汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法

汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法(2019修正)~

第一条　为规范农村村民住宅建设，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国建筑法》等法律、法规的基本原则，结合汕头经济特区（以下简称特区）实际，制定本办法。第二条　在特区范围内使用集体所有土地建设农村村民住宅及其监督管理等活动，适用本办法。第三条　区（县）人民政府应当加强对本行政区域内农村村民住宅建设管理工作的领导。

　　自然资源、住房和城乡建设等行政管理部门按照各自职责负责农村村民住宅建设的规划、用地和建筑管理工作。

　　发展改革、农业农村、生态环境、城市管理和综合执法等行政管理部门以及镇人民政府（街道办事处）按照各自职责，做好农村村民住宅建设管理的相关工作。第四条　农村村民住宅建设遵循以下原则：

　　（一）符合城乡规划、土地利用规划和相关技术规范，实行先规划后建设；

　　（二）节约、集约利用土地，适度集中布局；

　　（三）建筑设计应当安全、适用、经济、美观，体现村居地域特色，鼓励采用农村村民住宅通用设计图。

　　编制和修改村庄规划，应当按照适度集中布局的原则规划农村村民住宅建设用地。

　　本条第一款第三项规定的农村村民住宅通用设计图，由市自然资源行政管理部门会同市住房和城乡建设行政管理部门编制，并免费向村（居）民提供。第五条　农村村民住宅建设应当优先利用空闲地、原有宅基地和未利用地，确需占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。第六条　在城市（镇）规划区内进行农村村民住宅建设的，应当按照适度集中布局的原则实行规划管理和用地管理，并由村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设；但使用原有宅基地（含本办法施行前已分散布局的宅基地，下同）进行农村村民住宅建设的除外。

　　在城市（镇）规划区外进行农村村民住宅建设的，或者使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的，鼓励交由村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设，也可以由村（居）民自建。第七条　在城市（镇）规划区内由村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设农村村民住宅的，不得建设低层联体式或者单户独院式住宅。

　　鼓励村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设农村村民住宅小区。有关行政管理部门在用地安排、行政许可等方面给予便利。第八条　城乡规划对农村村民住宅建设规划技术标准有规定的区域，按照城乡规划执行；尚未编制城乡规划或者已经编制城乡规划但对农村村民住宅建设规划技术标准未作规定的区域，按照下列规划技术指标执行：

　　（一）村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设农村村民住宅的，其规划技术指标为：

　　1.容积率：不大于4.5，且不小于1.5。

　　2.建筑密度：不大于40%。

　　3.绿地率：按照《汕头经济特区城市绿化条例》规定的标准执行；确因条件限制，达不到规定标准的，应当按不小于15%控制。

　　4.停车率：不小于12%。

　　5.建筑间距：主朝向间距单方按建筑物高度的0.3倍退距，并按照《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》中住宅建筑间距的计算方法执行；次朝向间距按照《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》中住宅建筑间距退距的计算方法执行。

　　6.其他规划技术指标按照城乡规划有关技术规定执行。

　　（二）村（居）民自建农村村民住宅的，其规划技术指标为：

　　1.建筑层数和层高：建筑层数不大于6层；建筑层高首层不大于4.5米，其他层高不大于3.5米。

　　2.建筑间距：新安排宅基地应当按要求预留消防通道和建筑间距，建筑主朝向间距不小于6米，次朝向间距宜不小于4米，在采取防火分隔等消防措施的基础上次朝向间距可适当减小；在原有宅基地上建设的，应当采取防火分区等补救措施满足消防要求，每栋建筑应当至少有一侧设置供消防车通行、停靠的消防车道。

　　3.临村民住宅区小区路及组团路的住宅退让道路红线应当不少于2米，临40米以下城市道路（含绿化带）的住宅退让道路红线应当不少于4米，临40米以上城市道路（含绿化带）的住宅退让道路红线应当不少于6米，并满足与相邻建设用地的间距。在原有宅基地上建设，无法满足上述条件的，住宅建筑结构及施工范围不得突出相邻道路（含绿化带）红线，并满足与相邻建设用地的间距。

