我想要关于房地产政策和影响 方面的相关材料，有网址链接要保证能下载或者发我QQ664198084署名按质量加分
盘中有一个很宠大的数据交换文件，它是系统预留给虚拟内存作暂存的地方，很多应用程序都经常会使用到，所以系统需要经常对主存储器作大量的数据存取，因此存取这个档案的速度便构成影响计算机快慢的非常重要因素！一般Windows预设的是由系统自行管理虚拟内存，它会因应不同程序所需而自动调校交换档的大小，但这样的变大缩小会给系统带来额外的负担，令系统运作变慢！有见及此，用户最好自定虚拟内存的最小值和最大值，避免经常变换大小。要设定虚拟内存，在“我的电脑”上按右键选择“属性”，在“高级”选项里的“效能”的对话框中，对“虚拟内存”进行设置。
3、检查应用软件或者驱动程序
有些程序在电脑系统启动会时使系统变慢。如果要是否是这方面的原因，我们可以从“安全模式”启动。因为这是原始启动，“安全模式”运行的要比正常运行时要慢。但是，如果你用“安全模式”启动发现电脑启动速度比正常启动时速度要快，那可能某个程序是导致系统启动速度变慢的原因。
4、桌面图标太多会惹祸
桌面上有太多图标也会降低系统启动速度。Windows每次启动并显示桌面时，都需要逐个查找桌面快捷方式的图标并加载它们，图标越多，所花费的时间当然就越多。同时有些杀毒软件提供了系统启动扫描功能，这将会耗费非常多的时间，其实如果你已经打开了杀毒软件的实时监视功能，那么启动时扫描系统就显得有些多余，还是将这项功能禁止吧！ 建议大家将不常用的桌面图标放到一个专门的文件夹中或者干脆删除！
5、ADSL导致的系统启动变慢
默认情况下Windows XP在启动时会对网卡等网络设备进行自检，如果发现网卡的IP地址等未配置好就会对其进行设置，这可能是导致系统启动变慢的真正原因。这时我们可以打开“本地连接”属性菜单，双击“常规”项中的“Internet协议”打开“TCP/IP属性”菜单。将网卡的IP地址配置为一个在公网（默认的网关是192.168.1.1）中尚未使用的数值如192.168.1.X，X取介于2~255之间的值，子网掩码设置为255.255.255.0，默认网关和DNS可取默认设置。
6、字体对速度的影响
虽然 微软 声称Windows操作系统可以安装1000～1500种字体，但实际上当你安装的字体超过500 种时，就会出现问题，比如：字体从应用程序的字体列表中消失以及Windows的启动速度大幅下降。在此建议最好将用不到或者不常用的字体删除，为避免删除后发生意外，可先进行必要的备份。
7、删除随机启动程序
何谓随机启动程序呢？随机启动程序就是在开机时加载的程序。随机启动程序不但拖慢开机时的速度，而且更快地消耗计算机资源以及内存，一般来说，如果想删除随机启动程序，可去“启动”清单中删除，但如果想详细些，例如是QQ、popkiller 之类的软件，是不能在“启动”清单中删除的，要去“附属应用程序”，然后去“系统工具”，再去“系统信息”，进去后，按上方工具列的“工具”，再按“系统组态编辑程序”，进去后，在“启动”的对话框中，就会详细列出在启动电脑时加载的随机启动程序了！XP系统你也可以在“运行”是输入Msconfig调用“系统配置实用程序”才终止系统随机启动程序，2000系统需要从XP中复制msconfig程序。
8、取消背景和关闭activedesktop
不知大家有否留意到，我们平时一直摆放在桌面上漂亮的背景，其实是很浪费计算机资源的！不但如此，而且还拖慢计算机在执行应用程序时的速度！本想美化桌面，但又拖慢计算机的速度，这样我们就需要不在使用背景了，方法是：在桌面上按鼠标右键，再按内容，然后在“背景”的对话框中，选“无”，在“外观”的对话框中，在桌面预设的青绿色，改为黑色......至于关闭activedesktop，即是叫你关闭从桌面上的web画面，例如在桌面上按鼠标右键，再按内容，然后在“背景”的对话框中，有一幅背景，名为Windows XX，那副就是web画面了！所以如何系统配置不高就不要开启。
10、把Windows变得更苗条
与DOS系统相比，Windows过于庞大，而且随着你每天的操作，安装新软件、加载运行库、添加新游戏等等使得它变得更加庞大，而更为重要的是变大的不仅仅是它的目录，还有它的 注册表 和运行库。因为即使删除了某个程序，可是它使用的DLL文件仍然会存在，因而随着使用日久，Windows的启动和退出时需要加载的DLL动态链接库文件越来越大，自然系统运行速度也就越来越慢了。这时我们就需要使用一些彻底删除DLL的程序，它们可以使Windows恢复苗条的身材。建议极品玩家们最好每隔两个月就重新安装一遍Windows，这很有效。
11、更改系统开机时间
虽然你已知道了如何新增和删除一些随机启动程序，但你又知不知道，在开机至到进入Windows的那段时间，计算机在做着什么呢？又或者是，执行着什么程序呢？那些程序，必定要全部载完才开始进入Windows，你有否想过，如果可删除一些不必要的开机时的程序，开机时的速度会否加快呢？答案是会的！想要修改，可按"开始"，选"执行"，然后键入win.ini，开启后，可以把以下各段落的内容删除，是删内容，千万不要连标题也删除！它们包括：[compatibility]、[compatibility32]、[imecompatibility]、[compatibility95]、[modulecompatibility]和[embedding]。
