买房“避坑秘籍”请收好!

~ 近期，广州中海花湾壹号楼盘教育配套、高价车位争议和广钢新城振业天颂花园质量风波，引起媒体对长期困扰买房族的各类痛点问题的高度关注。
现实生活中，购房者面对如此重要的交易，难免会因为自己的疏忽大意或卖方的有意误导上当受骗。对工薪阶层来说，买房的每一分钱，都是自己和家人积蓄的血汗钱，一旦踩到“坑”无疑是刀刀见肉的教训。因此，不管你出于自住还是投资的需求，只要还想着持币入市，都需要学会提前“避坑”的方法。
◎痛点1
质量不好：刚入伙就发现墙裂漏水停电气塞
具体表现：由于地基处理不当，建材质量低劣造成的基础和主体结构硬伤。偷工减料或其他原因引起的屋顶、屋内墙壁和地面漏水、渗水问题，墙体、室内地坪空鼓、开裂，管道堵塞、水电不通等。
现实案例：媒体此前报道的恒大龙奥御苑建筑质量风波；广钢新城振业天颂花园各楼层公共走廊及电梯间水浸风波；上海保利熙悦名邸地下车库漏水、电梯频繁故障风波；天津金融街融汇景苑某房室内墙裂风波。
防范建议：在利益诱惑下的验收把关程序是脆弱的。事前的防范永远比事后的补救更有保障。因而，对非现货楼盘，一定要查清楚开发商和建筑商的底细，有前科的一律拉黑。即使是大开发商，也要把合同责任写细写死。
◎痛点2
产权不清：房子遭遇重复抵押或一房多卖
具体表现：项目本身在前置审批上就有硬伤，或因其他违法违规事件被查处，又或卖方因融资或债务危机等原因将房产重复抵押或一房多卖等。
现实案例：房产交易监管部门调查过的广州志联公司“一房四卖”事件；广州中院2019年判决的陈某“一房两卖”纠纷案件。
防范建议：尽管不动产登记备案的户主就一个，但穷途末路的卖家往往会不择手段，由此造成的任何法律纠纷解决起来都是高成本的。因而，小开发商的甜言蜜语一定不可轻信，该调查的事情还得调查。烂尾过的项目更要小心。
◎痛点3
误导交易：开发商虚假宣传交楼货不对板
具体表现：卖方虚假宣传、瞒天过海，交付后的楼房货不对板，承诺有的规划、价格、配套等难以兑现。
现实案例：广钢新城振业天颂花园小区花园与规划货不对板争议事件；南京保利国际社区被指交付和宣传“货不对版”事件；广州的华润天合和远洋天骄学位虚假宣传风波；珠海横琴荔枝湾交楼货不对板被投诉事件。
防范建议：售房者存在明显欺骗或误导行为获得的合同利益不受法律保护，原因在于民事官司谁主张谁举证。建议买方者对开发商和中介的所有宣传资料、售房广告等原始证据一定要注意保存，对于卖方的关键性承诺一定要采取录音或写进合同的方式加以固定。
◎痛点4
环境硬伤：未公示的邻避设施或被隐瞒的周边环境
具体表现：大多数开发商都希望找到最好的福地来开发市场价值更高的产品，但也有个别情况是没得选的，特别是像垃圾场、变电站、殡仪馆等尚未公布的邻避设施。还有地块本身存在的环保、治安、恶邻居等问题。
现实案例：媒体以前报道过、恒大公司后来积极协调解决的南京恒大金碧天下项目周边有坟地和小区内建两层楼高垃圾房问题；广州南沙阳光城的地基问题和与化工厂为邻风波。
防范建议：买任何品牌的房产都要提前做足功课，特别是对周边区域未来十到二十年的规划要有所了解。多看看政府与规划发展相关的蓝图和工作报告，或者听听住在附近的一些公共部门的真实意见。并不是所有不利环境都会一成不变的，随着城市更新的推进，也有很多原本人居环境很差的住宅区，周边环境已在逐步改善。
◎痛点5
配套不齐：生活必须的医院公交学校遥遥无期
具体表现：医疗、教育、交通、物管、商业、生活服务这六方面的配套完不完善，是衡量一个楼盘软硬件是否合格的重要指标，缺了其中任何一样都是一种缺陷。
现实案例：广州南沙阳光城丽景湾熙悦组团地铁配套争议事件；广州中海花湾壹号幼儿园配套不及时风波。