第一条　为加强汕头经济特区（以下简称特区）村民住宅建设用地管理，适应特区城市规划区内农村向城市过渡的需要，根据国家、省有关土地管理法律、法规，结合特区实际，制定本条例。第二条　凡特区范围内的村民个人（含回乡落户的复退军人、华侨、港澳台同胞）建造住宅及其附属设施，需使用农村集体土地的，均适用本条例。
　　本条例所称村民，是指特区范围内具有农村户口或者转为城市户口而仍然享受在划留集体土地上建造住宅待遇的居民。第三条　汕头市国土房产部门是市人民政府管理特区村民住宅建设用地的职能部门，负责本条例的组织实施和检查监督。第四条　特区村民住宅建设用地，应遵循禁止占用基本农田保护区土地，严格控制使用耕地，充分利用原有宅基地和村内空闲地的原则。
　　凡可以利用荒地、山地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。第五条　特区村民的住宅建设，必须符合特区土地利用总体规划、城市总体规划和乡村建设详细规划。鼓励兴建城市型、楼房化的集体公寓和住宅小区。第六条　特区村民住宅建设用地实行计划指标管理。
　　村民住宅建设用地计划指标由市国土房产部门统一控制，并按年度下达给各区，由各区分解下达到各街道、各村（居）。
　　对下达的村民住宅建设用地计划指标，任何单位和个人均不得突破，不得串用。第七条　村民因拆户、人口增加或现有住宅用地未达到本条例规定标准等原因，需占用农村集体土地进行住宅建设的，可申请使用村民住宅建设用地计划指标。
　　村民属自解放以来未新建住房、腾退侨房以及新旧住房面积合计每人平均在10平方米以下的，其住宅建设用地在年度用地计划指标内给予优先安排。第八条　村民住宅建设申请用地计划指标，按下列程序办理手续：
　　（一）由户主向所在地村（居）民委员会提出书面申请，填写住宅用地申请表，如实提供家庭居住情况、建造计划和建房资金等情况；
　　（二）村（居）民委员会根据年度用地计划指标，对符合条件的进行调查，组织评议，并提出意见报街道办事处；
　　（三）经街道办事处审核同意的，由村（居）民委员会持审核同意文件向区国土房产部门提出申请，并由区国土房产部门将分配对象、条件、面积等情况送市国土房产部门审批；
　　（四）规划部门根据市国土房产部门的批文，按乡村建设详细规划的要求进行选址定点，核发《建设用地规划许可证》，并出具用地规划红线图；
　　（五）市国土房产部门根据规划要求对村民住宅用地予以批复，并发给《非农建设用地许可证》；
　　（六）村（居）民委员会将批复的结果和住宅建设用地分配情况向村民张榜公布。
　　村民住宅建设使用市国土房产部门划留的村集体用地的，按有关规定办理审批手续；使用原有宅基地建设住宅的审批手续，由市人民政府另行规定。第九条　村民申请住宅建设用地，有下列情形之一的，不予批准：
　　（一）出卖、出租住房的；
　　（二）不合理分户，超前申请用地建房的；
　　（三）不符合法定结婚年龄早婚和违反计划生育的；
　　（四）原住宅建设用地达到本条例规定标准的；
　　（五）按国家、省有关规定不得申请住宅建设用地的其他行为。第十条　村民住宅建设用地的标准，严格实行定额控制，按新旧房占地面积合计，每户最多不得超过60平方米，具体标准如下：
　　（一）以户口簿的常住人口为依据，按基底投影面积，户4人以下（含4人）每户用地最高限额50平方米，户5人以上（含5人）每户用地最高限额60平方米；
　　（二）回乡定居的侨胞和港、澳、台同胞申请住宅建设用地的，可适当放宽限额，放宽幅度不得超过前项规定限额的20％；
　　（三）村民住宅区内的市政道路、小区道路、建筑间距、绿化等用地根据规划部门的要求核定，由村（居）民委员会集体统一承担，并纳入市国土房产部门下达的年度村民住宅建设用地计划指标。第十一条　村民原使用的住宅建设用地超过本条例第十条规定标准的，其超过部分应在旧村改造和分户时抵除或收回。
　　村民原有住宅建设用地未达到本条例规定标准，经申请并获批准重新分配达到用地标准的住宅建设用地的，应当同时退出原有的住宅建设用地。

