葡萄牙,西班牙,荷兰,英国倔起的时间,原因,经过,倔起的共同因素？

房地产开发项目敏感性分析怎么做？~

房地产投资项目敏感性分析（一）

房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。
一、敏感性分析步骤
敏感性分析一般按以下步骤进行：
1、确定影响因素
影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。
2、确定分析指标
作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。
3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来
1、确定敏感因素，对方案的风险作出判断
敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。
例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/㎡，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。
解：按盈亏平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x)
该开发项目的预期利润：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F)
= 1000×1×95%-1×600-120 = 230万元
按题意，要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。在盈亏平衡分析中，计算预期利润是假定其他参数都是确定的，但是实际上由于市场的变化，模型中的每个参数都会发生变化，使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性，作为投资者希望事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。
对盈亏平衡分析中的利润指标进行敏感性分析，主要研究与分析有关参数发生多大变化会使盈利转为亏损、各参数变化时对利润变化的影响程度、各参数变动时如何调整销售量以保证原有目标利润的实现等。
1、有关参数发生多大变化可使盈利转为亏损
单价、单方变动成本、销售面积、固定成本等各因素的变化都会影响预期利润的高低，并且当变化达到一定程度，就会使项目利润消失，进入盈亏临界状态，使企业经营状况发生质变。通过敏感性分析，可以提供能引起预期目标利润发生质变时的各个参数变化的界限。
①单价的最小值
当开发利润为0时，利用盈亏平衡公式可得
P×1×（1-5%）-600×1-120=0
P = 757.89元/㎡当售价降至757.89元，即单价降低24.2%，项目由盈利转为盈亏平衡，如果进一步降低，则出现亏损。
②单方变动成本的最大值
单方变动成本上升会使项目利润下降并逐渐趋近于0，此时的单方变动成本是该项目能忍受的最大值。
1000×1×（1-5%）-U×1-120=0
U = 830元/㎡单方变动成本上升到830元，即单方变动成本上升38.3%时，该项目利润降至0。
③固定成本最大值
固定成本上升也会使项目利润下降，并逐步趋于0
1000×1×（1-5%）-600×1- C(F)=0
C(F) = 350万元，固定成本增至350万元，即固定成本增加191.7%时，该项目利润降为0。
④销售建筑面积的最小值
销售面积的最小值，即盈亏临界点的销售量为
销售量= C(F)/[P（1-5%）-U]=1200000/[1000×（1-5%）-600]=3429㎡
说明如果销售计划只完成34.3%(3429/10000)，则该项目的预期利润降为0。
2、各参数变化对利润变动的影响程度
各参数变化都会引起利润的变动，但其影响程度各不相同，有的参数发生微小变化，就会使利润发生很大的变化，说明利润对这些参数的变化十分敏感，我们称其为敏感因素，与此相反，有些参数发生变化后，利润的变动并不大，反应较迟钝，称其为不敏感性因素。
反映敏感程度的指标是敏感系数，计算公式为
敏感系数 = 目标值变动百分比/参量值变动百分比
①单价的敏感程度
设单价增长20%，则P=1000×（1+20%）=1200元
按1200元计算，利润=1200×（1-5%）×1-600×1-120=420万元
利润原为230万元，其变动百分比=（420-230）/230=82.6%
单价的敏感系数=82.6/20=4.13
结果说明：单价对项目利润的影响很大，从百分率来看，利润是以4.13倍的速率随单价变动。因此，提高单价是提高项目盈利最有效的手段，价格下跌也将是实现利润的最大威胁，因为单价每降低1%，项目将失去4.13%的利润。所以投资者必须格外对单价予以关注,不到万不得以，不能轻言降价销售。
②单方变动成本的敏感程度
设单方变动成本增长20%，则U = 600×（1+20%）=720元
按720元单方变动成本计算
利润=1000×1×（1+5%）-720×1-120=110万元
利润原为230万元，其变动百分比=（110-230）/230=-52.2%
单方变动成本的敏感系数=-52.2/20=-2.61
计算结果表明，单方变动成本对利润的影响程度要比单价小，单方变动成本每上升1%，利润将减少2.61%。虽然单方变动成本对利润的影响程度较单价小，但敏感系数的绝对值大于1，说明单方变动成本的变化造成利润更大的变化，仍属于敏感因素。
③固定成本的敏感程度
设固定成本增长20%，则F（X）= 120×（1+20%）=144元
按此固定成本计算
利润=1000×1×（1+5%）-600×1-144=206万元
利润原为230万元，其变动百分比=（206-230）/230=-10.43%
固定成本的敏感系数=-10.43/20=-0.52
计算结果表明，固定成本对利润的影响程度很小，固定成本每增加1%，利润将减少0.52%，敏感系数的绝对值小于1，属于不敏感因素。
④销售量的敏感程度
设销售量增长20%，则X = 10000×（1+20%）=12000㎡
按12000㎡计算
利润=1000×12000×（1+5%）-600×12000-1200000=300万元
利润原为230万元，其变动百分比=（300-230）/230=30.43%
销售量的敏感系数=30.43/20=1.52
通过上述计算，表明影响开发公司预期利润的诸多因素中，最敏感的是单价，其次是单方变动成本，第三是销售量，最后是固定成本。其中敏感系数为正值，表明它与利润同向增减；敏感系数为负值，表明它与利润反向增减。
敏感系数提供了各因素变动百分比和利润变动百分比之间的比例，但不能直接显示变化后利润的值，为了弥补不足，可编制敏感分析表，列出各因素变动百分比及相应的利润值。
单因素变动敏感分析表
利润变动百分比因素
-20%
-10%
0
+10%
+20%
单 价40135230325420
单方变动成本350290230170110
固 定 成 本254242230218206
销 售 量160195230265300
一般各因素变动百分比通常以±20%为范围，便可以满足实际需要，上表以10%为间隔，也可按需要改为5%为间隔。
列表法的缺点是不能连续表示变量之间的关系，为此又可以用敏感分析图来表示。
图中横轴代表单方变动成本、固定成本、销售量、单价等各因素变动百分比，纵轴代表利润。以单方变动成本为例，根据原来的目标利润点（0、230）和单方变动成本变化后的点（+20%、110），画出单方变动成本线，这条直线反映单方变动成本不同变化水平时所对应的利润值和利润变动百分比。其它影响因素的直线画法与此类似。这些直线与利润线的夹角越小，对利润的影响越大，说明对利润的敏感程度越高。

