加码调控楼市先扬后抑 二手房市场或渐趋熄火
3月份北京二手房网签量再次突破2.5万套。不过据机构统计，自3月17日北京发布楼市新政后，二手房成交量出现了明显下滑。
据某机构市场研究院数据统计显示，2017年3月，北京全市二手住宅共网签25952套，环比2月上涨113.3%，这是继去年“9·30”楼市新政后北京二手房成交量的首次增长。
“3·17”新政发布前，不少客户依旧看涨楼市，而且担心政策会对换房有影响，因此选择尽快选定房源，达成交易。”
丰台区方庄片区一中介门店经纪人介绍，目前客户超八成都是换房客户，在“一买一卖”的过程中特别担心政策方面出现波折。因此进入3月后，市场成交便一步步热起来。
近年来，特别是在一二线城市，由于新建住宅增量有限等原因，二手存量住房销售占比越来越高，二手房价也一直颇受人们关注。“金九银十”传统销售旺季即将到来，最近二手房市场表现如何？
国家统计局近日公布了8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司首席统计师孔鹏介绍，8月份，二线城市二手住宅销售价格与上月相比涨幅回落——31个二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。
与上年同期相比，二线城市二手住宅销售价格涨幅连续16个月相同或回落，三线城市二手住宅销售价格涨幅连续17个月相同或回落。
近期，又有不少城市出台楼市调控措施，也对二手房市场产生了不小影响。例如，深圳市日前就《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》公开征求意见，在二手房交易方面，明确完善房地产市场价格监管机制，并建立存量商品房价格引导制度。
深圳7月15日出台新的楼市调控措施，效果已经开始显现。国家统计局数据显示，8月份，深圳二手住宅销售价格与上月相比上涨1.1%，涨幅收窄0.1个百分点，为连续第二个月收窄，也是8月份4个一线城市里唯一涨幅收窄的城市。
深圳出台调控措施之前，投机炒房氛围十分浓厚，价格持续攀升。然而最近深圳二手房中介服务人员明显感觉到，二手住宅访客量保持较低水平，业主放盘量持续减少，带看和成交骤减，客户入市意愿明显减弱，楼市观望气氛上升。
受二手房成交下降影响，住房租赁市场却不降反升。深圳中原住宅中心片区负责人杨洋介绍，由于调控政策使很多人购房资格受限，二手房成交量下跌，很多客户会转购为租，将购房需求转为租赁需求。此外，新冠肺炎疫情得到有效控制后，回城市工作的人逐渐增多，两股力量合在一起，租房市场因而更加活跃。
除深圳以外，其他3个一线城市北京、上海、广州的二手房市场，无论是量和价都呈现温和平稳的态势。市场研究机构数据显示，整体而言，在近期房地产调控政策频出以及需求已于前期释放双重作用叠加下，重点城市二手房市场成交呈现稳中回落态势。
近年来，受房地产调控影响，二手房市场在“金九银十”的传统销售旺季表现均不明显。今年以来，中央多次强调“房住不炒”。近期，住建部也分别从房企端、城市监管端加强分类指导。一旦局部地区楼市过热，调控仍有可能加码。
中原地产首席分析师张大伟表示，成都、深圳、无锡、沈阳等城市的房地产市场调控措施中，均有直接针对二手住房交易的内容，如个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年等，客观上加大了“炒房”成本。
也有业内人士认为，今年“金九银十”期间，各地新房供应规模较大，客观上会使得二手房交易受到影响。业内人士普遍预计，尽管处于传统销售旺季，近期二手房市场很难出现趋势性上涨，无论成交量还是价格均有望以稳为主。
“随着多主体供应、多渠道保障购租并举的住房制度不断完善，房地产市场保持总体稳定有基础。”国家统计局新闻发言人付凌晖近日表示。
2021年上半年，各地房地产调控政策升级加码，住房信贷收紧，严查经营贷、消费贷等资金违规流入楼市，以严控的姿态保证了楼市热度从年初逐渐收敛。接受证券时报记者采访的专家指出，随着信贷收紧与调控政策的效应不断释放，以及调控重点逐步转向二手房市场，预计下半年二手房市场或将在调控加码下逐渐熄火。
上半年楼市先扬后抑
今年首月，各线城市房价就开启全面升温模式，至一季度结束都保持较高的市场热度。进入二季度后，中央和地方的一系列调控政策效应释放，市场热度逐渐收敛，但如北京、深圳等部分热点城市楼市热度依然不减。
为抑制市场过热，上半年房地产调控政策全方位升级加码。在中央层面，住建部副部长倪虹率队赶赴上海、深圳、北京、杭州等多地调研督导房地产工作，并约谈了房价涨势较快的南昌、广州、合肥等城市。3月26日，银保监会、住建部和央行联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，加大经营贷违规流入楼市的监管力度。