第一条　为规范农村村民住宅建设，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》等法律、法规的基本原则，结合汕头经济特区（以下简称特区）实际，制定本办法。第二条　在特区范围内使用集体所有土地建设农村村民住宅及其监督管理等活动，适用本办法。第三条　城乡规划、国土资源、住房和城乡建设等行政管理部门按照各自职责负责农村村民住宅建设的规划、用地和建筑管理工作。
　　发展和改革、环境保护、公安消防、城市综合管理、城市管理行政执法、房产等行政管理部门以及镇人民政府（街道办事处）按照各自职责，做好农村村民住宅建设管理的相关工作。第四条　农村村民住宅建设遵循以下原则：
　　（一）符合城乡规划、土地利用规划和相关技术规范，实行先规划后建设；
　　（二）节约、集约利用土地，适度集中布局；
　　（三）建筑设计应当安全、适用、经济、美观，体现村居地域特色，鼓励采用农村村民住宅通用设计图。
　　编制和修改村庄规划，应当按照适度集中布局的原则规划农村村民住宅建设用地。
　　本条第一款第三项规定的农村村民住宅通用设计图，由市城乡规划行政管理部门会同市住房和城乡建设行政管理部门编制，并免费向村（居）民提供。第五条　农村村民住宅建设应当优先利用空闲地、原有宅基地和未利用地，确需占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。第六条　在城市（镇）规划区内进行农村村民住宅建设的，应当按照适度集中布局的原则实行规划管理和用地管理，并由村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设；但使用原有宅基地（含本办法施行前已分散布局的宅基地，下同）进行农村村民住宅建设的除外。
　　在城市（镇）规划区外进行农村村民住宅建设的，或者使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的，鼓励交由村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设，也可以由村（居）民自建。第七条　在城市（镇）规划区内由村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设农村村民住宅的，不得建设低层联体式或者单户独院式住宅。
　　鼓励村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设农村村民住宅小区。第八条　城乡规划对农村村民住宅建设规划技术标准有规定的区域，按照城乡规划执行；尚未编制城乡规划或者已经编制城乡规划但对农村村民住宅建设规划技术标准未作规定的区域，按照下列规划技术指标执行：
　　（一）村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设农村村民住宅的，其规划技术指标为：
　　1.容积率：中心城区和澄海区、潮阳区、潮南区的区政府所在地以及南澳县县城不大于4.0，其他地区不大于3.5；
　　2.建筑密度：不大于40%；
　　3.绿地率：中心城区和澄海区、潮阳区、潮南区的区政府所在地以及南澳县县城不小于25%，其他地区不小于20%；
　　4.停车率：中心城区和澄海区、潮阳区、潮南区的区政府所在地以及南澳县县城不小于总建筑面积的15%，其他地区不小于12%；
　　5.其他规划技术指标按照城乡规划有关技术规定执行。
　　（二）村（居）民自建农村村民住宅的，其规划技术指标为：
　　1.建筑层数和层高：中心城区和澄海区、潮阳区、潮南区的区政府所在地以及南澳县县城建筑层数不得超过6层，其他地区不得超过4层。建筑层高首层不超过4米，其他层高不超过3.5米。
　　2.建筑主朝向间距宜不小于建筑高度的0.7倍且不小于6米，次朝向间距宜不小于4米，且应当满足消防安全的要求。对因用地指标或者建设现状等客观条件限制无法满足上述间距要求的，至少应当满足消防安全的要求，并征得相邻村（居）民同意。
　　3.临村民住宅区小区路及组团路的住宅退让道路红线应当不少于2米，临40米以下城市道路的住宅退让道路红线应当不少于4米，临40米以上城市道路的住宅退让道路红线应当不少于6米。第九条　农村村民住宅建设的审批管理遵循重心下移、简化程序、方便群众的原则。第十条　农村村民住宅建设涉及审批部门应当按照职责做好相关审核工作，其中：
　　（一）城乡规划行政管理部门负责审核：
　　1.是否符合城乡规划；
　　2.建筑面积、建筑层数、建筑间距、建筑高度等技术指标是否符合要求；
　　3.依法应当审核的其他内容。
　　（二）国土资源行政管理部门负责审核：
　　1.是否符合宅基地管理相关规定；
　　2.是否符合土地利用总体规划；
　　3.是否已办理用地手续；
　　4.依法应当审核的其他内容。
　　（三）住房和城乡建设行政管理部门负责审核：
　　1.自行委托设计的，设计单位是否符合资质要求；
　　2.是否需要申领施工许可证；
　　3.依法应当审核的其他内容。

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