“物业”和“业主”之间的法律关系是什么？

物业和业主之间的法律关系~

　　1、物业和业主是合同关系，这没错。但是合同讲的是签约主体，物业是其中一方，而另一方不是具体的某一个业主，而且全体业主的代表方----业主委员会。
　　物业机构的选聘，是业主大会的决议结果。按照《业主大会和业委会指导规则》，业主大会投票表决物业的选聘事宜，超过半数的票数通过，即视为全体业主同意。由业主委员会代表全体业主和业主大会同物业公司签署协议。

　　2‘、物业公司和业主的确是服务与被服务的关系，而物业停水停电的行为也是《物业管理条例》中命令禁止的。

　　3、车位费用有两个，一个是车位租金，一个是车位管理费。车位租金一般只有专属车位才能收取，如立体车库、地下车库等。有些专属车库经房管部门备案批准，享有产权，可以作为产权单位出售。但是不管出租还是出售，物业只是一个经手人，真正收取费用的是车位的权属人----通常这个权属人是开发商，物业只是一个代理而已。物业真正收取的费用是车位管理费。这个费用主要用于车位清洁、车辆管理人员费用、设备设施费用（如照明、监控、消防设施等）、公众保险等。

　　4、根据《物业管理条例》，物业的服务对象是社区的公共区域和公共设备设施，如园区绿化保洁、公共设备设施的维护保养、社区秩序维护等。现在的商品房大多是毛坯房，住户入住之后，家里的设备设施大多都是自己装修、安装的，这位部位和设备设施的维修养护不应该由物业来承担，且物业也无力承担。

　　5、电梯的日常维修和养护都是由物业公司负责的，但是类似的设备设施中修以上的维护，需要动用专项维修基金。

根据物权法、物业管理条例、合同法以及物业公司与业主之间签订的物业服务合同的法律法规要求和规定，我们理解业主与物业管理企业之间属于平等主体。所谓平等就是物业公司是根据市场经济的条件下，按照合同法、物权法、物业管理条例、业主大会与业主委员知道规则等法律的内容和条款来判定的。双方是依据合同的约定，针对小区的公共建筑物、场地场所、公共设备设施及附属设施所开展的一项服务工作。业主是花钱买服务，物业公司是付出劳动和辛苦得到相应的报酬。所以大家都是平等的主体。

“物业”和“业主”之间的法律关系是合同关系。

但是这种合同关系是比较特殊的，合同讲的是签约主体，物业是其中一方，而另一方不是具体的某一个业主，而且全体业主的代表方——业主委员会。

　　1、物业和业主是合同关系，这没错。但是合同讲的是签约主体，物业是其中一方，而另一方不是具体的某一个业主，而且全体业主的代表方----业主委员会。
　　物业机构的选聘，是业主大会的决议结果。按照《业主大会和业委会指导规则》，业主大会投票表决物业的选聘事宜，超过半数的票数通过，即视为全体业主同意。由业主委员会代表全体业主和业主大会同物业公司签署协议。

　　2‘、物业公司和业主的确是服务与被服务的关系，而物业停水停电的行为也是《物业管理条例》中命令禁止的。

　　3、车位费用有两个，一个是车位租金，一个是车位管理费。车位租金一般只有专属车位才能收取，如立体车库、地下车库等。有些专属车库经房管部门备案批准，享有产权，可以作为产权单位出售。但是不管出租还是出售，物业只是一个经手人，真正收取费用的是车位的权属人----通常这个权属人是开发商，物业只是一个代理而已。物业真正收取的费用是车位管理费。这个费用主要用于车位清洁、车辆管理人员费用、设备设施费用（如照明、监控、消防设施等）、公众保险等。

　　4、根据《物业管理条例》，物业的服务对象是社区的公共区域和公共设备设施，如园区绿化保洁、公共设备设施的维护保养、社区秩序维护等。现在的商品房大多是毛坯房，住户入住之后，家里的设备设施大多都是自己装修、安装的，这位部位和设备设施的维修养护不应该由物业来承担，且物业也无力承担。

　　5、电梯的日常维修和养护都是由物业公司负责的，但是类似的设备设施中修以上的维护，需要动用专项维修基金。

首先。楼主的问题是很有代表性的。也是现在很多小区业主同样存在的疑问。
我按楼主问题顺序一一解释：1.在业主购房时，开发商在与业主签购房合同时都会签订《物业前期服务协议》，该协议中的物业公司是由开发商通过招标选定的，所以业主在此时是没有话语权的。（但此时的物业基本都是开发商自有的物业公司或者同属统一集团公司的物业公司，但也有例外，这个也是普遍现象。因为自有的物业公司比较配合房产公司的小区建设，销售和物业服务。其实对业主也是有一定好处的，因为有问题可以直接反应给物业然后物业直接找开发商，但坏处就是如果物业不负责任，就会变成互相推脱了。）所以呢，前期物业来讲就不存在业主不签物业服务合同的了。紧接着，在小区召开首次业主大会时，或者说成立业主委员会后按照法定程序达到相关条件后可以再选聘物业公司。具体条件参考全国或者当地《物业管理条例》。
2.停水停电这种做法了，现在很多地方都有明确规定，物业公司是没有权利停水停电的，除非自来水公司，供电局授权给物业。
3.车位租赁和买卖这个问题的话要先看车位产权是属于哪一方的，因为很多开发商都保留了车位的产权，业主购房只是拿到了房屋的产权，并不附带车位的产权。这种情况下开发商委托物业对车位进行租赁或者买卖，但产权人还是开发商。租赁车位，车位费包括物业公司的管理费和车位使用费（给开发商的）。
4.这个问题，首先要了解物业费这个概念；物业费支出包括物业管理区域公共区域内的中修和零星维修，不包括业主室内的维修。另外;还要看室内维修内容是否在房产公司的保修范围之内和保修期限内。具体参照收楼时给的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，里面都有详细规定。5.电梯维修，首先是反应给物业，物业找相应的电梯公司（如日立，奥蒂斯之类）。如果过了电梯的保修期限，而电梯却是需要更换的可以申请住宅专项维修资金。
希望我的回答对楼主有用，谢谢。

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