全面禁止炒作"学区房"！又一地发布楼市新政，新购住房2年后方可转让

整治风暴：全国多城接连出手 禁止炒学区房~

“西安楼市太火了，已经连续上涨62个月。尤其是好学区房，不诚心卖的业主随意挂高房价，遇到外地客或者着急买房的客户就真的成交了。”7月9日，在西安一家大型中介公司任职的李华（化名）告诉时代周报记者。
不过，7月8日后，西安的学区房涨势或有变化。
7月8日，西安住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，通知明确指出，房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以“学区房”“学位房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。
西安成为又一个严禁“炒作学区房”的城市。今年以来，包括广州、重庆、厦门、成都、大连在内的多个城市纷纷出手，重拳整治“学区房”乱象。4月30日，中共中央政治局会议更提出，要防止以学区房等名义炒作房价。
“过去，针对学区房虚假宣传和炒作的市场秩序整顿和巡查也有，但力度和范围远远没有这一轮大。”7月8日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代周报记者，这次，中央直接下文件，各部门将协调配合，直到形成长效机制。
禁止炒作“学区房”
今年以来，从中央到地方，都不约而同地将“学区房”纳入重点整治范围。
5月24日，广州市教育局联合多个部门发布相关通知，将依法依规对房地产配套教育设施广告宣传行为进行监管，对配套教育设施广告涉及的违法违规行为视情节轻重及造成的后果严重程度，按相关规定予以处理。
政策的触发点，是今年以来天河、南沙等行政区相继发布学位预警。今年4月30日，天河区教育局公布相关消息，由于华阳小学、龙口西小学等5所学校近年来户籍生人数逐年增多，学位日益紧张，特对以上5所学校2022年起的招生做出预警提示；5月6日，南沙区教育局也公布了区内8所学位紧张的学校，包括广州市执信中学南沙学校、华南师范大学附属南沙小学等。
“各区发布学位预警，除了人口流入带来的教育资源配套压力，近年来不少区域的新楼盘相继交付入住，也导致教育资源平衡的状态被打破。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓曾告诉时代周报记者。
除广州外，各地也都陆续发文，全方位、多渠道围堵“学区房”炒作乱象。3月30日，重庆市市场监督管理局发布相关文件明确，房企和地产中介不得明示或暗示购房者购买商品房可以签约入读、划片入读中小学；4月16日，厦门多个部门印发《专项行动工作方案》，将“利用学区房等概念炒作，哄抬房价”等行为列入重点整治范围；5月19日，成都多个部门联合印发相关通知，明确5—6月将在全市开展学区房等虚假违法广告专项整治工作。
“近期全国多地陆续出台相关政策重拳整治学区房，主要在于这一轮房价上涨，并非政策大幅度放松，而是楼市大环境变化后市场自发反弹，其中学区房又是此轮楼市回升的助推器。”李宇嘉告诉时代周报记者，强调打击学位房名义炒作房价，彰显了楼市调控更多的关注民生保障与房住不炒的融合，也彰显了未来学位房政策的变化方向就是房子要与学位逐渐的剥离。

（图源：视觉中国）
各地加快学区改革
严禁学区房炒作的同时，北京、上海、成都等城市为促进义务教育优质均衡，相继出台了多校划片、分配名额等一系列措施。
今年1月，上海市教委等部门出台《关于进一步加强上海市中小学教师人事管理制度建设的指导意见》，为促进校长教师合理流动、优化中小学教师资源配置提供制度保障；3月，上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，到2022年，上海每一所不挑生源的初中，原则上都能拿到市优质高中分配下来的名额，最大限度保证学校之间的平等。
“三到五年内，通过骨干教师流动、培养等多种方式，确保每所小学至少有1—2名高级教师、每所初中高级教师的比例不低于5%，每所高中都有1名正高级教师。”上海市教委人事处调研员孙鸿公开表示。
今年4月，北京西城区、海淀区、区等分别发布义务教育阶段入学工作的相关实施办法，再次明确对特定时间节点后购房家庭的子女入学执行多校划片政策。
其中西城区规定，自2020年7月31日后法定监护人在本区取得房屋所有权证书的家庭，适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学；东城区规定，入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年12月31日后取得的家庭，将通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学。
“多校划片，就是改变过去某几个楼盘直接对应某个学校的‘对口直升’，改变为多个楼盘对应多个小学，能上哪个学校，最后存在变数。”李宇嘉告诉时代周报记者。
红塔证券李奇霖指出，由于优质的教育资源是有稀缺性的，优质教育资源背后的附属物学区房在过剩的流动性环境下，容易形成涨价预期。为落实“房住不炒”，要打破学区房背后优质教育资源的稀缺性和确定性。预计后续仍会通过推广多校划片、限制学区房的入学名额（比如6年1个名额等）、公民同招等方式，来降低学区房的确定性。

我认为这两名中介员工肯定会被定性为恶意扰乱市场秩序，因为这种行为不仅仅会导致消费者内心的恐慌加剧，而且也会给整体的房地产市场带来很不利的影响，所以这两名中介员工肯定会受到一定的惩罚。目前从国家对于打击学区房的一个政策和手段来看，我认为学区房问题已经发展到了非常严重的情况，必须要用政策进行宏观调控，只有这样才能保障学区房以及房地产市场的平稳运行。

自从学区房这个概念推出以后，尤其是在很多消费者选房子的时候，学区房甚至成为很多家庭的首选，因为学区房不仅有非常好的教育资源，更重要的是还有非常便利的生活条件，这也让学区房的价格一直居高不下，而且这些年学区房的涨幅也是越来越高。但是由于人们的收入跟不上房价的增长速度，导致学区房与消费者之间的矛盾越来越大，所以为了保证房地产进入正常化运行，我们必须要全面控制学区房，这样才能保证学区房进入良好有序的发展状态中。