二、硬件篇
1、Windows系统自行关闭硬盘DMA模式
硬盘的DMA模式大家应该都知道吧，硬盘的PATA模式有DMA33、DMA66、DMA100和DMA133，最新的SATA-150都出来了！一般来说现在大多数人用的还是PATA模式的硬盘，硬盘使用DMA模式相比以前的PIO模式传输的速度要快2~8倍。DMA模式的起用对系统的性能起到了实质的作用。但是你知道吗？Windows 2000、XP、2003系统有时会自行关闭硬盘的DMA模式，自动改用PIO模式运行！这就造成在使用以上系统中硬盘性能突然下降，其中最明显的现象有：系统起动速度明显变慢，一般来说正常Windows XP系统启动时那个由左向右运动的滑条最多走2～4次系统就能启动，但这一问题发生时可能会走5～8次或更多！而且在运行系统时进行硬盘操作时明显感觉变慢，在运行一些大的软件时CPU占用率时常达到100%而产生停顿，玩一些大型3D游戏时画面时有明显停顿，出现以上问题时大家最好看看自己硬盘的DMA模式是不是被Windows 系统自行关闭了。查看自己的系统是否打开DMA模式：
a. 双击“管理工具”，然后双击“计算机管理”；
b. 单击“系统工具”，然后单击“设备管理器”；
c. 展开“IDE ATA/ATAPI 控制器”节点；
d. 双击您的“主要IDE控制器”；
2、CPU 和风扇是否正常运转并足够制冷
当CPU风扇转速变慢时，CPU本身的温度就会升高，为了保护CPU的安全，CPU就会自动降低运行频率，从而导致计算机运行速度变慢。有两个方法检测CPU的温度。你可以用“手指测法”用手指试一下处理器的温度是否烫手，但是要注意的是采用这种方法必须先拔掉电源插头，然后接一根接地线来防止身上带的静电击穿CPU以至损坏。另一个比较科学的方法是用带感温器的万用表来检测处理器的温度。
因为处理器的种类和型号不同，合理温度也各不相同。但是总的来说，温度应该低于 110 度。如果你发现处理器的测试高于这处温度，检查一下机箱内的风扇是否正常运转。
3、USB和扫描仪造成的影响
由于Windows 启动时会对各个驱动器（包括光驱）进行检测，因此如果光驱中放置了光盘，也会延长电脑的启动时间。所以如果电脑安装了扫描仪等设备，或在启动时已经连接了USB硬盘，那么不妨试试先将它们断开，看看启动速度是不是有变化。一般来说，由于USB接口速度较慢，因此相应设备会对电脑启动速度有较明显的影响，应该尽量在启动后再连接USB设备。如果没有USB设备，那么建议直接在BIOS设置中将USB功能关闭。
4、是否使用了磁盘压缩
因为“磁盘压缩”可能会使电脑性能急剧下降，造成系统速度的变慢。所以这时你应该检测一下是否使用了“磁盘压缩”，具体操作是在“我的电脑”上点击鼠标右键，从弹出的菜单选择“属性”选项，来检查驱动器的属性。
5、网卡造成的影响
只要设置不当，网卡也会明显影响系统启动速度，你的电脑如果连接在局域网内，安装好网卡驱动程序后，默认情况下系统会自动通过DHCP来获得IP地址，但大多数公司的局域网并没有DHCP服务器，因此如果用户设置成“自动获得IP地址”，系统在启动时就会不断在网络中搜索DHCP 服务器，直到获得IP 地址或超时，自然就影响了启动时间，因此局域网用户最好为自己的电脑指定固定IP地址。
6、文件夹和打印机共享
安装了Windows XP专业版的电脑也会出现启动非常慢的时候，有些时候系统似乎给人死机的感觉，登录系统后，桌面也不出现，电脑就像停止反应，1分钟后才能正常使用。这是由于使用了Bootvis.exe 程序后，其中的Mrxsmb.dll文件为电脑启动添加了67秒的时间！
要解决这个问题，只要停止共享文件夹和打印机即可：选择“开始→设置→网络和拨号连接”，右击“本地连接”，选择“属性”，在打开的窗口中取消“此连接使用下列选定的组件”下的“ Microsoft 网络的文件和打印机共享”前的复选框，重启电脑即可。
7、系统配件配置不当
一些用户在组装机器时往往忽略一些小东西，从而造成计算机整体配件搭配不当，存在着速度上的瓶颈。比如有些朋友选的CPU档次很高，可声卡等却买了普通的便宜货，其实这样做往往是得不偿失。因为这样一来计算机在运行游戏、播放影碟时由于声卡占用CPU资源较高且其数据传输速度较慢，或者其根本无硬件解码而需要采用软件解码方式，常常会引起声音的停顿，甚至导致程序的运行断断续续。又如有些朋友的机器是升了级的，过去老机器上的一些部件如内存条舍不得抛弃，装在新机器上照用，可是由于老内存的速度限制，往往使新机器必须降低速度来迁就它，从而降低了整机的性能，极大地影响了整体的运行速度。
9、断开不用的网络驱动器
为了消除或减少 Windows 必须重新建立的网络连接数目，建议将一些不需要使用的网络驱动器断开，也就是进入“我的电脑”，右击已经建立映射的网络驱动器，选择“断开”即可。
10、缺少足够的内存
Windows操作系统所带来的优点之一就是多线性、多任务，系统可以利用CPU来进行分时操作，以便你同时做许多事情。但事情有利自然有弊，多任务操作也会对你的机器提出更高的要求。朋友们都知道即使是一个最常用的WORD软件也要求最好有16MB左右的内存，而运行如3D MAX等大型软件时，64MB的内存也不够用。所以此时系统就会自动采用硬盘空间来虚拟主内存，用于运行程序和储存交换文件以及各种临时文件。由于硬盘是机械结构，而内存是电子结构，它们两者之间的速度相差好几个数量级，因而使用硬盘来虚拟主内存将导致程序运行的速度大幅度降低。
