西安 4 位退休老人管理小区，物业费每年有结余，如何看待业主自管模式？
心底无私天地宽，业主自营模式有利有弊，像4位退休老人管理小区这种模式非常考验业主管理能力和道德品质，年轻人要工作没精力，只有退休老人最合适，但并不是所有退休老人都能做到无私且有管理能力。 推广就算了，可以鼓励，个别老小区比较适合，新小区就比较难，就跟年轻人和老年人有代沟一样，追求也不一样，可以作为老旧小区考虑的范本，但还是那句话：关键在负责管理的人员道德品质和能力双过关才行！
业主自管模式值得推广，但这个小区的模式无法照搬。事实上，业主自管模式对今天的物业企业生存环境来说，是一场革命。革命不是请客吃饭，而是残酷而充满牺牲。对大多数小区来说，业主自管意味着以业委会为主体的新势力成立，以物业公司为主体的旧势力倒台。这种势力更替，是不会和平安逸的，而是会发生斗争、冲突，甚至有人会流血，有人会丧命。这种模式根本不具备推广性。尽管目前国内的物业公司有各种各样的毛病，但确实没有部分业主的原因么？十年前定下的物业费说要涨点价格，那可不行。可是十年物价涨了多少？人员工资涨了多少？每年人员工资都要涨价。还有政府部门的定价也不知道是依据什么？ 开发商质量不过关，最后也都是业主和物业的矛盾。专业的人做专业的事情。
总之这个模式不具备推广条件，甚至不具备长期维持的条件。 另外这个小区本身人口少，楼宇老化，需要更新维护的地方很少，并不怎么需要额外的费用。小区本身的人口素质较高，不存在拖欠物业费的情况，小区本身具备特殊性。居民来源相对统一，小区规模很小，几位参与者自身有稳定收入也愿无偿服务，提供的也应是非常基础的“物业管理”，形成了这样一个个案。
西安城北区农业局小区是由四位退休老人来进行管理的，这是经过全体业主大会表决通过的决定，小区业主都能积极配合新的管理模式，也给了这4位退休老人一致好评。
其实在2009年之前小区是有过物业的，但因为管理上存在着很大问题，没办法满足业主的需求，后经过全体业主大会表决，选定了6名业主成立了业委会自行管理，除了这4位退休老人之外，另外两人因为搬家推出了业委会，自那时起，这4位平均年龄70岁的退休老人就承担起了整个小区的物业工作。
几年来小区一直实行楼道长管理制度，每个单元选出2人，分别负责公共区域的保洁，收集业主们的反馈问题，日常的保洁、安防、门禁、垃圾分类等工作都是由业委会成员和小区业主共同完成的，所有人参与积极性都很高，并且不拿任何工资。现在小区基本实现了没有烟头、没有纸屑、没有杂物的目标，这也是达成长远目标的一个小前提。
说到物业费，这4位老人每月只收取0.4元的物业费，标准很低，除去支付工作人员的工资以外，每年结余的1-2万元都用来服务业主、维护公共设施，每一笔钱的去向和明细都会公示在整个小区内部，他们的做法是为了让业主放心，也是为了给业委会一个交代，自己付出多一些，能换来一个和谐、干净的小区环境是值得的。这些年来，业委会带领大家进行了小区改造、道路维修，物业费不够的时候，业主们也会积极筹集，十分配合，因为小区就像是一个大家庭，彼此信任，方便工作开展，也利于邻里和睦。
业委会的认真负责也让业主们有了更深的归属感，达成一致建设美好家园成了这个小区最终的目标，这既是业主们的认可，也是这4位退休老人的成就所在。
业主自治的诞生是所有权主体多元化、私有化和物业结构复杂化相结合的直接产物。为了实现购房目标，维护公共权益，“有产者”必须联合起来，通过民主程序建立自治组织，确立自治规范、自主决定本小区范围内的公共物业事项，这就是业主自治的基本内容。
中文名业主自治管理诞 生所有权主体复杂化相结合直接产物特 征多元化、私有化和结构复杂化时代大背景经济自由化、政治民主化内 涵业主自治意 义为业主自治奠定了坚实的经济基础
目录
1 必然与内涵
2 业主自管
3 业委会自治
必然与内涵编辑
“业主自治”的产生还与经济自由化、政治民主化的时代大背景密不可分。如今，中国人民在享受经济改革的丰硕成果的同时，也享有空前政治自由与权利。长期以来的以村民自治、居民自治等为主要内容的基层民主自治实践为业主自治提供了借鉴。所有这些，为业主自治奠定了坚实的经济基础，也提供了政治上、思想上的可能。
业主自管编辑
一些人将业主们驱逐专业的物业服务企业出小区、由业主们全面接管小区并由业主自行实施物业服务称之为“业主自治”，这是对业主自治的误解。业主自治的核心和实质在于以自治实现自主,“业主自管”不等同于 “业主自治”。 “业主自管”是在业主自治条件下，业主行使物业服务方式选择权的一种形式，因此，“业主自管”体现了业主自治，而业主自治的内容和意义要比“业主自管”大得多。
在“自管”与“自治”概念尚且纠缠不清的情况下，一些人更急切提出业主自治不可行，是站不住脚的。我们知道，在民主国家中，人民当家作主并不是必然要由全体人民完全亲自履行管理国家职能，人民通常通过选举产生相应的国家机构和领导人并由他们实现自己当家作主的愿望，在这过程中并不排弃专业人员的参与。业主自治也是这样。业主自治并非指由业主自己履行一切包括物业服务在内的公共物业职能，只要通过自治方式产生了业主自治组织并实现了自主管理小区的自治权利，无论采取哪种物业服务模式，有无聘请专业人员参与，均属于业主自治。
业委会自治编辑
业主自治也不等同于业主委员会自治。业主委员会是业主自治组织的核心，是业主自治得以正常运转的中心环节。业主自治是全体业主通过自治方式实现自主管理小区的一系列活动，而不是仅指业主委员会成员几个人决定公共物业事项。业主委员会作为业主自治的执行机构，其成员履行职责的活动属于业主自治的一个重要部分，但将业主自治等同于业主委员会自治，缩小了业主自治的空间，不利于充分发挥广大业主自治的积极性，混淆了局部与整体的关系。
四位退休老人管理小区，物业费有结余，这种业主自管模式很好，无论是委托物业企业管理还是业主自治自管，最终目的都是提升居住的“幸福指数”，多数居住小区和业主之所以委托物业服务企业管理其物业资产，主要出于商业价值最大化和财产风险最小化的两个基本动机，而物业服务企业在满足业主这两个基本动机方面具有行业的专业基础。为了满足业主需求，大多数物业企业将标准化和个性化服务结合，预防性和应急性服务并重，努力的提高物业服务品质。
从这个事件当中我们可以看出来，如果是个人本身之上可以做到相应的应对就能够有支出，还有结余。如果是把钱用来请物业管理公司来管理的话，当然肯定是需要耗费很多的。
其实物业自己管理的这个模式是非常科学的，自己为自己服务，那么如果让物业公司来管理的话，就成了一方霸主，业主们无法投诉物业费偏高，服务做的不到位，所以小区的物业要成立物业委员会，然后自行管理，能够节约很多的费用，而且管理的也是非常到位
业主自管可以推广，但是前提是封闭小区，这样好管理，因为封闭式小区，大家的共同需求就是安静，隐私，安全。大部分都是业主，租客少，流动性人员少，安全。大部分业主配合的好，自己管理起来更有效。
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