东京民宿新法一年后民宿数据大曝光！收益与门槛深度分析
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先从结论说起。
现在投资东京民宿，门槛极高，而收益也变态地高。
民宿新法后，我一直在关注日本的民宿市场。
也用我和朋友写的爬虫算法持续地爬取每个月的数据。
到三月份看数据喜人，于是开始全力投入到研究这件事情上，
开始大量分析与研究，寻找中介建筑师开放商，筹集资金等，
在七月份的时候到日本实际考察土地，碰中介与建筑师等，
这个市场现在空缺非常大，
在此与大家分享这些时间的经历与获取的认识，
希望能帮助到大家。
/
要理解东京民宿市场，就需要了解一个概念，即是“后民宿时代”。
可以说，就是airbnb诞生后，在世界各地遍地开花。
各地民宿行业都经历了一段野蛮增长的时期，我们把他叫做“民宿黄金时代”。
/
那段时间里，竞争虽然逐渐增加，但市场也逐渐在变大。
投资小，回本快，门槛低让最早进入的人赚得满盆。
而这段时间，也培养了整个市场，改变了人们出行的住宿习惯。
同时也培养出了非常多优秀的民宿主人。
/
而就像所有的新兴市场一样，随着市场的扩大与用户习惯的养成，
政策开始出台，小资本小玩家被淘汰，大资本流入。
而东京，自2018年6月15日民宿新法实行，
东京正式进入了典型的后民宿市场。
/
即是有数个月的调整时间，但民宿新法的落实，
让东京的民宿从两万五千套，到截止到我写文章2019年8月15日，
仅剩套12280，仅剩不到一半的民宿存活下来。
（180天的逐步退出市场）
原本东京民宿市场便非常好，突然供应量降成不到三成，
造成就是入住率瞬间爆满，连家里就随便地铺的都入住率90%以上，
提前一两个月全都被订满。
入住率前面几年算法我没写，是从2018年12月开始：
为了对比这个数据，我们看下中国所有城市里面表现最好的北京：
可以看到，北京的数据其实已经算很不错的了，比起广州深圳淡季平均入住率就20多来说，
北京淡季是大概50左右，而东京淡季依然能保持70左右，而且整年下来很平均，更不提做得稍微好点的，那基本上100%满租！
/
一边是来东京人数创历史新高，
一边是因为民宿新法门槛过高，
造成整个市场供不应求，单价接连上升。
而且随着市场的供不应求，政府开始下放政策，
降低旅馆标准，开放民宿特区，开放特定技能签证给旅馆业，
但因为之前门槛过高，增长依然缓慢，
市场依然面临大量空缺。
截止到2019年8月，现在东京的入住率与单间平均盈利为：(日元）
也就是说，现在这个市场简直甜到发狂。
但为什么这么好的市场，怎么没人涌入呢？
原因就是在于：门槛极高！
为什么说门槛极高，以下是分析：
先从现在民宿新法出台后，东京的民宿市场主流三种方式分析。
分别为：180天民宿，买房改房，自建房。
（以下暂不展开分析民宿特区的情况，之后再展开大阪民宿特区或东京的大田特区专门分析）
这三个的门槛都极高，各有优缺点，我逐个分析下：
这种投资小，收益也可以，但不稳定。
因为做民宿，对房东来说，与长租来说多了许多麻烦事，
所以很多房东不大愿意做。
而且即使房东同意了，依然需要获取房源所在小区的居委会同意，
因为日本居委会是投票制的，只要有一些业主不同意，就没法做。
说实话，有。
我们在日本考察后，住了非常多民宿主的房子，问了许多人。
虽然说只让你做180天，但你可以通过申请两个牌照，然后客人来了后住不同的，
来填满365天，或者通过多个平台上挂，或者线下交易来填补。
但这种不合法的其实并不是执法的不知道，而是因为因为市场空缺太严重，
所以他们睁一只眼闭一只眼。是属于过渡时期的特殊情况。
我预估是只要撑过奥运会，马上就会加大力度抓。
虽然是我个人猜测，
但我觉得民宿本质是现金流，最讲究稳定，而违法是稳定的大忌。
比起旅馆牌照，民宿牌照是否可以不用交税？
我之前也一直认为不需要交，直到我们认识的一个天空树旁的民宿主，
他跟我们说他已经被税务局叫去喝茶，
提前通知他要未来要交税，
而且要溯源让他把前几年没有交的税务全部补交（但补交日期未定）。
