26天23城放宽公积金贷款政策，购房刚需落地加快

又有多地调整公积金贷款政策…央行曾连续表态！~

原标题：又有多地行动！调整公积金贷款政策、或放松购房限制…央行曾连续表态！更多降首付、降利率在路上
近日，又有多地放宽购房政策。
证券时报记者了解到，日前，盐城、泰州、龙岩等地调整了住房公积金贷款政策，包括上调最高限额、降低贷款首付比例等。同时，广东省多地和河北省部分银行普遍下调了房贷利率。另外，绍兴购房限制政策近期有望放松。
值得注意的是，继4月15日宣布降准后，央行18、19日又连续两天提出“因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求”。
业内人士认为，因城施策是当前政策主线，多地有望继续下调首付比例和房贷利率，预计随着政策逐渐落地，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，而市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控和各地政策的执行力度。
多地调整公积金贷款政策
4月18日，江苏省盐城市调整住房公积金贷款政策。其中，家庭成员均符合贷款条件的，贷款最高限额由40万元调整至60万元；仅一人符合贷款条件的，贷款最高限额由20万元调整至30万元。
同时，盐城还恢复第二次购房住房公积金贷款支持政策。首次公积金贷款（含异地贷款）结清的缴存职工，新政策实施后，新购买、建造、翻建、大修自住普通住房的，可以再次申请公积金贷款，贷款利率按照同期住房公积金个人住房贷款基准利率的1.1倍执行。第三次及以上申请公积金贷款的，不予受理。
此外，盐城还调整公积金贷款保底贷款额度。家庭成员均符合贷款条件的，保底贷款额度由15万元调整至20万元；仅一人符合贷款条件的，保底贷款额度由8万元调整至10万元。
同日，福建省龙岩市也进一步调整了住房公积金使用政策，其中，上调了贷款最高限额。在龙岩中心城区购房，单职工住房公积金贷款最高额度由40万元调整为45万元，双职工住房公积金贷款最高额度由50万元调整为55万元。同时，降低了首付比例。职工家庭首次申请住房公积金贷款购房，首付款比例降低至不低于20％；第二次申请住房公积金贷款购房，首付款比例降低至不低于40％。此外，还取消第二次住房公积金贷款申请间隔期，延长贷款期限，开展住房公积金异地个人住房贷款业务，允许购买新建商品住房职工提取住房公积金支付首付款。
4月19日，江苏省泰州市也调整了公积金贷款政策，双职工住房公积金贷款最高额度由40万元上调为50万元，单职工住房公积金贷款最高额度由25万元上调为30万元。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，各个城市公积金政策的出台，都是为了落实中央支持合理住房需求的政策导向，因城施策，对潜在合理的刚需及改善需求释放、平稳购房者置业预期。未来，将有更多城市跟进优化调整公积金政策，如降低首付比例、提高公积金贷款额度等。
绍兴或将放松购房限制政策
4月20日，有传闻称，绍兴即将颁布楼市松绑政策，包括：
1、调整绍兴市区（越城区、柯桥区、上虞区）限购范围，除三区“热点区域”外，购房套数不再限制；
2、新建商品限售调整为网签备案后3年，此前限购年限是以取得不动产权证开始计算。这意味着，拿到房产证后就可以交易；
3、绍兴新房最低首付比例下调：首套房最低首付从3成降至2成；二套房最低首付从4成降至3成。
对此，证券时报记者4月21日致电绍兴市住建局进行求证，有关工作人员回复称：“我们一城一策的政策储备随时都有，但市里统一出政策要跟省里报备，目前尚未接到要出政策的通知。”
证券时报记者了解到，去年6月3日，绍兴发布《关于进一步促进绍兴市房地产市场平稳健康发展的通知》，简称“绍四条”。
其中一条是，实行区域限购（限购范围为绍兴市区，包括越城区、柯桥区、上虞区。）对在市区已拥有3套及以上住房（拆迁安置房除外)的本市户籍居民家庭暂停出售新建商品住房；对在市区已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停出售新建商品住房。
还有一条是提高限售年限，在市区新购买的住房（含新建商品住房和二手住房）﹐须取得不动产权证书满3年后方可转让，购买时间以交易合同网签时间为准。
更多降首付、降利率政策或在路上
近日，多地下调房贷利率。
4月21日，有消息称，广东清远、韶关、河源、梅州、云浮等地部分银行下调房贷利率，降幅为10个BP至40个BP不等。
4月20日，有报道称，目前大部分银行在河北全省范围内普遍下调了房贷利率，下降幅度在0.2%-0.3%之间，有些银行最高下调0.5%，一些银行在唐山、秦皇岛、保定等地区对优质楼盘的优质客户发放房贷利率水平已逐步接近贷款市场报价利率（4.6%）。
值得注意的是，继4月15日宣布降准后，央行18、19日又连续两天提出“因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求”。
4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，从支持受困主体纾困、畅通国民经济循环、促进外贸出口发展三个方面，提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的23条政策举措。
其中提出，完善住房领域金融服务。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。
4月19日，人民银行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会，会议强调，金融机构要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求。
对此，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静预计，接下来将有更多城市下调商贷首付比例和房贷利率，优化“认房认贷”标准，多数城市的首套房贷利率有望降至基准线4.6%，二套降至5.2%，通过降利率实现降低购房者置业成本，释放购房需求，对房地产行业产生实质性利好。
陈文静认为，近期利好政策频出，从15日全面“降准”到18日央行强调“因城施策”实施好差别化住房信贷政策，楼市信贷环境和调控政策有望加快改善，尤其是降首付、降利率、优化二套房认定标准等将有效激发住房需求释放。从行业发展来看，购房需求并未消失，但短期需求端观望情绪较重，预计随着政策逐渐落地，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，而市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控和各地政策的执行力度。