对照环境敏感保护目标 的定义来吧，一般企业不算敏感区。建议根据实际情况了解一下该企业的卫生防护距离(噪声、气)考虑一下该企业对你所做的房地产项目的影响。
前瞻产业研究院总结敏感目标：一)自然保护区、风景名胜区、世界文化和自然遗产地、饮用水水源保护区;
(二)基本农田保护区、基本草原、森林公园、地质公园、重要湿地、天然林、珍稀濒危野生动植物天然集中分布区、重要水生生物的自然产卵场及索饵场、越冬场和洄游通道、天然渔场、资源性缺水地区、水土流失重点防治区、沙化土地封禁保护区、封闭及半封闭海域、富营养化水域;
(三)以居住、医疗卫生、文化教育、科研、行政办公等为主要功能的区域，文物保护单位，具有特殊历史、文化、科学、民族意义的保护地。

世界殖民的历史是从大航海开始的，大航海始于15世纪末，1488年发现好望角，1492年哥伦布发现新大陆，由于西班牙和葡萄牙两国在反抗阿拉伯的过程中率先形成了中央集权，有能力资助那个时期的航海家前去探索，基本上葡萄牙是绕过好望角到达印度洋进行殖民，西班牙向西到美洲进行殖民，这场殖民运动更多的是帮助欧洲各国完成原始积累，因为把美洲的黄金不断地运到欧洲，欧洲大陆通过贸易又把黄金分散到各国，在这个过程中西班牙没有形成自己的产业，因为相比于在国内发展来讲，外出殖民来得更快。
1588年英荷军队联合打败西班牙无敌舰队，但是瘦死的骆驼比马大，英国并不能取代西班牙， 紧接着英国都铎王朝绝嗣，斯图亚特王朝从苏格兰过来，相对保守，不发展海军，所以1600年之后崛起的是荷兰，荷兰与其说是建立殖民地，不如说是建立贸易据点，因为他们深知自己的人员不足，但是荷兰资本充足，这时的荷兰基本也摆脱了西班牙的统治而获得独立，称为荷兰黄金时代，当年全球贸易2万艘货船，荷兰拥有1万6千艘，被称为海上马车夫，这一轮殖民更多的是把世界各地的资源串联起来，同时把世界各地的文化也了解透彻，为后来英国做了铺垫。
因为英国在财政革命之后，荷兰人威廉三世成为了英格兰国王，这些知识都传到了英国。英国是1640年开始光荣革命，之后进入克伦威尔时期大力发展海军，但是并不能解决经费问题，因为资本掌握在荷兰人手里，所以经历了三次英荷战争，结果也没捞到太多好处，荷兰人本着贸易至上的原则，基本也不愿意跟英国死磕，后来去英国当国王了，暂时也就平和了，英国开始殖民过程，这一时期最主要的殖民地在北美(西班牙在中南美洲)。
同一时期，欧洲大陆最强的国家是路易十四时期的法国，法国前期对大陆上地盘虎视眈眈，后期才发展海军，主要就是北美和非洲(这是地理位置决定的，英国很少来非洲)
1640年葡萄牙在英国的帮助下(或者说英国帮助西班牙境内的分裂分子独立出来了葡萄牙)从西班牙独立出来，英国顺势抢了直布罗陀，准备控制地中海，但这时还没有开通苏伊士运河，东地中海还是掌握在土耳其手里。
以上这一轮的殖民已经不限于资本积累了，而是开始在美洲生产原材料，尤其是棉花，玉米，土豆等，有了这些东西，欧洲人口开始快速增长，这一点才是对后来工业革命最积极的影响。这一时期海上玩的比较多的还是英国和荷兰。
随着法国的加入，不断与英国发生摩擦，于是爆发了七年战争(莫扎特出生的那一年1756-1763)，七年战争后英国财政出现问题，所以开始在北美实行“茶税法”引爆了美国独立战争，独立战争期间荷兰和法国支持美国独立，因此已经休战100多年后的第四次英荷战争英国把荷兰打败，荷兰从此开始失去贸易据点，不再拥有海上优势，但是继续拥有大量资本，开始玩金融，借别人的鸡生蛋。英国开始建立日不落帝国。
综上，可以看出他们崛起的共同因素是资本的需求和支持，有了资本才可以建立海军，进而掠夺更多的资本

---

葡萄牙,西班牙,荷兰,英国倔起的时间,原因,经过,倔起的共同因素？视频