所以我认为未来180天的利润会进一步被压缩。
这个是最尴尬的。结论是投资体量低不了自建房，收益却只比租房高一点。
原因如下：
就消防规定“门口道路要4米以上让消防车停靠”，
“要留出两侧共1米的逃生通道”就几乎没办法达到。
（日本房子都是紧挨着的，为了增加土地利用率，
正常人家在建房时不会闲着没事让出1米的空间做逃生通道）
少量符合要求的，必定是民宿新法后，
针对专门卖个旅馆的，专门投入开发的。
一般日本房产开发盈利是30%-40%。
（如自己买地与开发费用200万，大概卖260-280万）
而专门针对旅馆设计的，叠价高到50%-100%！
因为可以申请牌照的极少无比，加上收益率过高，
所以造成了严重高于普通市场价格。
这种理论上是可以的。
但日本因为人工高加上垃圾处理费特别高，
改造一间民宿依然需要3-6个月周期以及高额的改造费用，
不会比自建房快与便宜到哪去。
但换来的是180天的普通牌照，回报率，稳定性不比自建房。
投资体量比租房大得多，却回报却高不了多少，
实在太不划算。
收益巨高（可能能到30%-50%），也是我选择的，但体量大周期长，对团队要求高。
因为既然要自建房了，就是总想着买好一点的土地。
然后东京的情况就是好一点的土地非常贵。
不过我自己因为手里有东京过去三年民宿的数据，
所以就还能找到一些价值洼地，但普通人来找地真的是很难的。
其次就周期长。如果建木造的话，会快一些，压缩一下，
可能6个月开发都是可能造成的。但一样，既然要自建，总想建好一点的。
RC不仅隔音好，冬暖夏凉节约能源，而且RC可以把产权拆分。
意味着可以把建成的房子按房间数再卖出。
但如果建RC或者铁骨的话，时间就要8-12个月，加上前后设计与申请牌照的时间，
就要10-14个月了。这个周期可能比较长。
不像租房与改房，自建房对土地的要求非常高。
需要满足：（1）报建要求（2）旅馆牌照要求（3）收益率要求
收益率还好，因为我们手里有数据，非常好推断。
报建与旅馆牌照的要求非常细碎，就怕买下来甚至建好了之后才发现不符合规则，
在这里面还好我们的建筑师有很多经验，所以能排除那些无法的，
并且用设计的方法让空间利用率增加。
但即使这样，我们也看了上百块地，
才挑选出现在几块既能保证建房，保证能拿牌照还能保证高回报率的土地。
实在太困难了。
因为既然是要自己建了，所以就需要从零开始就把产品往民宿化上靠。
这里还要区分酒店化。因为酒店客群的需求与民宿完全不一样。
例如家庭出行的人数要考虑进去，民宿化的设计，主人气息与特殊体验都很重要。
特别是建筑外观，一个好的建筑外观可以直接让你晋升爆款。
让你后面十多年都不用担心入住率与单价。
所以这里就涉及到民宿产品官（类似于产品经理），
需要一个懂民宿的团队从一开始就设计，甚至就是根据数据与客群设计户型。
这对人才的能力要求就高很多，不然对自建房的优势就没法体现出来。
除了产品官以外，还有建筑师，行政士，以及后期的运营官。
比起自己改房子或者租房子，因为体量大了，所以对团队要求也高了。
也就是说，自建房有着非常巨大的收益空间，
但都是建立在有懂产品懂运营的团队，从零开始就开始往爆款设计的基础上。
我们也是花了好几个月的时间才凑齐现在的团队，
包括建筑师，是专门的小空间低成本的设计师，有过的案例也非常完美。
处理法务，税务和申请牌照的行政士也非常很重要，这个行业鱼龙混杂，
我们花了许多时间才确定了现在靠谱的伙伴。
所以这对于寻找团队来说也是非常困难的。
东京民宿市场已经进入后民宿时代，如果能存活下来，利润非常高，风险小，而且非常稳定。
而且市场空缺依然巨大，从增长速度来看，恢复到18年新法前都要好几年。
但门槛高，对于小资本来说没有太多空间，对于没有找到好团队的资本也没有太多空间。
以上由猫本先生撰写，数据与内容版权归其所有，首发知乎。
东京民宿新法一年后民宿数据大曝光！收益与门槛深度分析视频
相关评论：
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在七月份的时候到日本实际考察土地，碰中介与建筑师等，