房地产对很多年轻人以及刚要结婚的年轻夫妻而言是非常重要的，因为这些人一旦步入婚姻家庭之后，就会考虑生育问题，那么他们将会面对孩子的上学问题，如果自己的周围没有良好的教育资源，我认为将会无意中增加很多家庭的生活支出，而有了学区房作为依靠，那么就可以很好减少相对应的支出，同时也能让生活变得很有质量。
总结：目前学区房的发展已经出现了很多畸形问题，尤其是在房价过高、房价交易困难等问题上非常明显，国家为保障消费者购房安全，所以要严禁炒作学区房概念，目的就是要保障房地产的平稳运行，不会在这样的状态当中让房地产过度泡沫化。

日前，西宁市住房保障和房产管理局、市委网络安全和信息化委员会办公室、市市场监督管理局三部门联合下发《关于严禁炒作“学区房”有关问题的通知》（下称《通知》）。

据悉，《通知》不仅要求房地产经纪机构不得以学区房名义挂牌二手房以及发布有关“学区房”概念的房源信息，还进一步要求新购住房取得不动产权证满2年后方可转让。

接受证券时报·券商中国记者采访的专家指出，西宁此次政策体现了当地调控的主动性，值得肯定。房地产市场放松与收紧，都不应该影响到对市场乱象的监管。二手房、学区房炒作现象在许多地方一直存在，因此，针对各类炒房乱象就不能因为市场降温房企有压力而放松，要做到“露头就打”。

西宁全面禁止炒作“学区房”

据西宁晚报消息，为进一步规范房地产销售宣传，防止以学区房等名义炒作房价，促进房地产市场平稳健康发展，日前，西宁市房产、网信办、市场监督等三个部门联合发布《通知》。

据悉，《通知》要求，各单位对外发布的房产信息必须符合党和国家方针政策，符合法律法规要求，符合西宁市房地产市场调控政策，不得以学区房名义发布房产信息，炒作房价。房地产经纪机构不得在网站媒体、经营场所(门店)以学区房名义挂牌二手房，不得发布涉及“学区”“学位”等炒作学区概念的房源信息。

同时，《通知》还要求，从2021年11月22日起，新购买的住房（含新建商品住房和二手房），自取得不动产权证满2年后方可转让，房地产经纪机构不得为不符合转让条件的住房提供经纪服务。网络媒体不得配合房地产经纪机构炒作学区房，平台展示的房源信息不得含有“学区”“学位”等内容。各单位要按通知的要求，对发布的房源信息认真梳理，2021年11月30日前经纪门店及相关网站媒体涉及“学区房”概念的房源全部清除、下架。

值得注意的是，青海省委常委、西宁市委书记陈瑞峰曾在8月西宁市第十五次党代会上表示，要努力打造高原城市高品质生活的标杆。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，增加保障性租赁住房等供给，防止以学区房名义炒作房价，促进房地产市场平稳健康发展。

对市场乱象应“露头就打”

根据国家统计局数据，10月份，西宁市新建商品住宅销售价格环比下滑0.3%，二手住宅销售价格环比下滑0.6%。与多地房地产市场一样，西宁楼市也正在处于降温期。

“西宁此次政策出台体现了当地调控的主动性，并不会因为最近市场降温了就不调控。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对证券时报记者表示，西宁在当前普遍预期房地产调控政策有望放松的背景下敢于出台政策，值得肯定。房地产市场放松与收紧，都不应该影响到对市场乱象的监管。

除西宁外，近期，三亚也在降温期加大调控力度。日前，完善我市二手住宅交易价格参考机制市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强二手房市场交易监管工作的通知》， 完善完善我市二手住宅交易价格参考机制市二手住宅交易价格参考机制，建立三亚市二手房房源挂牌审核机制，要求房产经纪机构、网络平台拟上市二手挂牌房源必须先由三亚市房地产交易中心进行房源核验，全面推行“一房一价、一房一码”管理制度。

严跃进认为，二手房、学区房炒作现象在许多地方一直存在，只是因为当前市场销售情况冷清不够显著。“房住不炒”仍是当前房地产市场的基本原则，因此，针对各类炒房乱象就不能因为市场降温房企有压力而放松，要做到“露头就打”。值得注意的是，西宁本次还提到了新购住房两年限售政策，也将对炒房行为有明显管控作用。

今年多地密集调控防止学区房炒作

今年以来，防止学区房炒作已经是房地产市场调控的主要任务之一。4月30日的中央政治局会议就强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

今年以来多地都在房地产调控政策上严防学区房炒作行为，尤其是以“天价”学区房而闻名的北京就通过楼市调控与教改政策双向发力持续打击学区房热度。3月1日，北京市住建委明确今年将重点查处“借学区房等炒作房价”等九方面问题。7月6日，北京市西城区房管局发布消息称，近日西城区房管局组织辖区内主要房地产经纪机构召开工作会，要求不得以学区房为卖点发布房源。8月25日，北京市教委在新闻发布会上明确，将深化推进义务教育学校校长教师交流轮岗工作。专家普遍认为，教育资源均衡意味着北京学区房价格将面临打压。

除北京外，深圳、上海等多地在今年也通过推行大学区招生、开展教师轮岗等措施，为学区房热度降温。

不过，中原地产首席分析师张大伟认为，学区房的出现是教育不均衡导致的，学区房的出现是发展问题，当下的政策基本集中在让更少的人更难获得优质资源，优质资源依然存在，比如北京西城、海淀的高中录取率依然全国最高。

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