买一套房子动不动就一二百万，但实际100平米的房子造价要多少钱呢？

买一套房子动不动就一二百万，但实际100平米的房子造价要多少钱呢？~

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今天我们就来讨论一下，买一套房子动不动就一二百万，但实际100平米的房子造价要多少钱呢？
如果单指房子的造价一平米2000元左右足以，所以100平米房子的造价也就二十万元左右，当然这还是指高层的价格，如果是多层，房子造价也就是十几万元。但因为地域不同，城市不同，房屋最终的价格也有很大的不同。轻则差几千块钱，重则就会差几万甚至几十万上百万的价格。下面我们来具体的说一下这个事情。

第一 房子的造价和房子的成本是两码事
一般我们说房子的造价主要是土建工程、给排水、消防、电梯等配套设施，这些项目总体加起来高层一般2000元左右，多层1000多元，不同的地区材料、运输和工人工资等成本存在一定差异，价格也会相应的上下浮动。

对于商品房的成本来说房子的造价只是其中的一部分，由于其它因素的不同房子造价占房子的成本也会有很大的差异。拿小城市来说一般房子本身的造价占房子成本的一大部分，比如很多县城或乡镇的房价就在2000元左右一平米。
但是对于大城市来说，房子的造价占成本的比例就很低了，比如北上广深等城市，一平的楼面地价几万元很正常，只是地价的成本就已经是房子造价的十倍之多了。大城市的人本对房子所在小区的品质要求也很高，所以整个小区的园林成本也是非常高的，另外在加上营销成本、融资成本等等，所以房子的整体成本就高了。


房子的最终售价和成本又是两码事
特别是近期，大家对新房的体会是价格不断攀升，但是房子的成本是一定，所以房子的售价和成本虽然有一点关系，但是绝对不是一码事。
决定房价的因素有很多，但是其实对房价影响最大的还是人们的预期。当一个地区受到一些政策或者经济形势向好的影响时房价自然跟着上涨，但是在上涨的过程中开发商又给购房者增加了很多美好的愿景，提高了购房者对房子未来的预期，高房价自然被接受，房价也就必然上涨了。

对于我们买房者来说，只看房子的造价是没有意义的，因为谁也不可能把造好的房子成本价就卖给你。行情好的时候开发商可能会多赚一些，买房者就要多付出一些，行业差的时候开发商可能会少赚一些，买房者可以少付出一些。如果想成本价买到房子，除非你爸是李刚。

买房办证主要就是交契税还有一些工本费，契税首套120平按总房价1.5%计算，
二套房
按总价3%计算。

买一套房子一二百万，要看是在哪个城市，哪个地段。

现在的房子一二百万，那不算什么，这个价格在一线城市你都靠不了边，二三线城市一二百万的房子也不会有很好的地段，面积也就凑合个一百来平方，还要有百分之十到百分之二十几的公摊面积，唉，有什么办法呢？房价总是居高不下，还有愈涨愈疯的态势，一家人辛辛苦苦赚好几年的钱，也不够交个首付的，或者是一辈子交房贷，曾经有个朋友，买了个小房子，才几十个平方，交完首付后，每个月基本上坐公交车都没钱，每天骑自行车上下班，有些人一大半辈子就这样被房子压垮着。

而房地产商建设一栋房子的成本并不高，按照建造的费用来计的话，主要有人工费，材料费，施工机械费，企业管理费，税务，另外还有土地的成本，前面的费用不算地皮的话，其实造价很低，所有的人工加上材料，机械费用大概每平方在1000多到2000多左右，这个要根据每个地方的差异来，（地域不同可能价格会浮动比较大）。

另外的资金成本就是地皮，拿地，有些是政府拍卖用地，有些是城市拆迁，这些就关系到拆迁赔偿款，还有安置费，楼盘建设需要几年，这几年的过渡费用，还有就是房地产商的管理费，楼盘建筑设计费，楼盘销售要做宣传，打广告，还有后期的市政配套设施，这些费用都是要很多资金来支撑的，另外还要加上的就是开发商的利润，看看这些做房地产的大佬，哪一个不是赚钱赚得手软？看看中国历年公布的财富排行榜就知道，有许多都是以房地产发家的，想想这其中的利润就知道了。

