换房者在准备换房时应注意哪些问题

换房要注意哪些问题 换房是否要先买旧房子~

换房要注意哪些问题 换房是否要先买旧房子
二胎放宽之后，很多家庭都有换房子的要求和计划，换房子需要注意什么，如何换房子更合适。
房价上涨的时候，换房族应更加谨慎，对于仅有一套住房的朋友们来说，先买房还是先卖房是个不小的难题。
在北上广深这样的限购城市换房更是艰难，特别是那些只能购买一套房的非本地户口人群。换房就意味着必须先卖房，接着租房，然后找房，结果还不一定能买上。
这不，北京的一位外地哥们儿换房一不小心换成了北漂，从自住房换成了租房。虽说这种事不多见，但换房的风险却实实在在。一般来说，换房有两种方式，先卖房后买房和先买房后卖房。下面我们从几个方面来八一八换房那些事儿：
换房原因：
1、 为了孩子能上个好学校；
2、 现有房子太小，住不下；
3、 周边环境和房子本身问题；
4、 为了脸面；
5、 有钱任性；
6、 为了和父母近点儿。
明确了换房需求，接下来就是卖房再买房了。换房族可以选择新房或二手房，两者各有千秋。
新房：
优势：税费相对简单，只有契税和公共维修基金两项大额支出。房源全新，价格较二手房更低。
劣势：新房通常位置更偏，配套不完善，交房周期较长，等候成本较高。
二手房：
优势：房源大多位于商圈较为成熟地段，配套完善。
劣势：二手房税费较新房更高，公共维修基金虽不用交，但契税、中介佣金、卖方转嫁的营业税、个税等更高。如果是非普通住宅，税费成本通常高达房价的10%。
完整的换房流程通常是这样的：卖房→审核买房资质（限购人群）→寻找新房源→签约→入住。但实际上，并不是人人都能很顺畅的把这个流程走完。原因可能是：
1、 政策变动，买房资格审核出现问题，卖房后，无法在目标区域买房，比如北京的通州区就实施了单独限购政策。
2、 卖家涨价或爽约。这对换房族的风险最大。
虽然先卖风险更大，但先卖的成本更低，因为卖完后又可以按首套房成本来买房。我们来算一笔账。A君在上海有一套70平米的两居室，打算换一套120平米。按上海2016年4月均价45851元/平米计算，A那套70平米两居室市价约为320万元，同地段置换120平米约需550万元。
换房成本比较：
房贷支出
先卖房后买房：
已卖房总房款全部算作首付，剩余230万元选择20年商贷，利率按首套房85折计算，月供为14144.44元本息支出总额为14144.44×240（期）≈340万元
其中利息总额为109万元。
先买房后买房：
已卖房总房款全部算作首付，剩余230万元选择20年商贷，利率按基准利率计算：月供为15052.21元本息支出总额为15052.21×240（期）=360万元
其中利息总额为131万元。
契税支出：
先卖房：执行首套房契税税率1.5%，契税额：550×1.5%=8.25万。
先买房：执行二套房契税税率3%，契税额：550×3%=16.5万。
由此可算出，由于贷款利率和契税的差别，先卖房比先买房贷款支出少近20万元，契税则少交8.25万，总买房成本比先买房要少28.25万元。
需要注意的是，合理安排过渡时期的住房也很重要，因为完美房源并不那么容易寻找，要给自己留好退路。对于已有一套房源的工薪阶层来说，先卖房后买房是更可行的选择。虽然面临了房价上涨的风险，但如果没先卖掉手中的房源，是没有底气去买新房子的。而且手中握有现金，能更快地完成购房，减少房价波动带来的影响。在房地产不大稳定的今天，控制债务，减少不确定性是最重要的。
（以上回答发布于2016-06-12，当前相关购房政策请以实际为准）
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随着收入水平的提高，人们对居住需求也有了更高的要求。有了存款，为了让家里人住的舒适一些，当然就会考虑换房的问题，但是换房也不是一件容易的事，换房涉及的问题及程序繁杂，潜在诸多风险，因此换房者一定要注意以下几种风险，尽可能将损失降到最小。
换房需要注意的风险有哪些？
一、换房中的时效风险
1、付款时效
换房者与卖方约定，需要用自己卖房所得部分房款来支付购房的首付款。但在约定时间到期后，旧房仍未卖出，导致换房者不能在约定时效内及时付款。因此，具体付款金额及交付日期需要在合同的补充协议中明确下来并注明违约后果。
2、交房时效
购房者在卖房环节需要注意如果没有按照合同中约定的时间交房，就会面临违约。同样，在买房环节要明确交房的时间以及违约责任，一定要具体到某一个时间，比如，过户后1个工作日，切勿做口头约定，必须落实到合同中。
二、换房中的资金风险
1、交易资金安全问题
从交易顺序来看，换房者在买房付款环节一般包括：定金、首付款、尾款、税费等几笔，购房者在这个阶段上一定要特别注意资金的安全交易，以避免造成资金损失的局面。购房者可以和卖方进行协商，通过资金托管来保障资金安全，当然，这也是规避资金交易风险的一个良好对策。
2、资金无法按时到位，签订购房合同，旧房卖不出，购房资金难到位
换房者近期打算换房，已交付定金并且与卖家签署购房合同，合同中约定在旧房卖出后支付购房尾款，但旧房迟迟卖不出，导致购房款迟迟不能到位，面临着违约。
如何降低风险？
1、防备资金风险，保护资金安全
换房所涉及的资金量相当大，因此资金安全是首要防范的问题。尤其在二手房资金交易中，每一笔款项支出数目都不小，选择第三方的资金托管就好似加了把安全锁，能够更好的保障资金安全，也是规避资金交易风险的良好对策。
2、要在合同上落实具体的节点、时间及违约后果
为了防止风险，建议在合同上需确认卖房环节房款到账时间、买房环节的税费金额、房屋交付时间、原户口迁出时间和对购房资质产生的影响。如无购买二套房的资质，买卖双方需签署《换房后取得资质的声明》。
3、买房准备充足，寻找合适房源
换房是一个并行的流程，买卖同时进行的，在挂牌出售的时候，也要根据时间情况看房选房。然后根据自身的需求，找到合适的房屋户型。
如果已经找到了合适的房源，看好了想要买的房子，价格又恰到好处，建议可以在支付了新房的定金之后，与开发商或者卖房者进行协商，将付款的周期尽量拉长，以便有足够的时间将旧房子卖掉，来及时支付新房的房款以免造成违约。
（以上回答发布于2017-09-18，当前相关购房政策请以实际为准）
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随着生活水平和居住要求的提高，不少人加入了换房大军。各大房企推出了各种改善型房源，也为置业者换房提供了多样化的选择。那么，在换房过程中，又有哪些需要注意的呢？下面就随小编一起来看看。

