二手房交易中买方按揭贷款,卖方需要注意什么?
在购买二手房查看清楚以下几部分就不太会有大问题出现。
1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人,通过查验产权证和产权人身份证核实,确认无误即可。
2、核实房屋状况:在看房的时候从以下几个方面入手了解: 房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实,有利于你控制好交易的实际成本和风险。
3、明确交易程序:二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意:保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。
4、明确违约责任:和卖方要明确严格的违约责任,是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中,小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”,缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时,一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费,就拖延办理过户手续,致使卖方交房后无法及时收到余款;有的卖方发现房价飙升,则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效,要求买方退房。
一、不要全权委托公证
如果卖房人的房子存在贷款按揭,在卖房钱又不能自己还贷解除抵押,一般需要委托中介,以及担保公司全权处理的,以达到赎楼以及卖楼的目的。而卖方在这个中间出现的问题是多的,因为全权委托,中介可以不经卖方同意,完全可以自行买卖该房屋,同时也常常违背卖方的一些口头意见,不按照卖方的意愿控制房产,而按中介自己的意愿控制该房产。而厦门市公证处要求撤销公证,需将的公证书收回,而中介常常卡住公证书,不返还给卖方。常常卖方无法控制自己的房产。
二、有租约的房屋要先确认优先购买权
有租约的房屋要确认租房者不会行使优先购买权,同时要租房者出具声明书,放弃该项权利,一旦忽视租房者的优先购买权,后果会很严重。租客可以要求撤销你和买方的买卖合同,就是过户了,仍会撤销,有相当多的案例。租房者放弃了优先购买权,也要告之买方知道有租客的存在,否则到时买方找麻烦。
三、钱款的收取要谨慎
是定金就签收定金,不是定金不要签收是定金,定金合同是实践合同,虽然本来约定只是五万,他给十万,你签收了,定金就为十万。如果说定金约定是十万,但你只签收了5万,那定金就是五万。首期款一定要买方做资金,好是找银行,而非中介。一定要看到资金,和银行承诺贷款,再去办理。
四、约定了定金后卖方不要主动违约
根据现在中介所提供的房地产买卖合同来看,合同中都约定了解约定金,就是卖方要解约,只需双倍返还定金,而可以不被强制履行也不需要进一步赔偿损失。其实这个解约条款包含有一个条件,那就是卖方应当先启动解约程序。如果说买方先启动强制履行程序,那么可能面临的后果就是会被判决强制履行。如果说买卖双方是个人签定的合同,而非中介操作,那么说如果卖方主动违约,就会面临双倍返还定金再赔偿损失的可能。
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