楼市分化加剧，房企疯狂打折！金九银十或成为买房抄底好时机？

置业指南：新手买房需了解这些~

新手买房一般都是通过中介公司或者自己去售楼处了解房屋的情况的，如果自己去售楼处去咨询购房的一些信息，买房子前一定要提前做好准备，特别对于新手来说，买房的时候多听一些过来人的经验是很有必要的，那么去售楼处买房需要咨询那些问题呢？
1、房价
去售楼处咨询房屋的价格应该是谁也不会忽略的，不过在售楼处我们会常听到这三个：均价、单价、总价。均价所指的是整个楼盘的房屋单价。单价一般所指的是某一个户型、楼层的房屋单价。总价所指的是总房款。由于户型、楼层、位置等因素有所不同，房源的单位也有所不同，总价有时候可能相差几十万。
2、周边配套
了解了房价之后，需要对房屋所在小区的基本情况多做一些了解，周边配套其中主要包括交通配套、学校配套、商业配套、医疗配套、金融配套、文化休闲配套等。交通配套方面要问问小区周围的地面交通、轨道交通等交通建设，对自己以后的行车路线有个基本了解。如果小区周边有学校，要问问有没有学习资源。商业配套主要包括超市、商场等，如果这些设施正在建，需要问问开业的大概时间，确保入住后不会影响正常的生活需求。
3、交房时间
通常开发商在楼盘开盘的时候就已经开始预售了，在售楼处一般也只能看到样板房，所以在买期房的时候要问明白入住的时间和条件。入住时水电网络等是否能够正常使用，以及小区内保洁、绿化、排污、照明、信报箱等设施是否正常使用。
4、房屋的特点
除了楼盘整体的特点之外，对改小区中房型的特点也应该全面了解作对比，房源特点其中包括户型特征、面积、装修特点、公摊面积、得房率以及购房有无折扣或者优惠等。了解了这些，有助于大家通过对比选择适合自己的房源。并且大家也要问清楚建筑面积和套内建筑面积以及公摊面积是多大，公摊小的房子更有卖点，一般电梯房的公摊面积在20%左右。
5、销控表
售楼处的销控表可以直观展示一个楼盘项目还有哪些房源在售的表，如果大家觉得一个项目不错，想继续选选户型、楼层等，可以参考销控表。问询销售人员在售房源的特点及房价，快速确定自己心仪的房源。销控表还有一个作用，无论售楼处现场有多火爆，销控表能反应该项目的销售情况。
买房是一件大事，一套房子很可能是一个人一辈子的住所，有过买房经验或者看房经验的朋友应该都知道，大家要去看房首先就要去楼盘的售楼处。那么如果是对于第一次买房的新手小白来说，去售楼处看房提前了解需要问哪些问题做好准备才好。

这些年来，由于房价高、生活以及工作压力大等原因，很多年轻人尤其是未婚人士都对买房望而却步，很多在外工作的年轻人都会选择租房的形式，但是也有一部分高收入或者家里面能够给与帮助的未婚人士，因为种种原因会选择买房，那么未婚该不该买房呢？
自己经济允许的，未婚也可以买房
如果自己经济允许的话，为什么不买呢？小编站在专业的角度给你分析一下：
从财务角度出发，利用杠杆理财未来的现金流，并考虑了货币贬值和利率，与你当前现金或未来现金流量的匹配，从而决定了未来现金流状况。
从法律角度出发，你现在买的房是婚前财产，最重要的是，它是单独财产，单独签署婚前公证。这样一来，房租就可以是你自己的私人钱了。
另外，根据《婚姻法》中的规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
自己经济不允许的，就不要勉强买房了
其实这是理所当然的事情，自己经济不允许的话，那么何必还要买房呢？如果你勉强买房了，只是徒增还房贷和工作的压力而已，还不如租房来得潇洒自由。
当然了，或许此时就有单身人士的购房者说，单身不仅是一种生活状态，也是一种生活态度，因此他们往往很看重生活品质，不愿意将就凑合。即使现在暂时还没有找到能相伴的人，也要先找一处温暖的“家”，毕竟不管是房子大还是房子小，吾心安处即是家。
未婚人士买房应该注意什么
1、人生定位要清晰
每个人都有自己的生活方式和自己的人生观，也有对自己的人生进行定位的权利。不同的生活方式，不同的人生观，不同的定位将令一个人的处事方法和行为产生不同。小编以为，年轻人当以事业为重，不要过早投入买房行列，这样对自己的人生发展是有利的。
2、依据个人的状况而定
不管是买房还是购买其他昂贵物品，我们都要依自己的状况而定，包括自己的工作状况、健康状况、情感状况等，因为不同的状况将对自己的消费所带来的后果产生不同的影响。而对于个人来说，买房只是其众多消费行为中的一种。故在买房之前，我们需衡量一下自己的个人状况。比如在个人工作不稳定，健康状况不好，个人情感出现危机这三者占一项以上，就不太适合买房。
3、小户型或许更适合单身人士
对于未婚人士来说，如果在短期内“脱光”无望，可以考虑个小户型，当成自己暂时的避风港湾。他们没有必要购买大户型，多为年轻人，如果没有足够积蓄会令自己背上沉重的经济负担。毕竟小户型只是作为过渡性质的住房。另外，每日早出晚归的未婚人士，也没必要对楼层、朝向、采光等细节问题斤斤计较。
4、地段好坏决定房屋未来的
未婚人士买房应该尽量选择那些离车站、较近，配套设施较为完善以及、医疗资源丰富的区域购置新房。对于购房者来说，可能预算有限，但还是有合适的区域可供选择。大多数单身人士恰好处于创业阶段，每天忙忙碌碌，早出晚归，因而，成熟的地段对他们而言十分重要，社区周边的交通应十分便利。