11、硬盘空间不足
使用Windows系统平台的缺点之一就是对文件的管理不清楚，你有时根本就不知道这个文件对系统是否有用，因而Windows目录下的文件数目越来越多，容量也越来越庞大，加之现在的软件都喜欢越做越大，再加上一些系统产生的临时文件、交换文件，所有这些都会使得硬盘可用空间变小。当硬盘的可用空间小到一定程度时，就会造成系统的交换文件、临时文件缺乏可用空间，降低了系统的运行效率。更为重要的是由于我们平时频繁在硬盘上储存、删除各种软件，使得硬盘的可用空间变得支离破碎，因此系统在存储文件时常常没有按连续的顺序存放，这将导致系统存储和读取文件时频繁移动磁头，极大地降低了系统的运行速度。
12、硬盘分区太多也有错
如果你的Windows 2000没有升级到SP3或SP4，并且定义了太多的分区，那么也会使启动变得很漫长，甚至挂起。所以建议升级最新的SP4，同时最好不要为硬盘分太多的区。因为Windows 在启动时必须装载每个分区，随着分区数量的增多，完成此操作的时间总量也会不断增长。
三、病毒篇
如果你的计算机感染了病毒，那么系统的运行速度会大幅度变慢。病毒入侵后，首先占领内存这个据点，然后便以此为根据地在内存中开始漫无休止地复制自己，随着它越来越庞大，很快就占用了系统大量的内存，导致正常程序运行时因缺少主内存而变慢，甚至不能启动；同时病毒程序会迫使CPU转而执行无用的垃圾程序，使得系统始终处于忙碌状态，从而影响了正常程序的运行，导致计算机速度变慢。下面我们就介绍几种能使系统变慢的病毒。
1、使系统变慢的bride病毒
病毒类型：黑客程序
发作时间：随机
传播方式：网络
感染对象：网络
警惕程度：★★★★
病毒介绍：
此病毒可以在Windows 2000、Windows XP等操作系统环境下正常运行。运行时会自动连接网站，如果无法连接到此网站，则病毒会休眠几分钟，然后修改注册表将自己加入注册表自启动项，病毒会释放出四个病毒体和一个有漏洞的病毒邮件并通过邮件系统向外乱发邮件，病毒还会释放出FUNLOVE病毒感染局域网计算机，最后病毒还会杀掉已知的几十家反病毒软件，使这些反病毒软件失效。
病毒特征
如果用户发现计算机中有这些特征，则很有可能中了此病毒。
·病毒运行后会自动连接网站。
·病毒会释放出Bride.exe，Msconfig.exe，Regedit.exe三个文件到系统目录；释放出：Help.eml， Explorer.exe文件到桌面。
·病毒会在注册表的HKEY_LOCAL_MACHINESOFTWAREMicrosoftWindowsCurrentVersionRun项中加入病毒Regedit.exe的路径。
·病毒运行时会释放出一个FUNLOVE病毒并将之执行，而FUNLOVE病毒会在计算机中大量繁殖，造成系统变慢，网络阻塞。
·病毒会寻找计算机中的邮件地址，然后按照地址向外大量发送标题为：<被感染的计算机机名>（例：如果用户的计算机名为：张冬， 则病毒邮件的标题为：张冬）的病毒邮件。
·病毒还会杀掉几十家国外著名的反病毒软件。
用户如果在自己的计算机中发现以上全部或部分现象，则很有可能中了Bride(Worm.bride)病毒，请用户立刻用手中的杀毒软件进行清除。
2、使系统变慢的阿芙伦病毒
病毒类型：蠕虫病毒
发作时间：随机
传播方式：网络/文件
感染对象：网络
警惕程度：★★★★
病毒介绍：
此病毒可以在Windows 9X、Windows NT、Windows 2000、Windows XP等操作系统环境下正常运行。病毒运行时将自己复到到TEMP、SYSTEM、RECYCLED目录下，并随机生成文件名。该病毒运行后，会使消耗大量的系统资源，使系统明显变慢，并且杀掉一些正在运行的反病毒软件，建立四个线程在局域网中疯狂传播。
病毒特征
如果用户发现计算机中有这些特征，则很有可能中了此病毒：
·病毒运行时会将自己复到到TEMP、SYSTEM、RECYCLED目录下，文件名随机
·病毒运行时会使系统明显变慢
·病毒会杀掉一些正在运行的反病毒软件
·病毒会修改注册表的自启动项进行自启动
·病毒会建立四个线程在局域网中传播
用户如果在自己的计算机中发现以上全部或部分现象，则很有可能中了“阿芙伦（Worm.Avron）”病毒，由于此病毒没有固定的病毒文件名，所以，最好还是选用杀毒软件进行清除。
3、恶性蠕虫 震荡波
病毒名称: Worm.Sasser
中文名称: 震荡波
病毒别名: W32/Sasser.worm [Mcafee]
病毒类型: 蠕虫
受影响系统:WinNT/Win2000/WinXP/Win2003
病毒感染症状:
·莫名其妙地死机或重新启动计算机；
·系统速度极慢，cpu占用100%；
·网络变慢；
·最重要的是，任务管理器里有一个叫"avserve.exe"的进程在运行！
破坏方式：
·利用WINDOWS平台的 Lsass 漏洞进行广泛传播，开启上百个线程不停攻击其它网上其它系统，堵塞网络。病毒的攻击行为可让系统不停的倒计时重启。
·和最近出现的大部分蠕虫病毒不同，该病毒并不通过邮件传播，而是通过命令易受感染的机器
下载特定文件并运行，来达到感染的目的。
