住宅小区的会所及物业管理用房的产权归谁

住宅小区的会所及物业管理用房的产权归谁~

住宅小区的会所及物业管理用房的产权归谁??
1.住宅小区的会所及物业管理用房的面积成本如果开发商已经加入业主的公摊面积中，应该产权归业主
2.反之，就是开发商的
总之，现在的商品房销售肯定是加到公摊面积中了！！

1、分摊说

开发商在计算公摊面积时,是否把地下车库的建筑面积也计算在内。如果地下车库的建筑面积已经作为公摊面积予以分摊，则在小区业主购买商品房时，其购买商品房的建筑面积已包含了该地下车库，在该情况下，该地下车库的产权应当属于全体小区业主所有。反之，如果地下车库的建筑面积为作为公摊面积，则地下车库的所有权通常归属于开发商。开发商可以自由买卖、出租转让，该行为合法有效。（杜祖乐：《论地下车库的所有权》）

2、成本说

建造地下车库的成本是否核算在住宅开发成本内。如果地下车库的成本已经包含在住宅成本内，则意味着地下车库的投资者已经通过房屋买卖转让给全体业主，地下车库的所有应属于小区全体业主所有和使用；反之通常应归属于开发商所有。（杜祖乐：《论地下车库的所有权》）

3、公建配套说

车库作为住宅小区的公用配套设施，应归全体业主所有和使用。对小区内有限的车库资源不宜由少数人或强势集团独占，否则会损害小区内业主的整体利益，且业主的购房价格中已经包含了地下车库、房子的实际面积、公共设施等，开发商只是建设者而非车库的投资者。

个人认为：上述三种说法均值得商榷。分摊说提出了一种假想的情况，但这种想法不客观也不现实，一是没有法律依据，建设部的有关分摊面积细则排斥将车库列入分摊面积，二是对于将来不购车的业主不公平，自己要分摊购买对自己毫无用处的东西。成本说有一定的道理，但是自《行政许可法》强力推行以来，房屋价款不再实行申报审批制，开发商的房价已经全是市场调节价，其开发成本已经成为其商业秘密，除非开发商愿意，试问有什么办法可以知道它的开发成本呢？。第三种说法带有极大的片面性，说购房价格中已经包含了地下车库，是不承认地下车库可以成为独立的物权客体，更多表达的是同情比开发商要弱势的业主的态度。

解决有关车库的争议，尚有待于《物权法》的出台，《物权法》草案是这样规定的：

建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。

会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

这里，实际上是承认了开发商的对于车库的所有权，然后，按照约定进行转让，至于一个小区的车位的多少及价格，那就交给市场这个中间人吧。


很多购房人担心，楼主也是```开发商会把进入了公摊面积的车库也拿出来卖。对此，该人士表示，如果公摊面积中含有车库，那么房产部门是不可能允许其出售的。 哎。。。


如何保证车库只卖给本小区业主

在我市由5个部门联合下发的试行规定里，已经明确了可售车库只能向小区内的业主出售。如果开发商向小区外的业主出售车库，购买人将无法办理权属登记，也就是说，购买人的产权得不到保证。同时，小区内的业主发现开发商向小区外出售车库时，也可以举报。房产部门接到举报后，将予以严肃查处。

人防车位能不能出售

根据宁证发2004（055）号文精神，在人防设施范围内的车库，由开发商管理和使用。而室内的停车位又分地上和地下两种。如果地下停车位不在人防必配的范围内，则开发商可销售，购买人也可以办理产权证。

已建小区车库权属怎么划分

南京的试行规定明确，小区按照配建标准建设的车位或车库中，要拿出15％的比例作为业主公共停车位，其余的作为开发商可以销售的业主专用停车位。当然，为鼓励开发商多建车库，南京还明确，在规定的配建标准以外所建的车库，都是可以销售的。

对于已建小区，虽然车位的配建标准不尽相同，但车库权属划分标准，仍然按照这次出台的试行规定执行，即按配建标准建设的15％为业主共有车位，85％为可售的业主专用停车位。

物业管理用房的产权属于业主共有，会所产权的权属根据实际情况确定。

1、法官表示，结合我国房地产市场的现状及域外法律经验，会所的权属判断可分以下四种情况处理。：

（1）会所中某些房屋如属于国家及地方规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公共设施，则该部分房屋产权按国家及地方有关规定确定；

（2）在没有规定的情况下，商品房买卖合同如约定会所整体或其中的某些房屋产权归属的，按约定执行；

（3）没有规定也没有约定的情况下，如果会所被列入小区公摊面积范围，则其产权归全体业主；

（4）其他情形下，关于产权的归属，应当区分各种投资情况而具体确定，基于谁投资、谁所有、谁受益的原则，会所产权归开发商。

2、法官表示，住宅小区物业管理用房的产权属于业主共有。

扩展资料：

建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；

有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

参考资料来源：人民网-小区会所的所有权该归谁？ 业委会与开发商对簿公堂

参考资料来源：中国政府网-物业管理条例

1、住宅小区的会所如果符合规划要求，则属于开发商的开发产品，开发商可以出售，也可以自用，出售之前产权归开发商。

2、住宅小区的管理用房产权归全体业主。根据《物业管理条例》第三十七条，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

根据《城市新建住宅小区管理办法》：

第三条　房地产行政主管理部门负责小区管理的归口管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导。

第四条　住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。

第五条　房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。

住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。

第六条　住宅小区应当成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。

管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。

扩展资料：

根据《城市新建住宅小区管理办法》：

第十二条　房地产开发企业在办理售房手续时，应在买卖合同中对房地产产权人有承诺遵守小区管理办法的约定。房地产产权人与使用人分离时，应在租赁合同中对使用人有承诺遵守小区管理办法的约定。

第十三条　住宅小区内的房地产产权人和使用人，应当遵守小区管理办法，按规定交纳管理费用，不得妨碍、阻挠管理人员履行职责，并有权参与监督住宅小区的管理。

第十四条　房地产产权人和使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失；

（一）擅自改变小区内土地用途的；

（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的；

（三）私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民的；

（四）不照章交纳各种费用的。

第十五条　物业管理公司违反本办法规定，有下列行为之一的，房地产产权人和使用人有权投诉；管委会有权制止，并要求其限期改正；房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以罚款：

（一）房屋及公用设施、设备修缮不及时的；

（二）管理制度不健全，管理混乱的；

（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；

（四）私搭乱建，改变房地产和公用设施用途的；

（五）不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。

参考资料来源：百度百科-城市新建住宅小区管理办法

1、住宅小区的会所如果符合规划要求，则属于开发商的开发产品，开发商可以出售，也可以自用，出售之前产权归开发商。
2、住宅小区的管理用房产权归全体业主。根据《物业管理条例》第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

住宅小区的会所及物业管理用房的产权归谁??
1.住宅小区的会所及物业管理用房的面积成本如果开发商已经加入业主的公摊面积中，应该产权归业主
2.反之，就是开发商的
总之，现在的商品房销售肯定是加到公摊面积中了！！

产权归开发商所有
但其会所及管理用房若有对外营利，其营利归业主

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