作者：新Sir 来源：功夫财经

2020年注定是一个不平凡的一年，一切变化都来的过于突然，把所有人的计划都打乱。

一边是经济换挡带来的阵痛，一边是多个城市的房价在资本的冬天升起一把大火，甚至竟然需要用调控手段才能浇灭。

在中国，没有任何一个市场，比楼市更加魔幻。

每个城市市场都不一样，开发商的分化也愈加明显。是经济变换了赛道，还是只是楼市进入了下一个阶段。

市场渐渐陷入陷入3个疑问。

今年房地产市场进入了冰封期？

新房市场是否会大幅降价？

“金九银十”能否成为买房抄底的绝佳时机？

买，还是不买，这个问题又开始困扰着人们。

1

楼市一片惨淡？NO！

先看房地产市场的整体表现，可以用两个词来概括——淡季不淡、分化加剧。

先来看“淡季不淡”：

从房地产市场成交量来看，整体呈现先抑后扬的态势，前8个月销售额同比增速转正。

细细来看，年初本就是房企销售淡季，在整个楼市成交相对低迷的背景下，疫情来袭无异于雪上加霜，确实导致成交量的大幅下滑；

二季度疫情逐渐得到控制，房地产市场才慢慢复苏回暖，前期疫情中一些压抑需求的释放叠加LPR利率下降，成交量逐步恢复；

直到8月，商品房累计销售额96943亿元，同比增长1.6%（1-7月为下降2.1%）。

从房地产成交价格来看，8月大部分城市是属于稳中有涨的。

在70个大中城市中，新建商品住宅销售价格与上月相比价格下降的城市有9个，其余61个均为持平或者上涨，涨幅较大的城市是惠州上涨1.9%，银川上涨1.8%，锦州上涨1.4%，唐山、温州均上涨1.3%，济宁上涨1.2%，沈阳、西安、无锡、金华均上涨1.1%。

再来说“分化加剧”：

首先体现在区域和城市的发展分化愈加明显。

本来之前由于人口、交通和经济等多种因素的影响，我国房地产市场发展分化的现状一直存在，但疫情之下宽松的货币政策和财政信贷政策等因素的叠加，使得这种分化更加明显。

部分重点城市房地产市场能够很快摆脱疫情困扰，比如长三角区域市场整体恢复情况较好，土地市场热度也较高，如杭州、上海、南京、苏州、无锡、金华等城市；

部分一二线城市也出现了“开盘即售罄”、“万人摇号”等火爆场面。

而在这种局部火热的背后，一些中小城市由于资源禀赋的差异，在疫情的打击下缺少经济支撑、人才流出严重，房地产市场也面临着萎靡不振的困境。比如重庆、福州等城市成交显著回落。

而另一种分化就是房企之间的分化。

据中指研究院公布数据显示，2020年前8个月，1000亿以上超级阵营共19家，销售额增长率均值为3.7%；500-1000亿阵营房企共26家，销售额增长率均值为5.5%。

200-500亿阵营房企有34家企业，销售额增长率均值为6.4%；100-200亿阵营房企共51家，销售额增长率回正为1.3%，第四阵营共24家，销售额均值为73.2亿，同比下降8.3%。

疫情之下，大型房企资源集聚能力更强，更能把握机遇平摊风险，通过创新线上营销等模式加大销售力度，实现了销售业绩的增长。

这一点房企的销售数据便可一目了然，大型房企的销售增速率先回正。

对于中小型房企来说，疫情影响一旦面临销售不畅现金流遇阻，则可能是致命的打击，未来或将有更多的房企在市场竞争中被淘汰。

2

新房将大降价？NO！

最近吸引人眼球的莫过于“恒大全国楼盘七折特大优惠”事件。

这个事件引发大家的共鸣，一个疑问是不是真如宣传中的那么优惠力度大？第二个疑问是大家内在更关心的，这个事件所带来的后续反应，比如是否会引发其他企业也开始降价，然后引发整个行业的降价潮？

事情并没有我们看到的那么简单。

首先，大型房企的打折促销一直是乐此不疲的，2019年该房企就推出过“全国532个楼盘，闪购7.8折”。

在2020年2月份的时候也曾提出全国75折的优惠。不过最近恒大传闻诸多，也许这次7折促销是真优惠，大家可以关注下自己所在城市的楼盘，或许有捡漏机会。

网传三道红线2021年1月1日将执行，且不论传闻的真假，但是监管机构对于房企融资监管的态度是明确的，未来在融资受到限制的前提下，房企只能通过加快销售回流现金以求持续发展。