·文件名为：avserve.exe
解决方案:
·请升级您的操作系统，免受攻击
·请打开个人防火墙屏蔽端口：445、5554和9996，防止名为avserve.exe的程序访问网络
·手工解决方案：
首先，若系统为WinMe/WinXP，则请先关闭系统还原功能；
步骤一，使用进程程序管理器结束病毒进程
右键单击任务栏，弹出菜单，选择“任务管理器”，调出“Windows任务管理器”窗口。在任务管理器中，单击“进程”标签，在例表栏内找到病毒进程“avserve.exe”，单击“结束进程按钮”，点击“是”，结束病毒进程，然后关闭“Windows任务管理器”；
步骤二，查找并删除病毒程序
通过“我的电脑”或“资源管理器”进入 系统安装目录（Winnt或windows)，找到文件“avser ve.exe”，将它删除;然后进入系统目录(Winntsystem32或windowssystem32)，找 到文件"*_up.exe"， 将它们删除；
步骤三，清除病毒在注册表里添加的项
打开注册表编辑器: 点击开始——>运行， 输入REGEDIT， 按Enter；
在左边的面板中， 双击（按箭头顺序查找，找到后双击）：
HKEY_CURRENT_USERSOFTWAREMicrosoftWindowsCurrentVersionRun
在右边的面板中， 找到并删除如下项目："avserve.exe" = %SystemRoot%avserve.exe
关闭注册表编辑器。
第二部份 系统加速
一、Windows 98
1、不要加载太多随机启动程序
不要在开机时载入太多不必要的随机启动程序。选择“开始→程序→附件→系统工具→系统信息→系统信息对话框”，然后，选择“工具→系统配置实用程序→启动”，只需要internat.exe前打上钩，其他项都可以不需要，选中后确定重起即可。
2、转换系统文件格式
将硬盘由FAT16转为FAT32。
3、不要轻易使用背景
不要使用ActiveDesktop，否则系统运行速度会因此减慢(右击屏幕→寻显示器属性→Web标签→将其中关于“活动桌面”和“频道”的选项全部取消)。
4、设置虚拟内存
自己设定虚拟内存为机器内存的3倍，例如：有32M的内存就设虚拟内存为96M，且最大值和最小值都一样(此设定可通过“控制面板→系统→性能→虚拟内存”来设置)。
5、一些优化设置
a、到控制面板中，选择“系统→性能→ 文件系统”。将硬盘标签的“计算机主要用途”改为网络服务器，“预读式优化"调到全速。
b、将“软盘”标签中“每次启动就搜寻新的软驱”取消。
c、CD-ROM中的“追加高速缓存”调至最大，访问方式选四倍速或更快的CD-ROM。
6、定期对系统进行整理
定期使用下列工具：磁盘扫描、磁盘清理、碎片整理、系统文件检查器(ASD)、Dr�Watson等。
二、Windows 2000
1、升级文件系统
a、如果你所用的操作系统是win 9x与win 2000双重启动的话，建议文件系统格式都用FAT32格式，这样一来可以节省硬盘空间，二来也可以9x与2000之间能实行资源共享。
提醒：要实现这样的双重启动，最好是先在纯DOS环境下安装完9x在C区，再在9x中或者用win 2000启动盘启动在DOS环境下安装2000在另一个区内，并且此区起码要有800M的空间以上
b、如果阁下只使用win 2000的话，建议将文件系统格式转化为NTFS格式，这样一来可节省硬盘空间，二来稳定性和运转速度更高，并且此文件系统格式有很好的纠错性；但这样一来，DOS和win 9x系统就不能在这文件系统格式中运行，这也是上面所说做双启动最好要用FAT32格式才能保证资源共享的原因。而且，某些应用程序也不能在此文件系统格式中运行，大多是DOS下的游戏类。
提醒：在win 2000下将文件系统升级为NTFS格式的方法是，点击“开始-程序-附件”选中“命令提示符”，然后在打开的提示符窗口输入"convert drive_letter:/fs:ntfs"，其中的"drive"是你所要升级的硬盘分区符号，如C区；还需要说明的是，升级文件系统，不会破坏所升级硬盘分区里的文件，无需要备份。
· 再运行“添加-删除程序”，就会看见多出了个“添加/删除 Windows 组件”的选项；
b、打开“文件夹选项”，在“查看”标签里选中“显示所有文件和文件夹”，此时在你安装win 2000下的区盘根目录下会出现Autoexec.bat和Config.sys两个文件，事实上这两个文件里面根本没有任何内容，可以将它们安全删除。
c、右击“我的电脑”，选中“管理”，在点“服务和应用程序”下的“服务”选项，会看见win 2000上加载的各个程序组见，其中有许多是关于局域网设置或其它一些功能的，你完全可以将你不使用的程序禁用；
如：Alertr，如果你不是处于局域网中，完全可以它设置为禁用；还有Fax Service，不发传真的设置成禁用；Print Spooler，没有打印机的设置成制用；Uninterruptible power Supply，没有UPS的也设置成禁用，这些加载程序你自己可以根据自己实际情况进行设置。
各个加载程序后面都有说明，以及运行状态；选中了要禁用的程序，右击它，选“属性”，然后单击停止，并将“启动类型”设置为“手动”或者“已禁用”就行了
d、关掉调试器Dr. Watson；
