2000年以后城市居民购买城郊住房，已办理房屋产权证，此证是否有效？

2000年以后城市居民购买城郊住房，已办理房屋产权证，次证是否有效？~

从一般意义上讲，房屋产权证具体又包括《房屋所有权证》和《土地使用权证》，但有些地方也可能是由房屋管理部门和土地管理部门统一开据的《房地产权证书》。

　　不受保护的，农村宅基地的所有权人只能是该集体的村民，城镇户口是无效的。
　　按照国家法律规定，城镇户口是不允许购买农村房屋的，除非户口能办理过去。
　　随着社会的快速发展，城市郊区正逐步纳入城市化的进程。在这种城市快速扩张的大背景下，土地、房屋的增值成为客观现实。在巨大的拆迁利益刺激下，多年前私下流行的农村房屋买卖突起波澜，买卖双方纠葛不断。出卖人看到房屋增值及房屋拆迁后带来的巨大利益，于是反悔，向人民法院起诉，要求判决确认合同无效，归还房屋。那么，对于该类纠纷该如何处理。王富利律师根据多年以来处理的农村房屋买卖案件 ，现总结如下。
　　一、农村房屋买卖合同的效力
　　1、农村房屋买卖合同有效的情形
　　（1）出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。
　　（2）买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。
　　（3）房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。
　　（4）农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。
　　2、农村房屋买卖合同无效的情形
　　（1）农村村民将房屋卖给城镇居民。农村房屋买卖合同的买受人无论是将房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民，合同都是无效的。
　　（2）农村村民将房屋出卖给其他村的村民。农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民，都是无效的。
　　二、农村房屋买卖合同无效后的处理
　　房屋买卖合同被确认无效后，为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上，要全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益。对于购房人已经翻建，装修、扩建房屋，使房屋增值部分，应对购房人的投入进行补偿。此外，让购房人返还、腾退房屋的同时，应当注意为购房人留出合理的腾退时间，购房人无房居住的，应当予以妥善安置。出卖人应当赔偿买受人的损失包括：
　　1、返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价
　　2、买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分
　　3、该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分
　　以上损失，需要委托有资质的评估机构进行评估，然后确定损失数额。对于土地增值和拆迁部分补偿，合同无效后，根据出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任的过错分配原则予以处理。

您所办理的房屋产权证，在法律上称之为“不动产权属证书”。
该证书，是您享有该不动产（房屋）的证明。
所以，从物权法的角度来说，您已经拥有了该城郊住房的所有权。
但是，鉴于您提到的是“城郊住房”，所以该宅很可能属于城郊农村村民的宅基地，其在法律属性上，是“农民集体所有的土地”，其使用权不得转让给城市居民。
于是，这就出现了法律上的冲突，即：特权法与土地管理法的冲突。
不过，法律越发倾向于保障公民的意思自治原则及交易自由原则，所以，从这个角度来说，并结合司法实践的判例，即便您的房屋产权证在某种极端情况下（主要是政策的收紧），被确认为无效，您也几乎不会受到经济方面的实质性损失，所以，尽可安然入住。
仅供参考。

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