防范建议：开发商过高的承诺很可能是一张空头支票。对于正在建设中的新城和非成熟小区，一定要提前预判基本配套是否存在延期或无法建设的风险。如果这里未来十年都不可能建地铁，开发商却把地铁写进广告，那属于误导交易。有些配套导购员经常避重就轻，买房者不够细心的话，往往会忽略这些细节。建议买新地段，最好找熟悉行业的人陪同。
◎痛点6
交付障碍：延期一两年仍未等来实际交楼
具体表现：除正常或合理原因导致延期交房以外，由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理导致开发商不能按期交付房屋的情况，也包括项目烂尾。
现实案例：此前媒体报道的广州澳洲山庄烂尾事件；东莞大朗超卓公馆（推广名为“松湖时代”）延期交楼风波；深圳宝安福城前海新纪元（注册名为嘉洲商务中心）一期延迟交房风波；广州南沙区黄阁镇房地产开发公司因双合同延迟交楼案件；珠海市香洲区乐富里府逾期交楼事件。
防范建议：最好的防范就是在合同加入延期交付赔偿条款。遇到项目烂尾，证明开发商已经自身难保，合同保护自然也就没什么意义了。烂尾项目一般发生在中小型开发商身上，因此，对于一些不良开发商一定要绕路走。对于购房流程不规范、牛皮又吹得老大的卖方果断取消关注。实在躲不掉的坑，要通过司法途径保护合法权益。
◎痛点7
办证风险：房子办不了证或办了证过不了户
具体表现：因为开发商违反政府有关规划和建设方面的相关规定或被吊销销售资格，亦可一房二卖、非法抵押融资等原因，都可能导致无法办证。常见的有开发商超高建设、偷面积、搞违规销售等行为，都会影响办证手续。
现实案例：广州中院2018年判决的广州某楼盘因双合同交易逾期办证纠纷案件；南京佳兆业“城市水岸花园”（推广名“佳兆业城市广场”）实际房型与备案不一致造成逾期办证风波。
防范建议：逾期办证基本上是由开发商造成的，因此只要合同里写明了逾期办证的赔偿责任的，买方可以依法起诉获得赔偿。必须警惕的是，小城市有些开发商在违规开发建设的情况下，仍然会通过关系办一张不合法的房产证，但拿着这类房产证的业主以后房子是不能交易的。
◎痛点8
物业纠纷：管理混乱服务不好收费太高
具体表现：新建楼盘的物业一般由开发商选定。业主与物业之间的纠纷现象非常普遍，主要有收费不合理，管理不到位，服务不合格，等等。
现实案例：中海花湾壹号D区停车场高价收费风波。
防范建议：由于新盘已经锁定了物业公司，业主不能选只能躲。有劣迹斑斑的公司往往能在互联网上找到蛛丝马迹。真正遇到纠纷了，只能打官司或换公司，这对业主的组织性要求很高，政府的监管成本和业主的维权成本都非常高。因此防范还是第一位的。
◎痛点9
凶宅：曾发生过恶性事件造成心理压抑
具体表现：凶宅是一种迷信说法。本文特指曾经发生过自杀、凶杀或其他各类犯罪和恶性事件的住宅。大多数业主对这类房子在心理上难以接受，就算住进去也会有一层心理阴影。
现实案例：不好举例。
防范建议：看新闻或向物业及周边邻居打听一下。
◎痛点10
掉价房：高价接盘没几天就遭遇价格回调
具体表现：顾名思义就是房子一买回来没多久就降价了。这本来是市场的正常现象，但有些业主接受不了。有些掉价是大势造成的，有些掉价是高价接盘造成的，有些掉价则是因为小区及周边软硬件变化造成的。
现实案例：此前媒体披露的广州保利和光晨樾优惠促销降价风波；浦东惠南某楼盘降价促销风波；泰禾合肥院子降价促销风波；安徽芜湖的大发融悦东方项目降价促销风波。
防范建议：可以多听一下业内专家对该地块或楼盘的专业分析。对于位置偏僻、周边环境比较差、配套不齐全、楼房结构和质量不太好的小区，或者附近马上要规划建设保障性住房和其他邻避设施的地区，房产在行情不好的时候是会首先掉价的。

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