金（一般金额都比较大）,所以房主与开发商的房屋买卖合同原件、收房的文件等一系列关于房屋的文件应该你拿着，如果房主有贷款，还应有本与银行签订的贷款合同，这个一定要拿着，只有这个才能把房本从银行赎回来。

B.房屋可以收房后，催促房主收房并缴纳相关公共维修基金、契税、物业费、供暖费等，注意上述这几项费用最好之前谈好是谁承担，万一出现房主认为我已把房卖你，出现的钱应该你交，这样就比较不愉快了。当缴纳完这些就可以收房了，之前要和房主协商好，收房后房屋归谁使用。你缴纳完这些钱后物业就会依照合同在2年之内下发产权证（一般2年，具体看开发商合同），如果你不交这些物业就不给你办，你晚交就给你晚办。

C.当产权证下发后，也就是房屋的实测面积出来了，之前与开发商也好与房主也好，签订的面积都是预测面积，国家规定，面积误差在正负3%内属正常，面积小了开发商补给你钱，面积大了你得再交钱，大部分房子是面积大了，这样开发商还能再赚点钱，一般都是出现补钱的情况，这个钱谁出，最好之前商量好，万一闹点不愉快房主不愿意卖给你了，你还得起诉，也挺麻烦的。

D.房本下来后就可过户了，如果房屋没有贷款，可直接过户，如果有贷款你需要先把银行的贷款还清才能把房本从银行拿回来。你所问的抵押的情况，一般房主不会和你隐瞒吧~~~如果你问的是开发商有没有把房屋抵押，其实一般房地产都是把房抵押给银行的，房屋出售后由开发商向银行解贷，不用你操心的。也许房主欠下银行很多钱，你又必须还清他的贷款才能把房本拿回来，这就出现了，你和房主愿意的钱不足以还清银行贷款的情况，这个时候你只能考虑垫资了。中介公司会有这样的服务，还有信贷公司都可以帮你垫资，等到过户完了，你办好银行贷款这个钱就可以还给他们了，垫资的费用我不清楚，反正比银行的贷款利率要高。

E.还完贷款了房本拿到手了就可以去房屋所在区县的房管局过户了，记得一定要与房主保持良好的关系，一个是你还银行钱的时候有可能房主会拿出一部分钱，一个就是过户他配合不配合了，万一他总说我没空，那你不瞎了，过户时双方必须都在场才行的，一般一天就可办完全部手续，你只要等房管局把房本换成你的名字就好了。（有的房管局给人家几百块钱，下发房本的时间可以缩短一周，否则需要将近1个月，这里门道我补清楚，中介可以帮你做到，但是你如果找中介帮你过户的话，填表和流程他带你跑，中介代办过户费北京是3000）

F.如果出现房主想违约，你需要马上去法院起诉，因为担心他把房子卖给其他人，而且 你也等那么久了相信你也想马上得到这个房子，这个时候注意，看哪个阶段房主提出违约了，不管是哪个阶段，你的房屋单据一定要掌握在自己手中，房本没下来的时候，与银行的贷款合同是最重要的，没有他他无法取房本；交房后钥匙最重要，你要把房子给占了，如果出现一房两卖的情况，房子最终给哪个卖家，一是看签署时间，二是看房屋目前归谁使用；房本下来后房本最重要，就算他又把房卖给别人，也无法过户。但愿你么有走到F这步，如果真走到了你向我请教吧，我教你怎么打官司，怎么写起诉书，如果闹得僵你也知道他急于出手或者恶意过户他的便宜或亲戚，起诉你肯定赢，看你是要房还是要钱，要钱必须做评估，涨价差价由房主补给你。要房，他那边又积极运作的话，最保险的办法是起诉的同时做房屋冻结，因为起诉到判决至少一个月，不保他将房卖给其他人，最安全的做法是向法院申请做房屋冻结，这样房子就不可买卖了，冻结需要拿你购买房子的金额的现金押给法院，如果没有那么多钱可找公司垫资。希望 你以后没走到这步~~~

你确信能在房管局更名吗？一般情况下不能更名的，除非房东和开发商有关系。这个你要确认好！如果能更名的话，你就交契税就行了！这个建议你注意安全了，你要先交钱给房东，加入不能更名你确信房东会退钱给你吗！

改底合同的话 风险很大

要是你确定要买 注意的就太多了 你得找个律师 问问 看好究竟是改底了 还是只改了一个步骤的合同 变成了你的名字 否则在开发商那 还是原来的人 跟你没有关系

没有房产证的二手房风险太大

有的是房子，非买不行吗？很麻烦的，风险也大

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我准备买二手房，但是这套房子还没有交付，更没有房产证，只能改合同。购买过程中我需要注意什么？视频