这个市场现在空缺非常大，
在此与大家分享这些时间的经历与获取的认识，
希望能帮助到大家。
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要理解东京民宿市场，就需要了解一个概念，即是“后民宿时代”。
可以说，就是airbnb诞生后，在世界各地遍地开花。
各地民宿行业都经历了一段野蛮增长的时期，我们把他叫做“民宿黄金时代”。
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那段时间里，竞争虽然逐渐增加，但市场也逐渐在变大。
投资小，回本快，门槛低让最早进入的人赚得满盆。
而这段时间，也培养了整个市场，改变了人们出行的住宿习惯。
同时也培养出了非常多优秀的民宿主人。
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而就像所有的新兴市场一样，随着市场的扩大与用户习惯的养成，
政策开始出台，小资本小玩家被淘汰，大资本流入。
而东京，自2018年6月15日民宿新法实行，
东京正式进入了典型的后民宿市场。
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即是有数个月的调整时间，但民宿新法的落实，
让东京的民宿从两万五千套，到截止到我写文章2019年8月15日，
仅剩套12280，仅剩不到一半的民宿存活下来。
（180天的逐步退出市场）
原本东京民宿市场便非常好，突然供应量降成不到三成，
造成就是入住率瞬间爆满，连家里就随便地铺的都入住率90%以上，
提前一两个月全都被订满。
入住率前面几年算法我没写，是从2018年12月开始：
为了对比这个数据，我们看下中国所有城市里面表现最好的北京：
可以看到，北京的数据其实已经算很不错的了，比起广州深圳淡季平均入住率就20多来说，
北京淡季是大概50左右，而东京淡季依然能保持70左右，而且整年下来很平均，更不提做得稍微好点的，那基本上100%满租！
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一边是来东京人数创历史新高，
一边是因为民宿新法门槛过高，
造成整个市场供不应求，单价接连上升。
而且随着市场的供不应求，政府开始下放政策，
降低旅馆标准，开放民宿特区，开放特定技能签证给旅馆业，
但因为之前门槛过高，增长依然缓慢，
市场依然面临大量空缺。
截止到2019年8月，现在东京的入住率与单间平均盈利为：(日元）
也就是说，现在这个市场简直甜到发狂。
但为什么这么好的市场，怎么没人涌入呢？
原因就是在于：门槛极高！
为什么说门槛极高，以下是分析：
先从现在民宿新法出台后，东京的民宿市场主流三种方式分析。
分别为：180天民宿，买房改房，自建房。
（以下暂不展开分析民宿特区的情况，之后再展开大阪民宿特区或东京的大田特区专门分析）
这三个的门槛都极高，各有优缺点，我逐个分析下：
这种投资小，收益也可以，但不稳定。
因为做民宿，对房东来说，与长租来说多了许多麻烦事，
所以很多房东不大愿意做。
而且即使房东同意了，依然需要获取房源所在小区的居委会同意，
因为日本居委会是投票制的，只要有一些业主不同意，就没法做。
说实话，有。
我们在日本考察后，住了非常多民宿主的房子，问了许多人。
虽然说只让你做180天，但你可以通过申请两个牌照，然后客人来了后住不同的，
来填满365天，或者通过多个平台上挂，或者线下交易来填补。
但这种不合法的其实并不是执法的不知道，而是因为因为市场空缺太严重，
所以他们睁一只眼闭一只眼。是属于过渡时期的特殊情况。
我预估是只要撑过奥运会，马上就会加大力度抓。
虽然是我个人猜测，
但我觉得民宿本质是现金流，最讲究稳定，而违法是稳定的大忌。
比起旅馆牌照，民宿牌照是否可以不用交税？
我之前也一直认为不需要交，直到我们认识的一个天空树旁的民宿主，