还有就是税费，那也是惊人的，买地时有土地出让金，还有增值税，营业税等等，大概算起来的话税费要占商品房价格的百分之二十五左右。

要说这100平方的房子造价要多少钱，合计的话不超过3000元每平方，大型的房地产商2000都是有可能的，但这个只是明里的成本，主要是前面说的隐性成本。

而这些所有的费用最终都会算到商品房的价格中来，所以现在随便买个百十来平方的房子，就是一二百万，如果在深圳、上海、北京等地，一百平方的房子在六七百万，好的地段甚至要上千万，一般人还真住不起，如果想要生活没有压力，在五六线城市中花一二百万买个大一点的房子，甚至可以买个别墅，生活也没有太大的压力，住起来又轻松，这样也未尝不是一件乐事。

房子由两大部分构成，第一是土地，第二是地上的建筑，地上的建筑是我们购买的房子，但是如果没有土地，那么房子就只能是空中楼阁，土地一般占据了总价格的30%以上，甚至会更高，然后是建筑材料以及人工费用，这些都是看的见的成本费用，还有两个看不见的成本：税费和财务利息，最后就是开发商的利润，这个就是一个房子所有的成本。

1、土地成本土地占了30%左右。2018年土地出让金收入是6.5万亿，而当年商品房销售金额是15万亿，双双创下了历史新高，从这组数据中可以看出来什么？虽然单单从2018年的数据来看，土地出让金占了房子销售总价的43.3%，不过这个土地是2018年卖的，要建房子到最终销售还需要2年时间。不过有也 可以大概看出来土地占据成本的重要性。

我们再来看一下房地产开发商的成本结构吧，下图是上市公司万科2019年5月份以来的商品房销售价格以及新增的土地的价格，从这个数据当中我们也可以看出一些端倪，下图的数据是单个月份的数值，今年新增的土地的支付均价是4900元/平米，到9600元/平米，而销售均价基本维持在1.55万元/平米左右。

上图中的土地均价是没有计算容积率的，我们做一个小小的计算，测算从5月到9月5个月中新拿土地的均价是多少（计容积率后的均价），这5个月中万科拿地支付总价格是1089亿元人民币，而计算容积率的面积总和是2174万平米，得出拿地的土地均价为5000元/平米，那么如果按照1.55万/平米的销售均价来计算，土地占了房价的32%左右。32%的数据和我们在文章的开头估算的数据差不多。

2、建筑成本及建筑工人工资下图是万科2018年的财务报表，营业总收入是2977亿元，而其中的营业成本是1861亿元，占比是62.5%，相比2017年和2016年的70%有明显下滑，营业成本主要就是土地以及支付给建筑商的费用，也就包括了建筑企业的钢筋水泥等建筑材料费用，也包括了建筑工人的工资，也包含了建筑公司的利润。

在上文中我们知道土地占整个成本的比例是32%左右，在营业成本中把土地成本去除，剩下的大概就是建筑材料和建筑工人的工资，大概占的比例也是30%左右。

3、税费2018年营业税金极其附加是233亿元，如果再加上182亿元的企业所得税，那么税的总额就达到了415亿元，占到了营收总额的比例为14%。而销售费用为79亿元，管理费用为103亿元，这两个总额就是182亿元，基本就是广告营销的支出，卖房子的提成，万科员工的工资等等的支出，这些大概占总营收的比例是6%。

4、财务费用主要就是利息了，利息费用82亿元，大概占比2.75%。

5、开发商的净利润最后归属母公司的净利润是338亿元，占比为11.35%。

6、其他剩余还有3.5%左右是其他的一些成本费用以及归属子公司的股东的利润。总结：土地占比32%，建筑材料及工人工资30%，税收14%，开发商管理费用和营销费用6%，利息3%，净利润11%，其他4%左右。

要看这栋房子所在的地标，如果是在县级或者市级的话，它的成本100平米大概在30多万左右。但如果是在省级省会一二线城市的话，100平米的房子，造价大概在六七十万左右，所以他才能卖的这么贵。

买一套房子动不动就一二百万，但实际100平米的房子造价要根据当地的地价来核算，如果是地价本来就贵，那么房子的造价肯定是成本比较高的，如果是地价比较便宜，那么造价是比较低的

一套房子动不动一二百万，那100平方米的房子，实际造价是多少呢？

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