运行drwtsn32，把除了“转储全部线程上下文”之外的全都去掉。否则一旦有程序出错，硬盘会响很久，而且会占用很多空间。如果你以前遇到过这种情况，请查找user.dmp文件并删掉，可能会省掉几十兆的空间。这是出错程序的现场，对我们没用。另外蓝屏时出现的memory.dmp也可删掉。可在我的电脑/属性中关掉
注册一个邮箱号不行么？ 不懂你意思。要不我给你注册一个
房产限购政策对地产股的影响限购措施主要集中在几个一线城市,以及二线城市中经济状况较好、房产炒作较为活跃的地区,而且针对的是投资性需求。因此,在分析上述限购政策对沪深300指数房地产业成分股的影响时,各房地产商经营活动的地域构成无疑是需要重点考虑的因素。
关于限购政策对上述城市购房需求的影响,目前难以准确评估,各地房地产部门公布的每日网上签约数据也反应不一。如北京目前基本保持了限购政策出台前的水平(与契税优惠政策到期前的抢购有一定关系),而广州政策实施首日的成交量与之前一段时间相比则下降了约40%。如果来自上述城市的销售额减少20%,则主要房地产商营业收入将下降10%左右,净利润的下降幅度会更大一些。
然而,抑制需求的限购政策毕竟只能是短期行为,预计在本届政府任期终结之前(2012年)取消的可能性较大。因此,上述房产公司业绩的下降也只能是短期现象,且很可能在政策取消之后市场的爆发中得到足够的补偿。投资者真正应该关注的,是房地产上市公司已逐渐显现的财务危机。下表列出了主要地产商2009年年报及近期报表的部分财务数据。
主要地产商2009年年报及最新一期报表部分财务数据
表中的信息表明,除了招商地产财务状况仍较为稳定之外,其余三家房地产上市公司均面临不同程度的财务困境。其中保利地产问题最为严重,其最近12个月的经营活动现金净流出高达300亿元,是其当前货币资金余额的2.2倍,而2010年以来速动比率从0.74大幅下降至0.54,资产负债率则从70%增加到79%。由于杠杆不可能无限制地提高,如果保利地产的经营活动继续维持目前水平,其当前财务状况最多只能支撑一年。万科A与金地集团的财务状况也不容乐观。
由此可见,上述限购政策的最重要影响,应该是导致房地产上市公司的资产周转率下降,导致其现金流的危机进一步加剧。由于房地产商的资金除通过股权融资外,大多来自银行的贷款,前者财务崩溃的大部分成本将由后者承担;同时,地方政府财政收入也有很大一部分来自土地出让金,如果房地产商资金紧张,这部分收入将受到严重影响。此外,之前几次房产调控的失败导致政府公信力下降,为了实现任期内抑制房价的目标,预计上述限购政策短期取消的可能性也不大。
因此,在上述困局面前,所有分析都指向同一个结论:房地产商的财务困境,最终会倒逼监管部门放行房地产上市公司的再融资,由证券市场的投资者买单。由于之前相当一部分公司的股价跌破其增发方案的价格(如保利地产增发方案不低于17.92元,目前股价15元左右),因此,目前房地产板块的投机性上涨除了市场资金的推动外,也存在为满足增发条件护盘的因素。2007年万科百亿增发融资的情形,在2011年的市场上很可能再次出现,拭目以待。
相关阅读
房地产行业:市场分化,刚性需求旺盛 （2010-12-27）
房地产行业:央行的“圣诞礼物” （2010-12-27）
房地产行业2010年日常报告:有利理顺投资逻辑 （2010-12-27）
评加息对房地产市场影响:维持上半年阶段性机会,下半年趋势性机会判断 （2010-12-27）
房地产行业:央行12月25日加息对地产股的影响点评 （2010-12-27）
政策对房地产板块影响分析
核心提示：国家针对房地产市场的调控主要是指向控制投机性购房和增加供应，而这对当前的房地产板块显然是不利的，房地产类股由此受压。
国家针对房地产市场的调控主要是指向控制投机性购房和增加供应，而这对当前的房地产板块显然是不利的，房地产类股由此受压。
一、房地产市场投机盛行
虽然城镇化过程中的房地产需求快速增加，但由此而伴随的投机过热问题也值得关注。
1，高房价反而阻碍城镇化
城镇化过程中房产需求快速增加，这点毋庸置疑。但目前的房价过高，又限制了真正的住房需求释放(比如上海房价收入比是东京的5倍)。
房价问题不但阻碍了白领的购房需求，对未来大批农民进住城镇无疑也是一大阻滞。
2，房地产市场投机盛行
一线房地产空置率高(大部分数据认为是50%)，并租售比两倍于国际公认的平均标准。证明当前持有多套房的购房客大部分不是出于自住或长期投资需求，而是希望通过房价的中短期升值来获取相应收益。
地方政府和房地产商炒地，投机客炒房显然不利于城镇化的长期持续发展，并问题日益严重。房地产金融化，不符合管理层提出的长期城镇化需要。
二、政策走向分析
在迪拜事件(中央经济工作会议召开)前，房地产对经济的拉动作用(占25%的比例)是阻碍房地产调控的主因。既使高房价和投机问题严重，中央对房地产进行调控上也游移不定，而地方政府更是房价高涨受益者，自是积极支持房地产市场活跃。不能打压房地产价格的主要依据是房地产是推动经济发展的关键性动力。
而迪拜事件则说明，单一的房地产拉动模式风险极大(迪拜房地产泡沫破灭前，其房价还低于我们的一线城市如上海、深圳房价)。而目前国内房地产投机盛行，并开始挤占其它行业空间(统计局所提到的房地产挤压了其它的消费领域)，和迪拜情况极相似。
因此，迪拜泡沫破灭可以说是在中央摇摆不定时成为"压垮骆驼的最后一根稻草".
