小区业主怎么才能赶走目前的物业管理公司

物业无能 业主能赶走他们自治or另请物业公司管理么?~

物业管理条例规定，业主能自治，但是在现实中不太可能，理由如下：
1、有物业公司的情况下，小区保安的工资是物业公司付的，如果没有物业公司，小区保安的工资谁付？
2、保洁工，同上
3、小区生活垃圾怎么集中处理？叫谁处理？
4、小区中如果有设施设备坏了，叫谁修？钱拿来？
现在的物业公司都是包干制的，不管亏损还是盈利都有物业公司自己承担，这是国家考虑到中国的国情而定的，但是如果按照国际惯例，物业公司应该是属于酬薪制的，也就是由业主委员会把物业费给收齐，然后再以发工资的方式付给保洁工、保安等，物业公司只是起个监督这些员工工作的作用。你们小区的业委会能把物业费给收齐吗？明显不能吧！

还有就是现在的老百姓的一个误区，以为物业收了钱就是要为居民办所有事，其实物业在服务中的服务项目与程度是根据你们和物业公司签订的物业服务合同而定的，比如：合同中规定小区保安每天巡逻6次，那保安只要做到每天巡逻6次就行了，少一次是失职，多一次叫浪费，这个叫拿多少钱做多少事，这个也是国家定的。
再跟你打个比喻，比如：你家里请了个保姆，你叫她每天拖地烧饭，每月100元，那如果你叫保姆帮你买菜，那买菜钱是不是应该你自己付呢？其实物业就是这个小区的保姆，超出服务合同的内容，物业可以不做。


如果你们要换掉物业，也可以，就是先要召开全体业主大会，必须是小区业主的1/2以上的人参加才算会议有效（每户1个代表计1票，代表必须是房产证上有名字的否则也有业主的委托书，商业房是每满100平方米计1票，不满的2套相加直至满100平方米计1票），然后，在会议上先要投票通过开除原有物业公司（投票必须是小区总票数的2/3），然后再选聘新的物业公司（这里必须是向社会招标，在报纸上登招标广告、在相关的房屋土地网上登招标信息，反正就是招投标），最后选定物业公司（也要有2/3以上的票数同意才行），然后跟新物业签合同等等。到这里才算完。

很麻烦吧！再提醒你一下，如果没有强有力的经济支持，不管来什么物业公司也是没用的，你总不能让别人白做不成？所以，一个物业能不能把小区搞好是跟小区业主有没有自觉地依法交物业管理费直接挂钩的，比如物业公司每年应该能收到50w物业费的，但是他们只收到了25w，你说你叫物业公司怎么做，连员工的工资都发不出，怎么能把小区管理好呢？

我们小区几个月前赶走旧物业，当时的心情充满喜悦，就像明天充满甜蜜。
我们小区不要物业公司管理，目前是业委会自治的物业管理。
现在我却越来越纳闷，原来宽敞美丽的花草绿地、楼道走廊、公共场所，现在被每家每户先下手为强的几米分块划做自家私地，饭后摆满桌椅聊天喝茶、打麻将，有的人家还把饭菜酒肉拿来聚餐大声吆喝猜马，小区人太多，我家反应慢，也没抢到 ……
原来舒适宁静的环境，现在被有些大妈一大早 5、6 点就跳起广场舞来了，反正物业管不到，她们想啥时跳就跳 ……
旧的物业走了，现在新的物业管理竟然是那些业委会的人自己开办的，他们说是有物业资质，可是却拿不出相关证件。原来业委会承诺的、说的好好的减少物业费和车位费，我们这里的车位是按年、月租用的，现在却说由于物价上涨下个月要提高物业、车位费！
说起就来气，原来每月都两次杀蚊灭鼠，现在都没了，现在大白天蚊叮虫咬、老鼠上下串 ……
原来每层楼都有的灭火器，现在都不见了。有些人更是高空扔垃圾抛废物，以前有物业公司时只是暗地里，现在却是明目张胆公开来。电梯时不时就出故障，找业委会多天了也不理睬，他们说要大家凑钱。可是你业委会每个月都收我们的电梯维护费去哪了？还要我们凑钱！
气也就气了，自己也只能忍气吞声，说什么好呢？

　　赶走一个物业公司首先要看小区是否有成立业主委员会（需要在政府备案登记的），有业委会就可以展开监督，不满意服务的，合同到期前一个月书面通知其撤场并引进新的物业公司。如果合同还有比较长时间才到期，而且觉得服务已经严重不满意，可以按法规发起解聘程序：
　　第一，召开业主大会，与会业主数需达到法定的比例，所决议的内容才能被法律认可；
　　第二，进行投票是否解聘目前的物业公司，投票业主数需达到法定的比例，所决议的内容才能被法律认可；
　　第三，投票赞成解聘的业主数需达到法定的比例，所决议的内容才能被法律认可；
　　第四，投票结果由见证人签名确认，送相关职能部门备案登记。
　　在此过程中最好邀请居委会，派出所，房管局，公证处等第三方具有政府背景的机构参与协调，以示投票的公正性和具备相应的法律意义。完成以后还有新旧物业公司的交接，这是重点。很多矛盾冲突就在此集中爆发。很多差的物业公司甚至无资质的物业公司所聘请的保安其实就是烂仔流氓，他们有相关的利益团体并不愿意撤场，或者不交接设备设施保养资料，或者打砸设备设施，或者新旧保安打架，都有可能发生。同时，他们还会提出要业主请还拖欠的物业管理费才进行交接等等。对拒绝撤场的物业公司，可以进行起诉等相关法律程序。那就是一个漫长艰辛的过程了。很多胜诉的也面临执行难等问题。
　　如果连业主委员会都没有成立，那基本很难赶走。除非联合多数业主拒缴管理费、停车费，令它的运营产生严重困难。同时要提防其将停车场，泳池等业主共有公共设施经营剥离对外转让获利。
　　更换新的物业公司也未必熟悉小区和附近地区的运营。同时大型楼盘的物业公司其实也承担了不少亏本经营来配合协助楼盘的销售。例如郊区楼盘进入市区的楼巴，入住率不高还要开放多个泳池，会所的健身设施月卡低于市场价等。一旦更换物业公司，新的物业公司无法和原有物业公司同样享受房产公司的补贴，这部分费用不可避免就分摊至管理费或享用者，或者降低服务标准以维持收支平衡。这些都是业主更换物业公司必须考虑的因素。
　　综上所述，更换物业公司，其实就是平衡各方利益的一场谈判和博弈。

1,合同到期不续签合同，重新选聘物业。
2，成立业主委员会，有业主委员会牵头对物业服务不到位，或物业没有履行合同等问题，起诉到法院，才可以解除合同。

如果是物业管理的错，可以投诉这个物业总公司，或者和群众一起抗议，赶走物业

· 那是房地产商能决定的， 除非你能联合起来一个团队 去扩大影响

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