打响“刚需”保卫战 多地调整公积金政策
21世纪经济报道记者 宋兴国 实 习 生 范孜恒
21世纪经济报道记者了解到，近日多地调整了公积金政策。
3月17日，海南省住房公积金管理局发布公告称，根据相关要求，结合海南省实际，重启受理个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务。此外，3月15日，成都住房公积金新政正式实施，公积金贷款对象扩大，不再需要成都户籍；公积金贷款累计次数不得超过两次。
在楼市调控总体基调不变的前提下，公积金政策由于与信贷政策紧密相连。被认为将成为“一城一策”、各地落实主体责任背景下，保护刚需，成为调整公积金的关键所在。
3月18日，51社保网CEO余清泉对21世纪经济报道记者表示，五险一金是基本的公共保障，住房公积金定位于确保基本刚需，定位非常正确。但住房是非常特殊的消费品，如何拿捏“刚需”的度也是一个非常复杂的事情。
“从大的角度来说，可以区分投资需求和基本使用刚需；但越往小越难区分，还有改善性需求等存在，其提取次数等政策要分情况而定。住房公积金贷款政策只是众多手段中的一种，不宜把所有保护刚需的期望都加到住房公积金政策上，应结合其他公共政策共同使用。”他表示。
满足刚需成首要追求
近日，有部分城市发布了住房公积金2018年年度报告，比如像广东的佛山和东莞、贵州的安顺等地。
根据佛山市住房公积金管理中心发布的《佛山市住房公积金2018年年度报告》中数据显示，贷款方面，2018年佛山发放个人住房贷款0.91万笔、40.81亿元，同比分别增长37.93%、45.30%。至2018年末，该中心累计发放个人住房贷款396.77亿元，贷款余额246.04亿元，分别比上一年末增长11.47%、8.11%。
这被认为与佛山此前楼市火热有关，按照佛山住建局累计统计的数据显示，2018全年佛山新房住宅成交量套数约16.47万套，环比上涨52.9%。
实际上，由于2018年二三四线楼市火热，不仅是佛山，部分发布了住房公积金报告的城市，其过去一年的个人住房贷款发放额增速均显著高于其贷款余额增速。
以安顺市为例，截至2018年末，当地累积发放个人住房贷款4.31万笔75.35亿元，贷款余额48.50亿元，同比分别增长8.92%、11.22%、5.66%。个人住房贷款余额占缴存余额的94.45%，比上年减少10.77个百分点。
21世纪经济报道记者注意到，已有一些城市，根据公积金缴存状况颁布了新的公积金政策，且政策松紧程度不一。多位受访人士均向21世纪经济报道提出，与2018年流动性压力较大导致多地政策收紧不同，2019年初以来的公积金政策调整，多以满足刚需和普通改善需求打击投机为主。
比如，3月17日，海南重启个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务。住房公积金缴存职工在海南省行政区域内购买新建商品自建住房，且尚未结清个人商业性住房按揭贷款的，在具备住房公积金购房贷款条件的情况下，将个人商业性住房按揭贷款转换为住房公积金贷款。
海南方面对此举目的的解释是“为了减轻缴存职工的负担”。
天津则在2018年8月发文要求职工将域外公积金转入本市的应先在本地先缴满半年之后，在3月初继续收紧了公积金政策。
