想买一套二手房,房主贷款还没还清,我该与他怎么交易?
三种方法,一种,也是用得最多的,上家拿了你的首付去还掉他的贷款,然后去办抵押注销,同时你去申请贷款,等你的贷款批下来了,他的注销也完成了,就能去过户了,你不用付任何费用。
另一种,你可以在申请贷款时可以同时申请办理转按揭阶段性担保,这样,你的贷款是不会进上家账户,而是通过一个与你跟上家都没厉害关系的担保公司划账,担保公司会替上家还银行的贷款,担保公司要收费的。
第三种,你可以直接找上家的贷款银行,申请办理转按揭。具体操作咨询上家的贷款行。
一般过户都是上家结清贷款才能过,但也有例外的,那样就需要第三监管,要付费的,故建议采用第一种,经济方便,但要确认上家交易的真实性。
注意!“房贷没还清”的二手房怎么交易?听听内行人是怎么说的
你可以转卖。
1、签订买卖合同。双方在第三方担保公司的见证下,签订合同,购房人支付相应房款。
2、过户。若购房人是按揭付款,需要担保公司出面向出卖人按揭银行出具相关证明,拿出房产证,过户后给到购房人贷款银行作为抵押。
购房人按揭银行放款的房款会直接进入出卖人按揭银行的账上,多余钱款付给出卖人, 此过程比较繁琐的是过户。若购房人是一次性付款,直接由出卖人收款后给到银行,然后拿出房产证,进行过户等等手续。
3、交房。
4、以上所有流程须有中介或担保公司、出卖人、购房人三方在场。
扩展资料:
还款方式:
选一个适合自己的还款方式是帮助减轻二手房买卖负担的重要前提。
例如:中国建设银行和中国交通银行推广“等额递增”和“等额递减”两种新还贷方式;浦东发展银行宣传“季度还”房贷还款方式;招商银行更是打出提供至少7种房贷还款方式的大旗。
1、等额本息
这是最为普遍,也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
2、等额本金
所谓等额本金还款,又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。
参考资料来源:百度百科-二手房
不论什么方法 程序上都是先将原贷款还清
1、最正规的方式:让他先自己还清贷款 你们在交易 买卖双方无风险
2、卖方无力偿还:找垫资公司平贷 然后正常交易 买方无风险 卖方承担风险(因为垫资公司会留下卖方的结算账户 身份证 和账户密码,一般正规的公司相对风险会小一些)
3、最危险的方法:买方用自己的钱给卖方还贷 这样买方承担很大风险(如果后面交易中途手续不能顺利进行 那么之前还贷的事实是不能改变的)
税费如下
不足5年:
1、契税:指导价格以上或144平方米以上 3%;
指导价格以下且144平方米以下 1.5%;
首次购房90平方米以下 1%;
2、印花税:千分之一(首次购房印花税免征);
3、手续费:6元每平方米;
4、土地出让金:1%;
5、登记费:80元;
6、图纸资料费:20元;
7、营业税:购买普通住宅(指导价格以下且144平方米以下)收差额营业税;
8、个人所得税:1%.
超过5年:
1、契税:指导价格以上或144平方米以上 3%;
指导价格以下且144平方米以下 1.5%;
首次购房90平方米以下 1%;
2、印花税:千分之一(首次购房印花税免征);
3、手续费:6元每平方米;
4、土地出让金:1%;
5、登记费:80元;
6、图纸资料费:20元;
7、个人所得税:1%(取得产权超过五年且唯一一套住房的免征).
一、房主需要把贷款还清,大概需要1个星期至2个月不等,看是哪个银行的。不过,花钱找人的话1星期搞定。
二、然后做银行面签。审批你的贷款资格,估计15天左右。
三、办理过户手续。房本不够5年税费3种,一共是网签价的7.4%如果你是首次购房的话。如房本够5年税费就是1%契税。还有一种可能就房主原购房大票价比网签价高还是1%契税。
四、做抵押登记手续,然后需要3-4天放款。
如果是在北京
贷款需要交很多税的,
营业税5.5个点, 个人所得税1个点,契税90平米以下1.5个点,140平米以上3个点
如果房本没满5年,那你交税就要全交了。
如果满5年就交契税就可以了。
房主必须把贷款还清,不然你也贷不了款。
祝你买到好房子。
你先出首付,定下合同,上家用你的钱还请贷款,之后就是你办理贷款,过户。
其中会发生一个你出的首付不够他还贷的情况,这个只能互相协调了。
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