在整体收紧的楼市政策下，住房信贷供应量也逐渐减少。6月1日，银保监会副主席梁涛在新闻发布会上表示，截至4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低，资金过度流入房地产市场问题得到初步扭转。
在地方层面，各地除了出台限购、限贷、限售等方面的措施外，主要聚焦在打击学区房炒作和严查经营贷、消费贷等资金违规流入楼市上。据中原地产研究院统计，今年1~5月各地房地产调控次数超过234次。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对证券时报记者表示，“先扬后抑”可以概括为今年上半年的市场特点，这和政策面上住建部和地方政府的主动调控等有关。今年以来房价走势和去年走势有类似逻辑，即各类资金都在加快进入房地产市场，有很明显的避险和保值情绪。而部分热点城市房价热度不减的现象，或与热点城市人口规模不断扩大后，各类购房需求随之释放有关。
“双集中”
未降温土地市场
上半年，土地市场迎来了重点城市住宅用地“双集中”(指集中发布出让公告，集中组织出让活动)新政，要求22个重点城市组织开展试点，且全年发布住宅用地公告不能超过3次。截至6月23日，22个集中供地试点城市都发布了已完成首批集中供地涉及地块的具体明细。除武汉外，北京、上海等21个城市已开展首批集中供地出让。
中原地产研究中心统计数据显示，截至6月20日，第一轮已经完成土地出让的21个城市合计出让住宅土地高达787宗，合计土地出让金也达到了9501亿元，平均土地溢价率达到了14.75%。
“双集中”新政出台时，中指研究院曾认为，集中供地客观上将分散企业资金，有利于平抑土地市场热度，稳定土地市场预期。集中供地必然会带来项目的集中入市，为住房供应带来稳定预期，一定程度上将平抑房价上涨压力，有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。
不过，根据中原地产研究院数据，“双集中”卖地并没有让土地市场降温。数据显示，对比22个集中供地试点城市在2020年全年完成的住宅土地出让情况，地价平均楼面价上涨了15%。从溢价率看，2021年第一轮集中供地也较去年上涨了2个百分点。从平均溢价率看，部分试点城市如重庆、深圳、厦门、杭州的溢价率都超20%。
中原地产首席分析师张大伟向记者指出，虽然疫情对房企的资金链影响较大，但由于国内今年以来融资难度降低，经济全面复苏，资金相对宽松，部分房企拿地积极性也随之逐渐提高，因此多地出现了高溢价率土地成交，土地市场热度持续提升。需要警惕的是，除了成交活跃外，本轮集中供地最典型的一个特殊现象是“马甲”井喷，多地都出现房企注册数个“马甲公司”参与土拍的情况，南京、无锡、苏州等地也已出台政策约束“马甲”。
二手房市场或将熄火
国家统计局数据显示，今年5月份，4个一线城市新房价格环比上涨0.7%，涨幅比上月微扩0.1个百分点。一线城市二手房价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，深圳二手房价格环比由上月持平转为下降0.1%，这是深圳二手房价自2019年7月以来环比首次下降。
“以本轮房价上涨龙头的深圳二手房价格环比下调为标志，本轮房价涨幅基本到顶。”张大伟表示，过去各地主要以新房作为主要调控的对象，在新房严格的限价下，许多城市开始出现新房与二手房价格倒挂现象。今年以来各地针对二手房的调控力度不断加大，其中深圳在上半年就设立了二手住房成交参考价格，同时收紧了按揭贷款与经营贷政策，制约了市场炒作投机氛围。因此，深圳5月房价数据释放出信贷收紧，市场涨幅放缓，调控政策加码见效的信号。
展望下半年市场走势，严跃进认为，目前市场总体上以趋稳为主，不过大城市和小城市略有差异。大城市正进入政策消化期，其价格往往容易稳定，包括二手房。而小城市则要警惕反弹和炒作的风险，尤其是一些地级市。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄也认为，由于近期多城调控重点转向二手房市场，二手房降温幅度更加明显。预计后续调控升级仍会延续，房价涨幅将会继续趋缓。
在张大伟看来，虽然各地政策加码，但供应量短期很难增加，而信贷政策则处于逐渐收紧，预计一线城市新房价格上涨趋势将依然持续，二手房市场或将在调控加码下逐渐熄火。
证券时报记者 贺觉渊 实习生 唐颖
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