投资性房地产账务处理

投资性房地产的账务处理主要分为成本模式和公允价值模式两种。成本模式下，投资性房地产的账务处理与固定资产或无形资产相似。而公允价值模式下，则需遵循更为细致的账务规则。

企业通过外购、自行建造等方式获取投资性房地产时，应当根据投资性房地产准则确定的成本，将其记入本科目的成本分录，同时将资金转入“银行存款”、“在建工程”等科目。

当存货性质的房地产转为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应按照房地产的公允价值记入本科目的成本部分，同时按照原已计提的跌价准备、账面余额分别记入“存货跌价准备”、“开发产品”等科目。如果公允价值小于账面价值，则差额计入“公允价值变动损益”科目；反之，则计入“资本公积——其他资本公积”科目。在处置此类投资性房地产时，计入资本公积的部分应转入其他业务成本，分别记入“资本公积——其他资本公积”和“其他业务成本”科目。

自用土地使用权或建筑物转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，应按照转换日的公允价值记入本科目的成本部分，按账面余额、累计摊销或折旧记入“固定资产”或“无形资产”科目。已计提的减值准备，按原账面价值记入“累计摊销”、“累计折旧”科目。公允价值小于账面价值的差额计入“公允价值变动损益”科目，反之则计入“资本公积——其他资本公积”科目。处置时，计入资本公积的部分转入其他业务成本，分别记入“资本公积——其他资本公积”和“其他业务收入”科目。

投资性房地产进行改良或装修时，应根据账面余额记入“在建工程”科目，同时将投资性房地产的成本记入本科目的成本部分，将公允价值变动记入本科目的公允价值变动部分。

资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于账面余额的差额应计入本科目的公允价值变动部分，低于账面余额的差额则做相反的会计分录。

将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用时，应按照投资性房地产在转换日的公允价值记入“固定资产”或“无形资产”科目，将成本部分记入本科目，公允价值变动部分做相应的会计分录。转换日计入资本公积的金额则转入其他业务成本，分别记入“资本公积——其他资本公积”和“其他业务成本”科目。

出售投资性房地产时，实际收到的金额记入“银行存款”等科目，投资性房地产的账面余额记入“其他业务成本”科目，同时根据公允价值变动情况，分别计入“公允价值变动损益”和“其他业务成本”科目。计入资本公积的金额则从“资本公积——其他资本公积”科目转入“其他业务成本”科目。

本科目期末借方余额反映企业投资性房地产的价值。

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，（2）作为存货的房地产。 投资性房地产属于正常经常性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入但对于大部分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动。