从政策态度来看，以下几点值得我们关注：
1，中央对房地产问题的定调在经济工作会议后(迪拜事件后)有一个很大转变。
2，收紧二套房贷、土地出让金政策在短期内连续出台，大超预期。
3，对土地囤积问题调查也加速，国土资源部长所提到的土地制度重大变革临界点寓意深刻。
4，在出台这些政策后，住建部还召开各省600位(最终只有200位到会)副市长开会。其目的就是贯彻和严格执行中央的房地产市场政策。
而我们认为，房地产政策走向主要可能从抑制投机和增加供应两个角度解决问题：
抑制投机泡沫的目的是防止炒房趋势恶化，平抑房价为城镇化持续发展铺路，增加供应的目的是加大开工量同时推动经济复苏。
1，增加供应：遏制土地囤积和炒地，加大开工量(近期传闻的通过政绩考核方式推动廉租房建设)，加快宅基地流转增加新的土地入市。这样既利于平抑价格，也利于加大开工量从而稳定经济发展。
2，二套房贷可能更严厉、物业税可能出台，主要目的是防止投机，同时物业税也客观上补贴了地方政府土地出让金的跌价损失，减少利益阻力。
三、对房地产板块的预期分析
在这些政策出台前，市场心里是不明朗和担忧，房地产、银行、钢铁等行业类股的走势偏于疲软，甚至阶段性下跌，总体是向下。这是由于中央政策的定调是偏向于压制房地产价格(程度有多大大家其实都是在揣测)，而土地出让金首付的提高和严格执行政策对房地产上市公司的影响也是极为不利的。
2011年购房十大注意 密切研究房产政策新动向
第一、密切研究政策动向，提防相关陷阱。笔者的一个老乡年初购房，已经按照20%的调控前政策付清首付，结果由于后来政策变化，导致房子没买成，还被没收已经支付的首付款。
第二、远离投资风暴中心，比如北上广和海南这些高热区域，长期的无法确定的远景和目前的实际问题，你更看中哪一个？
第三、贷款购房三要点，一是首付承担能力，二是贷款政策的稳定程度，三是预留至少三年的贷款还款准备金，做到这三条，你就可以贷款买房了。
第四、远期规划风险很大。要特别提防远期规划，开发商拿地亦然。
第五、产权不明晰不健全的房子要尽量回避。
第六、投资性商业商务公寓，很多所谓的产权酒店或者小户型公寓所谓的以租代售其实都存在交房后的相关责任人不清晰的问题，目前我国相关法规对于这一领域其实存在很大的灰色地带，客户购买后很多权益得不到保障。
第七、预售合同条款要字斟句酌的研究。
第八、关于全装修房的验收和质量审核一定要做细。
第九、关于学区房要谨慎，目前很多消费者买房最关注的就是教育，所谓的学区配套，这方面一定要事先做充分扎实的调查研究，这方面千万不要轻信广告的迷人表白，而应该踏实前往教育主管部门一探虚实。
第十、尽量避免购买“地王”周边的商品房，因为地王往往是一种炒作出来的价值，本身并不代表地段一定就是最佳或者最具升值潜力。
解读2011年的房地产调控政策新动向
都说房观是多军和空军的天下，在这里我既不想唱空，也不想唱多，只是观察近期政策层面上的一些变化，通过外部的一些公开的新闻来推测房地产调控的动作及其用意。说的对的，麻烦顶一下，说的不对，就姑妄听之吧
第一，中央关于房地产调控的态度。注意到前一段时间有两条新闻值得关注，一条是某人在澳门的谈话“房价压不下来”，但是官方媒体普遍都没有报道，反倒是些网站把消息传播出来了，这个可以解读为作为2003年以来政策制订者和执行者，房地产闹到今天的局面，他自己希望推卸责任，同时也想跟2010年以来的调控划清关系，意思是房地产泡沫万一被捅破了，这个跟我没关系。二是一哥胡总明确的表态“加强房地产调控”，这个表态是至关重要的，说明中央决策高层对泡沫的破灭已经做好了最坏的打算，高层的意见是统一的（某人除外），之后《人民日报》关于房产税的评论、央企退出地产业的加快都可以看作是对一哥的回应。
第二，关于房产空置问题，应该已经是尘埃落定了。前一阵的人口普查其中有一项重要的内容，就是询问房产的情况，这个我估计大家都见到了，都会问起，你这个房子是租是买，家里住几个人，有没有其他房产。人口普查是幌子，查房产才是最重要目的。类似的情况很多，比如以网络扫黄为名关闭言论不当的网站，以扫黄为名行打黑之实。至于房屋空置不空置，大家心里都清楚，犯不着费口舌。房屋本身有寿命，最多50年，而以现在这些家伙们的豆腐渣工程，看看30年真的有可能是大限了。
第三，关于限购令政策和限贷政策。说到本质上是为了改善银行资产质量，且看完下面的论述。
