10万买个农家院 看似馅饼实为陷阱
近日，有消息称北京怀柔区为吸引社会投资对闲置农宅进行改造 ，打造了北京首家养老农宅。于是有人就问，这跟之前忽悠人买的农家院有何区别？
北京怀柔将打造本市首家养老农宅合作社
位于怀柔区渤海镇田仙峪村的本市首家养老农宅合作社，通过吸引社会投资对闲置农宅进行改造，打造休闲养老社区。
田仙峪村位于怀柔区渤海镇东北部，与著名的慕田峪长城相距仅3公里，全村284户668口人。
然而，因为很多村民外出务工，部分村民购置其他房产，村里有很多宅子都长时间大门紧锁、空置了下来。而且，由于农宅不能上市交易，只能在村集体成员内部转让；想出租，却难以找到合适的租客。所以，村里的闲宅大多没有利用起来。
为了帮村民解决这一难题，区镇政府想到了与社会资本的合作。2014年8月，北京市首家养老农宅合作社在怀柔区渤海镇田仙峪村成立，它利用闲置农宅的原有资源，实行保护性开发，形成了“农民出房、合作社入股、公司经营、政府服务”的新模式。据了解，怀柔作为试点，运行成功有有望推向全市郊区。
说到这里，很多人都想起了之前收过的一些十万元买北京农家院的小广告单。当时，购房指南曾告诫大家，千万不要买这样的农家院，风险太大。那这个养老农宅与以前的农家院又有何区别呢？
上期回顾：《十万买个农家院 看似馅饼实为陷阱》
首先，你需要知道农宅是不可以买卖的！
根据我国《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
所以，养老农宅与农家院购买的第一个区别就是，前者是合法的，后者则无疑属非法之列。
前者因为是区镇政府组织的，农民出房自愿入股，所以社会资本前去投资或者租住，是完全合法的。
而后者声称可以“在农村投资买房”，其实质属于不受法律保护的小产权房，一旦遇到拆迁、征地，损失都要自己承担。
其次，经营策略上也不一样。
根据近日的媒体报道，现在成立的村合作社，会有专门的评估小组，实地考察后制定出一套高于市场价格的出租方案，并引入国奥集团对流转的闲置农宅进行了内部的重新设计改造。
而所谓的“农家院”则都是一个个独立的庭院，虽然部分能形成了小区，拥有统一的物业，但是不长期在那里居住，或者只是希望投资的朋友可能并不划算。
再次，使用的时间也有所区别。
此前，那些“农家院”虽然也承认自己并非出售而是长期租赁，但却声称期限为10年到70年不等。然而根据我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
所以，现在的这些养老农宅全部都是用来租赁的。具体有三种方式入住，分别是体验式入住、每年6个月左右的短租和20年期的长租。所以，其实这些养老农宅的用途跟它的名字一样，是用来养老度假的，可能对一些投资客而言，会少一些吸引力。
最后，给大家一些远郊房产投资的提醒。
第一是一定要注意产权性质。如果所选房产项目的价格过低（远低于同区域、同档次的房产价格），那么首先应该对房产的产权性质考察一番。不要贪便宜，如果买到小产权房，一旦出现拆、迁、占地等问题很难得到相应的法律保护与赔偿。
第二是注意保值增值能力。远郊区县的房产通常在保值增值能力上很难与城区房产相比，所以，不要轻易地听信那些销售人员的话。当然我们不排除如果买到优质的房产也能够确保购房投资的安全性。
（以上回答发布于2016-04-26，当前相关购房政策请以实际为准）
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你好！我觉得你说的只是其中的一个方面罢了。成长并不止是抵御各种诱惑。除此之外，还要学会坚强、自立，如何为人处世等等。。。成长道路就像人走路一样，目标（理想）就在前方，但在道路上周围还有很多花草树木（诱惑），还有很多石头（困难和坎坷），还有陷阱等等、、、
关注房产的人，不少都接到过农家院出售的信息，价格10万多一点，就可以拥有一个300平左右的农家院，宣传内容中说，不管是自住还是投资都很不错。部分农家院还以种植多年的果树、蔬菜大棚等，作为购买农家院的赠品，让很多投资者看了都很心动。然而，购买这样的农家院在法律上是否受到法律保护？是否可以长期持有？
问题一，农村买房是否受到法律保护？
我国《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
因此，购买到的房屋实则为小产权房，即城里人在乡下买房时，拿到的村里或是乡里的产权。小产权房实际上没有真正的产权，没有国家发的土地使用证和预售许可证，房管部门也不会给购房合同备案。
显然，在现行政策下，“小产权房”无疑属非法之列，在农村投资买房是不受法律保护的，一旦遇到拆迁、征地，损失都要自己承担。即使拥有房屋的合法使用权，翻建房屋也是不受法律保护的。所以购买房屋后想要对房子进行改造，也不受法律保护。
问题二，购买还是长期租凭？
仔细询问购买细节时，购买实为长期租赁，期限10年到70年不等。每个公司都有100到200个独立庭院，销售开发已形成了一定规模。同时，这些农家院都形成了小区，拥有统一的物业，更好地方便居住者。
问题三，租赁期限越长越好？
在租赁问题上，商家承诺租期足够长，不会影响使用，通常都在30到50年之间。而根据我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”消费者在签署合同时一定要看清租期，切莫认为租期越长越好。
不建议购买或承租农业生态别墅
实际上，早在2009年，北京市国土资源局就下令，要求各区县全部拆除违规农业生态园，停止占用耕地，并由市政府牵头突击强拆大型农家大棚别墅，对于变相搞房地产开发的单位和个人追究刑责。
目前市场上出售的农家院，大多租用农村集体土地，建有配套房。销售者声称“双方签订的是租地合同，不违反国家禁止农村宅基地买卖和严禁破坏耕地的规定”。然而不少在售农家院的建筑面积都超出了规定。
北京市齐致律师事务所律师林莉此前接受采访是表示，“农业生态别墅是高房价背景下的产物，是小产权房的变种。这种变相的房地产开发易造成耕地流失，不符合法律法规，建议不要购买或承租。”
（以上回答发布于2015-07-22，当前相关购房政策请以实际为准）
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