该政策要求外地缴存住房公积金的职工在天津购买首套住房，申请个人住房公积金贷款时，应支付不低于购房全部价款60%的首付款。
成都的政策被认为，保护刚需意图最为明显。
3月15日成都开始施行的公积金细则里，一方面取消了异地贷款职工需具有成都市户籍等规定，但另一方面，又提出借款申请人在首次公积金贷款结清后，可再次申请公积金贷款，但公积金贷款累计次数不得超过两次。
余清泉表示，住房公积金政策从大的来说包括缴存归集、贷款、提取三方面政策。在一城一策背景下，缴存归集政策未来应当逐步统一化，因为住房公积金说到底还是一种基本的公共保障，超出之上的，未来可以通过市场化手段补充。
“提取政策主要涉及住房公积金个人账户金额，本质上这部分金额是个人所有性质，这两年来总体上走向宽松。而贷款政策则涉及信贷，是和房地产市场息息相关的，未来住房公积金政策差异主要是体现在贷款政策差异上，将与地方调控相适应。”他表示。
北京为何放宽？
在众多调整了公积金政策的地方，“楼市风向标”北京的政策变动最为引人注目。
3月中旬，北京住房公积金管理中心集中回应了近期公积金12329服务热线中，涉及公积金的查询、贷款、提取等诸多方面的热点问题。
其中，在回答“贷款购买京外住房是否可以申请提取，如何提取”的问题时，北京市住房公积金管理中心指出，使用商业银行贷款及使用异地住房公积金贷款购买北京市行政区域外住房的，缴存职工及配偶应无北京市行政区域内购房提取记录，并满足以下条件之一的可以申请提取：一是购买本人及配偶身份证、户口簿所在省内住房；二是缴存人及配偶在京无房，购买天津、河北省内住房或购买亲属所在地住房。
对于使用商业银行贷款及使用异地住房公积金贷款购买北京市行政区域外住房的，缴存职工不能在北京行政区域内有过购房记录，同时将异地提取的范围，在原有的户口所在地和户口所在省份省会的基础上，增加了天津、河北两地范围。
这被认为放宽了北京此前堪称“史上最严”的公积金政策。2018年9月13日，北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》和《关于落实放管服、优化营商环境提升住房公积金归集服务水平的通知》。这两份通知涵盖了包括“认房又认贷”、“缴存额度与缴存年限挂钩”、“异地购房不能随意提取”等限制条件诸多的条款。
有北京国有房企人士向21世纪经济报道记者指出，按照2017年的数据，北京公积金缴存额度在全国各省市中排名第二，其公积金流动性一直比较充裕。而北京之所以在2018年调整公积金政策，更多是为了配合整体楼市调控，是在给楼市“打补丁”。而此次北京对公积金政策的调整，同样有配合都市圈、城市群等区域战略的意图。
国家发改委今年2月发文指出，要在各大都市圈内部推动公共租赁住房保障范围常住人口全覆盖，提高住房公积金统筹层次，建立住房公积金异地信息交换和核查机制，推行住房公积金转移接续和异地贷款。
3月18日，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道记者，随着国家提出加快都市圈建设，在中心城市、大城市限购等政策比较严格不会放松的背景下，鼓励这些城市的职工在周边地区购房，一方面可以防止公积金的过度沉淀，另一方面也有利于推动都市圈内部基本公共服务、社会保障、社会治理的一体化发展，“北京的做法在未来会成为一种趋势，也是必须要做的”。