限购令就是不能多买，对于炒房人来说一套两套的额度根本就不够用，别人买不进来，你就卖不出去。其实这个政策对于炒房的小散户很有用，这下子套牢了，问题是炒房的想接盘的接不了，刚性需求接不上，大家都不能继续玩银行了，房子在谁名下，谁就老老实实供吧。
但是这个限购令对于那些手段非凡的人是有漏洞的，有人说，他们可以借身份证一类的，这个时候，限制贷款的政策就奏效了，不让贷款买房就全部现金买房，这样一来就正中下怀，房子经过几次倒手以后，银行就在不断地收回现款，房贷比例不断下降。大家看看近期部分热点地区二手房市场量价齐升就可以看出来，为什么停止贷款以后，大家还能继续热火朝天的交易呢，那是因为舆论正在制造房价必涨的气氛，引诱相当多的有钱人现金买房，把银行从第一火线上退下来。现在可以说，在热点地区买房子的基本上都是现款。回想一下，年初银监会搞的压力测试，你就知道现在ZF想做什么了。
第四，关于央企退市。这个问题是很有阻力的，人家吃进去的肥肉，让人家吐出来是很有难度的。好在一哥表态，这些央企还是很听话，说到底，央企是亲生儿子，是国家队。假如你是父亲，有好吃的，你是给亲生儿子吃呢还是给收养的儿子吃呢？其中的道理不言自明，房市还是一块好吃的肉吗？
第五，关于房产税问题。这个问题既有现实的一面，也有政治高度的另一面。从现实的一面来讲，该卖的地已经卖完了，大家从近一年来各地的拆迁新闻中可以看出来，拆迁经常出人命，但是还是不停地拆迁，为什么要拆迁，因为没有地可以卖。这个必须转型，开始从已经有的房子上征税，来养活地方政府了。作为政治高度的另一面，那就是争取民心。讲个故事：“当年武则天登基以后，重用酷吏，其实是在搞大清洗，在大清洗完成以后，自己又杀掉了酷吏，俨然成了正义的化身。其实，用酷吏和杀酷吏都是她一个人干的，只是处境不同了。”与ZQ相比，房地产崩盘十次都不足惜，房产税很有可能造成雪崩效应。有人说房产税的那一点税率与房价涨幅相比微不足道，可是我要说房地产税彻底消灭了房价继续上涨的动力。类似于2007年530股市效应，仅仅增加了千分之二的印花税就压垮了股市疯牛，五千之内，很多股票连续五个跌停板，因为所有人都获利丰厚，典型的多杀多。房价涨得越高，交的房产税也就越多，而且是年年交。必然有很多承受不了或者不愿承受的人把房子吐出来，市场上房屋供应量暴增，就好比股市卖盘过大，买盘过小后的效应，成交价格就是不断往下，不断消化承接盘。而中国人买涨不买跌的心里会发挥到极致，就会导致一连串的雪崩。房价下降更重要的是争取民众对D的拥护，这个时候，D会把开发商当成酷吏的角色推向前台当成替罪羊。
这里又有人搬出来房地产拯救经济的高论，这个不用担心，一哥说了，2011年建大量的保障房，其实就是用保障房来接力商品房建设的投资量，拉动经济。其实保障房也是房地产呀。其实拉动经济的不是高房价，而是建设过程中的建筑行业、服务行业、金融业等的带动。
房产税的出台，不用全面铺开，只要一试点，其效应就已经可以体现出来了。之所以没有试点，是因为央企退市、银行资产质量还没有到位、保障房开工还没有准备就绪。明年很有可能会出一个类似2008年扩大内需的重大项目，全国性的保障房建设，那个时候时机就成熟了。
可能还有人说，现在的商品房已经够多了，还要那么多房子干什么。这里再讲一个故事：1933年，美国总统罗斯福开展新政以后，苦于拉动经济，曾经想了这么一个办法，雇佣一批工人到西部去挖坑，，然后再雇佣一批工人去把坑填上，如此反复。工人要吃面包，于是带动了粮食生产和餐饮加工，工人要穿衣服，于是带动了纺织服装相关产业，等等等等。同样的道理，为了拉动经济也可以打仗。
至于房产税要收的手续很麻烦，这一点请大家们放心，我们D的税务机关效率很高，抢钱的事谁不会做呀。反正看见房子就抢准没错，难不成你把房子背着跑么？！
第六，关于加息的问题。近期以来，央行除了一次小幅度加息之后，三次采取提高准备金率的方式来调节货币政策。利息是货币的价格，一旦加息影响到的不单是房地产，或许还有制造业、商业、居民储蓄等等各方面，但是在行业间差别化利率是不可行的，这就是为什么当初“四万亿”绕着弯大部分进了房地产一样。我们国家的制造业环境还是令人担忧的，明年的出口肯定面临着下滑，内需目前不振，所以加息一直没有被用上。另外，加息还会导致境内热钱流入加速，会扩大热钱的获利空间，还会直接加重购房者的负担，引起楼市酿成激变。货币政策回归常态的话，利息肯定要加，至少实际利率要超过零。但是一旦开始加息，就说明对房地产的动作的开始，在没有做好相关准备之前，应该还不会加息。
