案例分析：共同买房的风险——断供

案例分析：买房交定金要注意哪些风险？~

购买商品房之前，购房者都会选了又选，为“占”住房子，往往需要先交一万到两万元的定金，签下“认购书”。而后开发商会给购房者一周左右的时间付全款或交首付并办理按揭贷款。

然而，对于要办理按揭贷款的购房者则需要注意了，您一定要在交定金前确认自己能否顺利在银行办下贷款来，否则，您交的定金就具有风险了。
案例一：林先生准备购买某项目楼盘，在与开发商签订了“认购书”并交付了2万元定金后，计划以按揭方式购买，双方同时约定了签订正式“商品房买卖合同”的时间。但最终在林先生申请贷款时被银行拒绝，无法继续购房，而开发商也因此拒绝退还林先生的定金。
案例二：王小姐做小生意，月收入3000元，她在朝阳区看中了一套出价为50万元的二手房，由于手头积蓄能够首付30%，便决定向银行按揭贷款买房。由于没有单位，平时收入都是现金进出，无法提供银行要求的盖了公章的收入证明和存折流水账，王小姐对贷款申请能不能批下来有些担心。但中介人员表示，中介可代办。求房心切的王小姐便交了2万元定金，签了认购合同，托中介向业主砍价。最后，买卖双方谈妥以45万元成交，并签了买卖合同，付了首付款。
然而最近，中介却告诉王小姐，银行审批不过关，要她想办法凑钱，由于一时无处筹钱，王小姐便要求解除购房合同，然而中介和业主却表示，只能退房款，2万元定金不能退。王小姐表示是中介当时承诺没问题才买的，责任在中介，定金必须退，由此双方争执不下。
不予放贷的原因银行拒绝个人房屋贷款申请的情况主要分为三种，个人原因、开发商原因以及政策风险等。个人原因：主要可能是借款人有严重的不良信用记录、还款能力达不到放款条件、弄虚作假提供虚假申请材料等。而对于二套房贷的个人，也要核查其个人是否还有贷款未缴纳完毕。开发商原因：一般情况如果开发商存在不具备开发条件、开发商的开发手续不完备或者开发商有严重的信用问题或者开发商有重大诉讼影响其偿债能力等情形，也会被银行拒绝申请贷款，因为此时开发商不具备保证担保的能力。政策原因：所谓政策风险，可能是由于金融管理部门出台新的政策规定，使贷款人出现达不到申请条件，最终被银行拒绝贷款的情况。
律师分析：一手房的认购合同和买卖合同都属于格式合同，开发商一般是不会跟客户建立某种约定的。所以客户在交定金认购房屋时要谨慎些，如果自己不放心，最好先向开发商指定银行委托的按揭服务机构提供一份详细的说明材料，让其请银行进行初步审核，确定最高贷款额度，再交定金签认购合同。二手房则灵活很多，由于认购合同和买卖合同都是双方约定的，可以和业主协商好，在订立合同时，将自己的情况列明，并补充说明因银行贷款未获审批导致成交失败时，需要无条件退还定金。
律师表示，在上述王小姐的案例中，中介有过错，中介应负一定的赔偿责任。但对于如何辨别是哪方原因造成的贷款不予批准的情况，这就需要购房者提交相关证据，以证明不是自己的问题，才能要求返还定金。律师提醒：陈楠律师表示，其实购房者无论是签订认购合同或者是房屋买卖合同，对于自己的相关利益，一定要在之前和开发商签订相关协议，尤其是在购买期房的时候，因为看不到实体建筑，不免会在建成之后出现与开发商之前承诺的条件不符，因此，只要之前将相关承诺写进合同里，就会免去之后的很多纠纷问题。另外，在出现纠纷时不要轻言诉讼，一定要先做好充分调查取证并认真研究合同和法律规定，最好向律师咨询和请教，以获得专业的法律帮助，维护自身的合法权益。
（以上回答发布于2015-12-14，当前相关购房政策请以实际为准）
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一、断供有哪些后果?
结果一：拉入征信黑名单
如果是第一个月出现逾期还贷，银行就会通知买房人。因为有的人不是恶意逾期还贷，可能是因为出差、家庭变故等多种原因而导致的。遇到这种情况一般没有什么大的问题，可能就是拉入贷款黑名单，以后贷款或者办信用卡什么的会受到影响。
结果二：邻居同事都知道你欠债不还
如果买房人连续两个月还是出现逾期还贷的情况的话，银行的人员就会上门或是直接到其所在单位催讨，这样会影响自己的声誉。
结果三：被拍卖
如果连续三个月买房人都无法还贷，银行就会给他发函。此时，也标志着处置买房人的房产已经进入了司法程序，接下来房产将被拍卖。
结果四：房没了还欠一屁股债
其实，房子被拍卖还不算是最惨的。房贷人积欠银行的钱，包括、房贷利息与本金，通常银行将拍卖所得优先偿还违约金与利息，若还有剩钱，才会用来还本金。
所以，如果说资不抵债，买房人没了房甚至还可能欠着银行一堆本金。对于最后一笔本金，银行通常为确保债权而建议房贷人将其转换为信用贷款，分几年期限慢慢还。
结果五：房子拍卖不出去以物抵债
你一定会想，这样好，省了不少事，直接把房子给银行，也别再算什么违约金了。真实的情况是，你还得支付过户费用和管理成本，为什么?因为银行要的是钱不是房子啊。

在房价高企的时候，小夫妻共同贷款买房是最常见不过的了，不过有时候这种事也存在一定的风险。

请看下面的案例：

王芳和李为是一对情侣，同在广州工作，由于担心房价上涨后无法买房，俩人在2015年5月份共同按揭了一套70平米的房子，总价145万元，俩人贷了100万，20年还完。月供约6400元左右。不过元旦后，王芳因和男友李为感情破裂而分手，这套正处于按揭中的房子就成为了大问题。

王芳和李为在分手时为了保证按揭正常进行，签了一份共同还贷的协议。刚开始两个月还能按时还贷，不过李为2月份交了新女朋友后，就不再按约定还贷了，这让王芳陷入窘境，现如今这套房子已经断供一个月，这让王芳颇为焦虑，她担心再继续断供下去，银行会把房子收回。

现实中情侣共同买房，然后共担月供的情况很常见，大部分情况下都能按时完成按揭。对于案例中王芳和李为这种情况，的确是应该引起我们重视的。

不按时还贷不但增加银行坏账风险，还会徒增不良信用记录，给自己生活中带来诸多不便。断供超过一定时间，银行会按照合同约定收回房产拍卖处理，不足部分需求借款人继续偿还。

对于王芳这种情况，按照银行规定，双方做出的任何约定都只能彼此之间的，这不影响贷款的按期归还，任何一方不能以双方协议为由拒绝还贷。

对于王芳的这种情况，可与对方交涉要求按时还贷，如未果，应通过法律手段强制要求对方按时还贷。

延伸阅读：断供房产，银行会怎么做？

银行一般按照先催还，后向法院起诉执行房产的方式追讨借款，不足部分仍将由购房者继续偿还，并将购房者记入征信负面名单。

另外，对于名下只有一套房产的断供者，在扣除5-8年的租金后，法院可以强制执行房产，也就是拍卖以保证银行的利益。也就是说，给你留几个月租金就有可能把你赶出去租房了。

（以上回答发布于2016-06-07，当前相关购房政策请以实际为准）

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