日前，又有两个城市传出调整购房公积金政策的消息。

4月24日，天津市住房公积金管理中心网站发布关于《关于调整住房公积金有关政策的通知（征求意见稿）》公开征求意见的公告，拟规定，该市缴存职工申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的，贷款最高限额80万元（此前为60万元）；4月25日，淮安市住房公积金管理中心网站发布《关于调整住房公积金贷款最高额度的公告》显示，根据动态调整机制，5月5日起，单方、双方缴存住房公积金首套首次贷款最高额度分别为44万元、66万元（此前分别为40万元、60万元）。

值得关注的是，据记者不完全统计，4月份以来截至4月26日，已有天津、无锡、兰州、淮安等23个城市，相继发布了松绑住房公积金的相关政策。

“从近期发布的公积金相关政策来看，针对的对象有夫妻、单身群体、人才、二孩三孩家庭等。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示，总体来看，对各类群体的贷款额度进行了提高，充分体现了公积金贷款落实支持合理住房需求的作用。

多地调整公积金政策

4月份以来，多地相继调整公积金相关政策。记者梳理发现，各地结合自身情况“因城施策”，从内容来看，主要有以下几类举措。

一是公积金贷款额度上调，如苏州提出，自4月21日起，当地个人贷款额度上限由45万元提高到60万元，家庭由70万元提高到90万元；二是再次申贷时限取消，例如，兰州取消住房公积金贷款结清满一年后方可再次申请贷款的限制；三是公积金贷款所购房建筑年限放宽，如泸州规定，申请再交易房（二手房）贷款的，缴存职工家庭所购住房建筑年限不超过20年，房龄与贷款年限之和不超过40年，且贷款年限不超过所购住房剩余的土地使用权年限；四是降低购买二套住房首付款比例，如昆明加大住房公积金对首套房、改善性住房等合理购房需求的支持力度，适度降低购买二套住房首付款比例；五是保底贷款额度上调，例如，盐城将家庭成员全部符合贷款条件的保底贷款额度由15万元调整至20万元，仅一人符合贷款条件的，保底贷款额度由8万元调整至10万元。

“近期出台相关松绑政策的地区基本属于二线、三线、四线城市。”同策研究院研究总监宋红卫对记者表示，主要原因在于这些城市近几年楼市比较低迷。

提升购房积极性？

那么，住房公积金政策的调整究竟能给市场带来多大利好呢？

“相对利率来说，公积金贷款额度提高的效果是实实在在能看得到的，客观上可以更好地提升消费者的购房积极性。”严跃进向记者表示，从实际作用来看，对于一些年内有购房计划且打算使用公积金贷款的潜在消费者来说，近期入市的节奏会加快。

“如果购房能够使用公积金贷款，会比商业贷款节省很大一笔资金，所以公积金政策可以看做是专项的购房优惠低息贷款，属于购房红利补贴政策。”宋红卫进一步表示，因此，公积金政策松动后，对于恢复购房者信心和积极性会有一定的提振作用。

严跃进表示，客观上来讲，现在的市场信心比预期要弱，但是随着利好消息增多，房企拿地会开始活跃，随着各类刺激政策的释放，市场交易数据也会有所改善，加之公积金等资金供给全方位的支持，都有助于市场参与者对后续信心的增强。

中原地产首席分析师张大伟对记者表示，虽然随着信贷政策的持续宽松，放款难已经全面缓解，但因为疫情以及热点城市改善需求的信贷政策依然严格，楼市的整体热度上升非常缓慢，市场依然期待更多的稳增长政策，同时也预计将有更多城市加快政策调整节奏。

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