房东毁约怎么办

房东毁约怎么办？如果租房协议已约定，房东可以提前两个月通知承租人解除租房协议的话，房东按照协议的约定提前两个月通知并解除合同的，不构成违约；如果房东在租房协议期满前，未按照合同的约定提前两个月通知你解除合同的，房东应当按照合同的约定向你支付违约金；如果你是租房协议期满前，知道房东有解除合同的意思表示，但如果房东并没有实施解除合同的行为，而是在合同期满后自动解除的，房东不应当向你支付违约金。

【房东毁约案例一】

我与房东签了三年租约。租期从2003年5月18日到2006年5月17日。上月底，房东突然要求我一个月后搬出，以便其卖房，并答应将剩余的房租退还我。在这段时间内，不少中介公司还带人来看房子。请问，我与房东签署的租赁合同转移到下一个新房东后，同样具有法律效力吗？房东要卖房子，我是否必须搬出去？同时，这份租赁合同中明确一条：合同经双方代表签字或盖章即生效，合同生效后，双方均须严格履行，一方违约，另一方有权要求对方履约并追究违约责任。对此，我是否可以追索违约金？

分析：房屋租赁期间，房东可以将出租房屋进行转让。但在房屋转让过程中，租客享有两项重要的权利，一项是优先购买权，《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”另一项是继续承租权，《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”也就是说，除租赁合同中另有约定外，房东将出租房屋转让的同时，附在其上的租赁合同也将一并转让，且租赁条件不发生变化。这是法定的转让，房子的买家是无权拒绝或变更的，只能按租赁合同约定继续履行。

至于支付违约金，是承担违约责任的一种形式，但前提是在合同中约定有明确的违约金条款，包括支付的条件、金额的计算等。如果合同中没有此项约定，则无从要求违约方支付违约金，但可以要求违约方赔偿因其违约而造成的损失。

本案中，租客可以提出行使优先购买权；也可以继续承租该出租房屋直至租赁期满；或者要求房东承担违约责任赔偿由此造成的损失，包括另行租赁同类房屋而增加的费用、搬家的费用、其他增加的费用及造成的损失等。

【房东毁约案例二】

案例：我有一套公寓，原准备出租，与中介和乙方签订了租房定金协议，收了6500元定金。现在我又不想出租了，自己住。协议中写到：约定2011年11月30日前正式签约，甲方在收取定金后，并在约定期限内不得将该房屋租给其他人，或者借故提高房价，致使本协议无法履行，否则以双倍的定金反还给乙方。我现在不想出租了，是否需要赔他6500元，可有方法减少损失。

分析：是的。这是一个订约定金合同，从对方交付6500元定金给你时已经生效，对你们双方具有约束力。你可以违约，但是要以牺牲6500元为代价来违约，即退还6500元，再向其支付6500元，也即双倍返还定金。法律依据是，《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”至于是否有方法减少损失，要看你们的定金合同中有没有约定租赁期限和租金，如果没有，就没有办法；如果有，定金的约定数额不得超过租赁期限内总租金的20％。比如，约定租3个月，每月租金是2000元，总租赁期限内租金为6000元，约定的定金数额只能是20％×6000=1200元，如约定6500元定金，就只有1200元具有定金效力，其余5300元无定金效力，你若违约，你应当返还6500元，再赔1200元即可，即双倍返还的部分是1200元，不是6500元。依据是《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”

（以上回答发布于2015-12-17，当前相关购房政策请以实际为准）

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