他跟我们说他已经被税务局叫去喝茶，
提前通知他要未来要交税，
而且要溯源让他把前几年没有交的税务全部补交（但补交日期未定）。
所以我认为未来180天的利润会进一步被压缩。
这个是最尴尬的。结论是投资体量低不了自建房，收益却只比租房高一点。
原因如下：
就消防规定“门口道路要4米以上让消防车停靠”，
“要留出两侧共1米的逃生通道”就几乎没办法达到。
（日本房子都是紧挨着的，为了增加土地利用率，
正常人家在建房时不会闲着没事让出1米的空间做逃生通道）
少量符合要求的，必定是民宿新法后，
针对专门卖个旅馆的，专门投入开发的。
一般日本房产开发盈利是30%-40%。
（如自己买地与开发费用200万，大概卖260-280万）
而专门针对旅馆设计的，叠价高到50%-100%！
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所以造成了严重高于普通市场价格。
这种理论上是可以的。
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不会比自建房快与便宜到哪去。
但换来的是180天的普通牌照，回报率，稳定性不比自建房。
投资体量比租房大得多，却回报却高不了多少，
实在太不划算。
收益巨高（可能能到30%-50%），也是我选择的，但体量大周期长，对团队要求高。
因为既然要自建房了，就是总想着买好一点的土地。
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其次就周期长。如果建木造的话，会快一些，压缩一下，
可能6个月开发都是可能造成的。但一样，既然要自建，总想建好一点的。
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就要10-14个月了。这个周期可能比较长。
不像租房与改房，自建房对土地的要求非常高。
需要满足：（1）报建要求（2）旅馆牌照要求（3）收益率要求
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在这里面还好我们的建筑师有很多经验，所以能排除那些无法的，
并且用设计的方法让空间利用率增加。
但即使这样，我们也看了上百块地，
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实在太困难了。
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例如家庭出行的人数要考虑进去，民宿化的设计，主人气息与特殊体验都很重要。
特别是建筑外观，一个好的建筑外观可以直接让你晋升爆款。
让你后面十多年都不用担心入住率与单价。
所以这里就涉及到民宿产品官（类似于产品经理），
需要一个懂民宿的团队从一开始就设计，甚至就是根据数据与客群设计户型。
这对人才的能力要求就高很多，不然对自建房的优势就没法体现出来。
除了产品官以外，还有建筑师，行政士，以及后期的运营官。
比起自己改房子或者租房子，因为体量大了，所以对团队要求也高了。
也就是说，自建房有着非常巨大的收益空间，
但都是建立在有懂产品懂运营的团队，从零开始就开始往爆款设计的基础上。
我们也是花了好几个月的时间才凑齐现在的团队，
包括建筑师，是专门的小空间低成本的设计师，有过的案例也非常完美。
处理法务，税务和申请牌照的行政士也非常很重要，这个行业鱼龙混杂，
我们花了许多时间才确定了现在靠谱的伙伴。
所以这对于寻找团队来说也是非常困难的。
东京民宿市场已经进入后民宿时代，如果能存活下来，利润非常高，风险小，而且非常稳定。
而且市场空缺依然巨大，从增长速度来看，恢复到18年新法前都要好几年。
但门槛高，对于小资本来说没有太多空间，对于没有找到好团队的资本也没有太多空间。
以上由猫本先生撰写，数据与内容版权归其所有，首发知乎。
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