在房企负债率较高的情况下，如果房企无法通过快速销售回笼现金，资金链断裂对于企业来说绝对是致命的。

那么，大型房企的打折促销是否会引发整个行业价格的大幅下调？未必！

政策层面强调的房地产行业稳健发展，虽强调抑制房地产价格的上涨，但也也并不会希冀价格的大幅下跌，毕竟下跌也会引发动荡和恐慌，最好的结果就是控制在一定范围内。

行业层面虽然快速去化回流现金是所有企业的目的，但是并不是所有的企业都希望通过降价促销这种方式来促进销售，毕竟利润也很重要。

残酷的是，降价也不一定能有效的解决目前的去化难问题，反而有可能使开发商陷入焦灼的价格战，部分开发商甚至会因为资产缩水给融资造成负面影响。

疫情初期恒大带头75折，引发市场一片紧跟，现在恒大打出7折的策略后，消息沉入市场销声匿迹，而河南房企更是开会高调宣布不降价。

降价，是把双刃剑，不到万不得已，不会轻易使用，规模与利润的和平共增才是当前最大的追求。

3

金九银十要重现了？NO！

2020年是一个特殊的年份，“金九银十”成色如何目前没有定论，九月已过去大半，其实我们从一些城市的表现也可以窥其一二。

从7月份开始，陆陆续续有不少热门城市，例如南京、深圳、宁波、杭州、东莞等城市都出现了楼市调控的现象，意在为房地产市场降温。

进入九月，成都、深圳也相继发布了最新政策：

9月14日成都发布《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，从加强土地市场调控、支持合理自住需求、完善住房调控政策等方面出台调控政策；

9月17日深圳发布《房地产市场监管办法(修订征求意见稿)》，拟对房地产市场监管立法，二手房将建价格引导机制、租赁将建资金监管制度。

可以说2020年上半年应该算是今年调控最宽松的时候了，接下来的日子里在“房住不炒”的总基调下城市调控收紧已在所难免，从调控内容上分析，主要集中在严格执行住房限购政策，加强购房资格审核，严厉打击弄虚作假行为。

在房地产调控的高压之下，楼市的“金九银十”的成色很难令人乐观。

所以预计九月和十月的整体成交量会大概率维持在现在这样一个比较活跃的水平，很难实现在7月和8月的基础上大幅度的增长。

4

行动指南

买，还是观望，是目前对人们最多的考验。

那么接下来大家只需要谨记和贯彻这三大方针二十四字真言。

1）知己知彼

房子作为大家最重要的固定资产，耗资巨大，买房大家都是慎之又慎，想要选取风险最小、最稳妥的方式。

而随着房地产行业步入深度调整期，企业变局也是飘忽不定的。

所以大家还是应该擦亮双眼，对房企的经营状况也是要有一定的了解，尤其是“三道红线”实施以后，谨防出现烂尾楼现象，造成难以挽回的损失。

小房企可能会有较低的价格以及更大的优惠，但其未来的风险也是难以把控的；

而头部房企或者是经营稳健、财务状况良好的国企和央企，虽然可能在价格方面略高些，但综合品质和风险等因素来看却是最佳的选择。切忌因小失大，丢了西瓜捡了芝麻。

2）识时务者为俊杰也

就像前面讲述的那样城市间的分化愈加明显，尤其是经历了今年的疫情后，城市间的基础设施建设、医疗保障体系、营商环境以及社区管理等方面的差异也赤裸裸的摆在了明面上，而这对于购房者的城市选择也可以说是起到了催化的作用。

在未来的城市选择上，我们还是建议选择一二线核心城市以及其周边具有发展潜力的三四线城市，不管是从城市配套还是发展空间，不管是买房自住还是投资升值，目前看来也是正确的选择。

3）严阵以待相机而动

从近期的政策调控本质来看，其实都有较为明确的限制炒房客投机需求、倾向无房家庭以及刚需购房者的政策，所以刚需购房者位于政策利好区域。

叠加2020年9月最新一期的1年期和5年期以上LPR报价均与上期持平，连续五个月按兵不动，且处于自央行建立LPR集中报价和发布机制至今的历史最低点，这对于购房者来说，无疑也是一大利好。

同时也表明了一个道理，调控挤水分，已经效果显著，市场在经历了2016年的火热之后，用了3年时间来回调、消化、稳定。

金九银十期间，尚未开盘的项目会识趣的选择一个较低的价格开盘，毕竟开盘不热销，大概率意味着，今年剩下的几个月日子不会好过，这是开发商最不愿意看到的。

而已经开盘的项目，也会想办法利用金九银十的噱头做一波冲锋。

按照以往惯例，12月份开发商冲业绩阶段，是最佳的购房日期，但是今年，开发商想的是，先活到12月。

此时开发商强烈的求生欲，恰好为购房打开了一个窗口。

所以在当前环境下，刚需购房的时机已相对比较成熟，如看到合适的房源可适时入手。

---

楼市分化加剧，房企疯狂打折！金九银十或成为买房抄底好时机？视频