别墅和公寓，高层和小高层住宅的区别

买房，为什么最好不要买别墅与高层搭配的小区~

那必须是别墅好啊 别墅的容积率低，住着宽敞舒服 容积率(Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction)又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例

一个小区，买房子时主要看地理位置还有容积率，容积率越低的话，相同的土地成本的话，房价必然会高，容积率决定了成本在房子内所占的比例。对于消费者而言，容积率与日后生活的舒适度是息息相关的。
小区内住宅别墅的高低配，是一种比较流行的产品规划形式，主要原因是是土地的容积率是一定的，开发商在规划的建筑面积内，为了多出产品货值，就应运而生了联排别墅加小高或高层的形式，联排别墅的销售价格可比小高层高出约80% ，现在政策方面对低容积率的土地出让持严格控制态度，市面上纯的低密度的别墅项目产品较为稀少，所以有别墅情节的客户就有可能购买这种混合规划小区的低层联排产品。
但是事物都有另一面，别墅和高层在一起，会存在一些问题，需要引起重视。
首先，这样的别墅，私密性较差，小区高层用户密度大，日常的相互干扰不能避免。如果别墅群位于高层的中间，此问题更为明显。
其次，别墅的园林绿化的绿地率受整个项目的约束，本因60%以上，实际上受容积率制约，只能达到40%左右，而真正别墅的园林绿化的设计用料和施工工艺水平在这里是无法达到的，高层和别墅业主公用园林和其他公共设施，标准只能向高层项目看齐。而物业费别墅却要高很多。
第三，停车，别墅类产品的停车位设计都是就近在别墅地下或地面上房屋一侧，而高层产品的车位集中停放地下停车库。小区内地面交通流向复杂，地面人车分流不能实现，会导致小区环境吵杂，生活氛围差。
第四，不同层次的业主在一个小区生活，难免有利益和诉求方面的差别，长此以往，物业公司和业'委会管理会出现管理困难和矛盾冲突。
所以，任何产品都有其优势和劣势，了解了真实的背后原因，希望能在你选择的同时给予你帮助。

别墅——产品宣传定义。别墅主要的意义导向是在于，这处房屋对业主的使用价值在于第二居所，通常意义上是一所独立的住宅，也就是我们所说的独栋住宅。（独栋住宅——产品类型定义）程振宇的回答就说得很好。但实际在购房过程中，你会发现双拼住宅和联排住宅的宣传名也叫别墅，叠拼也叫别墅，大平层多层也叫别墅……是的是的，因为宣传时我们在强调的是：别墅=舒适的居住体验。至于什么才是你心里的舒适，那要你自己定义，我们说了不算。

普通住宅——普通住宅其实是一个政策性定义，是地方政府用于定义房屋建造买卖过程中产生的税费及其他政策用的规范标准，普通住宅的标准经常在变，比如最近因为央行新规出来之后，北京上海都对普通住宅的定义进行了调整，从而与新的贷款、购置政策接轨。上海市最新的普通住宅标准是：

(一)五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；(二)单套建筑面积在140平方米以下；(三)实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
参照以上标准，别墅基本是不太可能成为「普通住宅」的，但也保不齐正好有一个奇葩的多层叫做「别墅」而且又老又小又便宜……（好了做梦吧）但以上只不过是一个地区的情况，更多判断的标准必须根据你所需要进行判断的住宅所处的地区规范来。北京的判断标准和上海的就差很多了，在这里就不赘述了。

公寓——产品宣传定义。我住过产权 40 年的单身公寓——商住两用地块上建设的住宅，住过不售卖的服务式公寓——商用地块上的酒店，卖过 70 年产权的市中心公寓——正儿八经的 70 年产权一类居住用地……产权跟公寓没有半毛钱关系，只不过恰好许多开发商把商住用地开发出一部分用于出售的住宅物业，为了起个像样的名字就叫「公寓」，不明觉厉的购房者就意味公寓和产权有直接关联了。公寓和别墅多少还能比比，毕竟公寓是指集合性住宅，意味着一栋楼内居住着多个家庭单位。在各地政府规划部门对「公寓」的认知上也有各种不同的标准，比如成都有单独的规范性文件规定：

一、“公寓”指除日照要求外均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元。
二、“公寓”只能在规划的住宅用地(含兼容住宅用地)上建设，国土部门在办理土地手续时 按住宅办理。
三、规划部门在对“公寓”进行规划审批时，应在核发的审批文件中对“公寓”进行明确标注；设计单位在设计图纸中对“公寓”必须标注准确，并按以下要求办理：
(一)“公寓”的规划指标纳入项目的住宅部分统一核算；
(二)“公寓”按下列区域进行规划管理；
1、中央商务区内，“公寓”的间距控制标准按《成都市中央商务区建筑规划管理技术规定( 试行)》中的相关要求执行，“公寓”的建筑面积占项目总住宅建筑面积的比例不受限制；
2、除中央商务区的其他区域，“公寓”的间距控制要求按住宅标准执行，且“公寓”的建 筑面积不得超过项目总住宅建筑面积的20%。
四、房管部门对“公寓”进行房屋产权登记时明确为“公寓”，并在房屋产权证上的房屋用途一栏标注为“公寓”。
五、建设单位应在涉及“公寓”的建设项目规划报建材料及图纸中，逐套标注“公寓”，凡未标注“公寓”的住宅建筑按住宅标准进行规划管理，并且建设单位应在各种正式文件和宣传材料中对“公寓”进行如实表达。
像遇到这么细致的规定，「公寓」这个宣传用语在使用时所覆盖的范围就小了很多。但这也只不过是一个地区的情况，更多判断的标准必须根据你所需要进行判断的住宅所处的地区规范来。

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