房产市场进入“存量时代”，旧改市场或将成为房企新目标

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自从住房商品化以来，房价开始变成人们日益关注的对象，尤其是近几年，连番上涨的房价成让无数人“怨声载道”。但是还好， 房价的上涨周期终于在去年下半年宣告结束，房产市场也从“供不应求”转变为“供过于求”，进入了“存量时代”。

房产市场进入“存量时代”并不突然。自从2008年开始，为了抵消金融危机的影响，我国开启了极为宽松的货币政策。一时间，大量的资金开始向房地产行业流入，给房价的上涨创造了极为优厚的基础。

除此之外，“四万亿计划”上线后，央行对房地产全面松绑，个人房贷利率下限扩大为70%，首付款最低可以做到20%，于是2009年房价止跌回升，全面燃爆，仅仅当年房价就上涨25%。但还好，在2010年“国十条”政策的影响下，房地产行业进入了“冻市期”，在此后的五年里，维持了一个平衡。

2015年，国务院出台“去库存政策”，让房地产市场再次成为众人瞩目的对象，就房价而言，翻了一倍不止。于是越来越多的企业开始踏入房产市场这个大坑，进一步的改变了“供求关系”的平衡。

随着房子越建越多，再加上“房产税”“空置税”出台在即，房价的上涨周期终于结束，开始显露出现“下行”压力。于是就开始出现这些现象，“土地流拍”变得多了，“降价消息”变得多了，买房的人却变得少了。

出现这样情况其实很好理解，因为 真正的“刚需”群体，早在房价上涨时，就“上了车”。 剩下的人群，对于房子的需求远远没有那么强烈，尤其是在房产市场显露疲软之后，越来越多的人开始选择观望。

对于我们这些普通百姓来说，可以暂时松一口气了，毕竟房价在短时间内不会再出现太大的涨价趋势。但对于房企来说，却并不很友好了，甚至说很多房企会面临“生死存亡”之境也毫不过分。

进入“存量时代”，房子肯定不好卖了，尽管有人表示自己身边的房价还没有降，甚至仍然在上升但这也只是“表面现象”。因为买房的人变得越来越少，房企硬撑着不降房价也只是在观望，看“房产税”“空置税”到底会不会出台。

但从上层屡次透露出来的 “房住不炒” 信号，就算 “房产税”“空置税” 不出台，那么房价也不会再次回到“高速攀升”的时代。对于很多房企来说，这还是很危险的，因为很多房企自身存在着超高的“负债率”。

房企自然也是明白这些，为了应付进入“存量市场”的冲击，很多房企都选择降价来“回笼资金”，也开始放缓了“拿地建楼盘”的速度，甚至开始了“去地产化”。

说到这里不得不提及王健林，老王的2018全年都在“卖卖卖”，甚至宣布在2019年彻底脱离房地产行业，这其实很有“先见之明”，因为 房产市场的“下行压力”要远比整个经济市场的压力都大。

这并不意味着房企的“末日”到了， “转型”就成为了新的选择 。像王健林那样“完全去地产”化并不适合所有人，毕竟老王手下几百座万达广场，收收租金就能美滋滋的过日子，而新的一条道路，就是“旧改市场”。

“旧改市场”是一个很大的蛋糕 ，以深圳为例，根据深圳《城市更新十三五规划》，在2016至2021年期间，深圳预计推进规模为30平方公里、高达数万亿的用地更新，包括100个旧工业区复合式更新、100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。

除了深圳以外，各大城市也纷纷开始启动了“城市更新”战略， 对于很多有实力的房企来说，这又将是一辆“奔向财富”的车。

其实“城市更新”战略的出现，有好也有坏。尽管这么多年来，受房价上涨的影响，让无数人对房企怨声载道，但不能否认，他让 社会 的发展变得更加美好了，尤其是在城镇建设这方面。

在此前，很多地方都是一片平房、臭水沟、菜市场扎堆聚集，对市容市貌的影响是很大的。而房企承包土地之后，把这些地方都规划成一个有一个的新世纪小区，这其实也是一个莫大的进步。

我们不能忽视，这些“平房、臭水沟、菜市场”扎堆的现象依然存在，就存在于“老城区”之中，“旧改市场”的目标就是这些。把这些地方进行现代化改造后，对市容市貌的影响还是非常好的。这就是“旧改市场”“好”的一面。

“坏”的一面也很明了，那就是这些被“旧改”的地方，房价势必会再次上涨。“坏”的直接，也“坏”的难以取舍。

一方面是市容市貌，一方面是房价上涨，确实很难取舍，但不可否认，“旧改市场”将会成为房企的新目标。

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