第七，来年房地产调控力度。近一年来，在各种官方媒体上，最多说的是转变经济发展方式，加快经济转型，实际上就是摆脱对房地产的依赖。培育新能源、新能源汽车、新材料等等，但是实际上说的和做的完全不同。正因为房地产巨大的财富效应，给经济转型造成了很大障碍，民间的企业和资本仍然在继续往房地产里头钻。本人近期一直在做“十二五”规划，对这个方面的认识还是比较清楚地。因此要实现经济转型，就有必要遏制住房地产的财富效应，引导社会资本投入ZF希望发展的新兴产业，从这一点上讲，来年的房地产调控将会继续加大力度。（大家可以查阅十七届五中全会“十二五”规划的建议）明年还有一个很重要的时间窗口，那就是本届政府任期最后一个完整的年度，把房地产问题最糟糕的状况留给后任显然是不行的，最理想的状况是留下一个风暴过后的平静，这个叫政治遗产，然而改革必然面临着阵痛，这个阵痛应该会在本届任期内完成，需要大约一年的时间，给后任留下一个“百废待兴”的起点。你也就会明白为什么某人忙着撇清关系。
第八，关于通胀问题。最近官方媒体上，货币政策取向都集中在管理通胀预期。通胀很大问题上是中美之间较量的副产品，美国人希望像当年对付日本人那样，通过日元升值、本外币兑换来捞取别国的社会财富，然而我们采取了一种外升、内贬的方式来对冲这种效应，因此造成了货币泛滥。前一段时间，注意到了新闻，在欧美、日本等发达国家都出现了通缩，也即是物价水平不断降低；而在发展中国家都出现了通胀，物价水平快速攀升。通常的规律是在经济处于上升通道时，往往伴随着通胀；在经济处于下降通道时，往往伴随着通缩。今年物价上涨幅度最大主要集中在食品、大宗原材料、黄金和房地产这几处。房地产不用说了，食品等农副产品主要是资本炒作抬起来的，农副产品在田间地头卖不上价，倒是在超市等销售终端价格老高，利润在谁手中就不用问了。大宗原材料、黄金、粮食的定价权在国际期货市场上，期货市场上最容易操控。总体上来说应该是通缩的，经济效益下滑，成本上升，社会服务经营者为了保证利润就抬高价格，给人造成通胀的印象，但本质上是萧条的。和前面的加息问题结合起来看，政策现在正在全力缩减市场上的货币量，这里面有09年过度投放的原因。
但对于我们普通人来说，请你看好你的钱袋子吧。一旦房地产出现剧烈波动，相当多的钱会被困死在里面，导致社会上货币量减少，大家到处都缺钱。最近注意到很多银行都在想尽办法揽储蓄，其实现在都有这个苗头。通胀和通缩只有一墙之隔。倘若在经济萧条的情况下，国家还要大量投放货币，那结果就是恶性通胀，就会有人吃不起饭了。别指望食品价格补贴，发到人家手中哪有那么快呀。
第九，展望。房地产调控的后续政策。如出台《住房保障法》，法律的作用不是拿来给人判刑的，主要是明确各相关方面的责任，避免在政策上与利益集团扯皮，避免政策上朝令夕改，此法出台以后，房地产市场会真正平稳下来。不会出现今天打压，明天救市这种事情。如出台房产交易资本利得税，类似于现在香港的特别印花税，那么你炒房就会炒不动，获利部分要给国家交20%以上，交易环节还有20%的税收，还有市场风险，那么国家会关闭炒房这扇门。房产税的征收对象和征收范围到最后肯定和个人所得税差不多，人人有份，只是多少上说话了。
小结，房地产的今天是政治、经济、外贸、汇率、产业结构多方面作用的结果，也夹杂了政治力量的背景，把普通民众、商人集团、政权力量全部都搅进去了，深刻触动了社会各个阶层最根本的经济利益，之所以难调。在没有建设完善的法律法制体系的情况下，在制度没有准备充分的情况下，贸然打开了潘多拉的盒子。某人在澳门说的话并不全错，当年可以想象某人当年打开这个盒子的时候，他的目的可能真的是想大干一场，赶英超美，但是世界上还没有一个国家能成功走出房地产周期，我们能吗？当九二三年那场房地产运动过后，真的不希望海南、广西北海、广东惠州那样遍地鸡毛的场景在大江南北上演。
最后希望大家在这一影响我们一辈子的一场风暴中可以保全自己。不要再纠结房子了，问问自己，个人一辈子的价值只与一套房子对等吗？
我想要关于房地产政策和影响 方面的相关材料，有网址链接要保证能下载或者发我QQ664198084署名按质量加分视频
相关评论：
