什么是房产互换？房产互换有什么风险？

~ 房屋所有权互换是指换房双方各自均拥有所换房屋的产权，当交换房屋的行为发生后，双方不仅各自占用了对方的房屋，同时双方的产权也发生了更换;房屋使用权交换，是指双方在换房前各自拥有房屋的使用权，交换后只是使用权发生了互换，产权仍归原房主所有。
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什么是房产互换？房产互换有什么风险？
湖南丹阳律师事务所曾琳燕律师解答：
房屋所有权互换是指换房双方各自均拥有所换房屋的产权，当交换房屋的行为发生后，双方不仅各自占用了对方的房屋，同时双方的产权也发生了更换;房屋使用权交换，是指双方在换房前各自拥有房屋的使用权，交换后只是使用权发生了互换，产权仍归原房主所有。
房产互换是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价或不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。它一般分为所有权互换和使用权互换两种形式。
按照有关政策规定，可以互换的房屋主要有：
房产管理部门出租的直管房产、企事业单位自管房的职工住宅，以及自住的私房或所租赁的私房。
不能进行互换的房屋有：
1、房产权和使用权不清的房屋;
2、部队、公安、司法、档案等部门和学校、军工企业等单位的房屋;
3、属于违章建筑的房屋;
4、因城市建设需要，短期即将拆迁改造的房屋，未按规定赔偿的;
5、未按规定缴纳房屋租金的;
6、私自转让或转借、转租的房屋以及其他违反房屋管理政策的房屋。
房管部门直管公房之间的房屋互换，要到房屋的所在地的房屋经管单位或房屋调换站申请，并办理手续;单位自管公房之间的房屋互换，要向各自单位房管部门申请，办理手续，也可以委托房屋所在地的房屋调换站代为办理;私房业主与公房住户之间的房屋互换，双方需先到房地产交易管理部门办理房屋产权交易过户手续，然后再办理使用权过户手续。
湖南丹阳律师事务所曾琳燕律师解析：
房屋交换方式：
（1）房屋使用权之间的交换。关键在于业主是否同意，公共住房交换必须经国家经营租赁单位同意。其次，超面积或明显收入的一方应当按照自愿协商的原则赔偿另一方。
（2）房屋所有权与使用权之间的交换。关键是区分所有权的性质。房屋所有权变更方应当按照正常销售程序向房地产管理单位办理交易转让手续，正常纳税，使用权不得抵消价格。使用权变更方应当向房屋所有人申请变更，并经所有人同意。
（3）房屋所有权之间的交换。这里的关键是要掌握交换价值是否平等。根据中国的管理法规，交换产权房屋经评估批准，价格相等的，免征契税。如果交换产权房屋的价值不同，根据国家有关契税法规，交换房屋价值差额，即高价值房屋价格减去低价值房屋价格，应缴纳契税等相关税。房地产交换不是简单的家庭所有者或用户名称的交换。只有掌握相关法律法规，才能有利于双方的谈判，使双方能够真正按需获得自己的房屋。
换房过程中的时效风险
1.付款时效风险
换房者如果采取的换房方式是先卖掉旧房再买新房，如果与卖方约定在一段时间内支付购房款，一旦约定时间到期后，换房者的旧房仍未卖出，导致不能在约定时效内及时付款，这个过程便存在着违约风险。因此，具体付款金额及交付日期需要在合同的补充协议中明确下来并注明违约后果。
2.交房时效风险
换房者在买房环节要明确交房的时间以及违约责任，一定要具体到某一个时间，比如过户后多少个工作日，切勿做口头约定，必须落实到书面合同中。
换房过程中的资金风险
1.房款安全风险
从交易顺序来看，换房者在买房付款环节一般包括：定金、首付款、尾款、税费等费用，购房者在这时要特别注意房款交易安全问题，避免造成资金损失的局面出现。
2.房款无法按时到位风险
买卖双方签订购房合同，换房者的旧房没能卖出去，购房资金没有到位。对于换房者已交付定金并且与卖家签署购房合同，购房款迟迟不能到位的话会面临着违约的风险。
公民之间在自愿基础上协商订立的互换房屋协议，经房管部门批准并办理了产权转移过户手续的，应认定有效，一方反悔的，不予支持。或城市房屋互换虽未办理过户手续，但换房发生在《城市私有房屋管理条例》实施以前，且实际交换使用管理多年，又无欺诈、胁迫或乘人之危以及其他违法行为的，一般应认定互换产权有效，但应着其补办过户手续。
《条例》施行后，换房未办理产权转移手续的，发生纠纷后，一般应认定换房无效。如果有契约并已实际交付使用，在发生纠纷后，房管部门又补办了手续的，可认定为有效。如果是公民之间自愿协商互换私房承租权或公房使用权的，换房后经办理住房使用权交换手续，原租赁合同终止，出租人已与新的承租人建立了新的租赁合同，一方反悔的，不予支持。如果承租人未经出租人同意，擅自与第三人互换房屋使用权的，除出租人追认的以外，一般应认定换房无效，责令各自腾房。
【法律依据】
《房屋登记办法》第 三十三条，申请房屋所有权转移登 记，应当提交下列材料：(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料;(五)其 他必要材料。前款第(四)项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文 书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。
曾琳燕律师简介
2007年正式执业。十多年来，通过办理众多不同类型的案件和平时不断的学习，熟练掌握办理民事、刑事、行政案件的办案流程和技巧。通过多年担任多家房地产公司的法律顾问，能够为开发房地产项目全部提供服务。

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