一．对价格和时间做到心中有数

既然打算换房，就要先了解自己房子的市场价和成交价，大概的成交周期。只要房子不存在瑕疵，卖不出去无非两个原因：价格高；中介不给力。

有的中介为了多拿佣金，给你的房子定价很高，还做各种保证房子能卖出去，切勿被蒙蔽，一定要了解市场行情，结合手里资金给房子定一个合理的价钱，这样的房子才能成交。

二．碰到满意的房子，尽可能争取时间

在挂牌开卖的同时，多寻找房子。如果看到非常满意的房子，必须要做的一件事就是和业主聊周期。一定要把从签约到过户这个时间段的周期能拉多长就拉多长，至少6个月以上。

如果卖家能给的周期在6个月以上的，而自己房子的报价在市场价，那么就可以先买后卖。

三．更有效率的换房

购房前做好准备工作，如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。

出售旧房时根据市场行情合理定价。购房还价时，也不要狮子大开口，这样交易成功的可能性便会增加。尽量与大型的房产机构合作。因为大型的房产中介经纪人综合素质较高，同时拥有大量真实的信息，能够提供较为完善的服务，这也会为买、卖同步提供一定保障。

如果一直也没有看到合适的房子，而有合适的买家对自己的房子感兴趣，可以先卖，但要商量好，说明你换房的情况。商量内容如：是不是可以等“换好房子之后”，再搬家。

四．根据市场形势决定先买后卖还是先卖后买

1．先买后卖

a、当房产市场上行的阶段，采取先买后卖的方式；

b、要买的房子，可能是同小区的稀缺房源，竞争比较大，等不到你卖房之后再来买它，这种情况下，可以先买后卖。

2．先卖后买

当市场下行的阶段，可以采取先卖后买的方式。市场比较低迷，可以先考虑把房子卖掉，然后再找个合适的机会，买到预算的房子。这样有利于规避周期风险，在这个过程中，周期比较灵活，在卖房的时候，更有利于主动地位，会卖到有更合适的价格。

在实际的操作中，如果让卖旧房和买新房这两个过程同步进行，就能极大地缩短换房战线，是平稳安全度过过渡期的最佳选择。然而，买卖双方很难步调一致，最后根据实际情况来区别先买后卖还是先卖后买。

对于换房者来说，买卖的时机和顺序都很重要，由于买与卖之间都需要一定的消化周期，因此，稍不留神就可能掉进了“空档期”，换房者应该根据自身需求及条件做出抉择，将买卖之间的风险降到最低，将损失减到最小。

（以上回答发布于2017-10-11，当前相关购房政策请以实际为准）

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